אם המושבות - מה קרה למחירי הדירות ומה יקרה להם בהמשך?

אם המושבות הוותיקה והחדשה הן שכונות חזקות יחסית בפתח תקווה, שכונות של משפחות צעירות. למעשה, הקימו את שתי השכונות האלו כמעט מאפס, כשמאזור תעשייה ומעט מגורים הפכו את האזור לשוקק מאוד עם עשרות רבות של מגדלים ואוכלוסייה של מעל 10 אלף איש. זו הצלחה גדולה, שהיו לה חבלי לידה לא פשוטים - בתחילת הדרך, במקביל לגידול המואץ באזור לא היו מספיק בתי ספר וגני ילדים להכיל את הגידול.
    אם המושבות, פרשקובסקי;  צילום: אסף פישטוק

גם עכשיו יש בעיות - האזור יחסית צפוף ועדיין מדובר בשכונה מבוקשת שנהנית מכל מה שיש בשכונה חדשה - מרכז קניות, פארקים, גינות ועוד.  אם המושבות נהנית מגישה נוחה ליציאה - דרך אם המושבות הסמוכה מובילה לתל אביב, יש גישה גם דרך ז'בוטינסקי לתל אביב, גישה לכביש 4 ועכשיו בנוסף לרכבת, גם הקו האדום של הרכבת הקלה. אלא שלצד היתרונות האלו, היציאה פקוקה וקיימת בשכונה בעיית חניה. 

המחירים באם המושבות הוותיקה והישנה די קרובים. הבדלי המחיר אם ישנם קשורים כבר לבניין עצמו, למיקום הספציפי, קומה ועוד, אבל בסה"כ מדובר על רמת מחירים קרובה.  והמחירים בירידה - המחיר למ"ר על פי מחירי המכירה שמוצגים בלוחות המודעות מבטאים בין 25 אלף שקל ל-28 אלף שקל למ"ר. בפועל זה אומר שהמחירים יהיו 3%-4% פחות מכך ואפילו יותר - בין 24 אלף שקל ל-27 אלף שקל, מחיר ממוצע של 25-26 אלף שקל הוא בהחלט סביר.

 

זינוק גדול במחירים

כשעוקבים אחרי מחירי העסקאות שנעשו מתחילת 2021 ועד היום מקבלים מחירים של 20 אלף שקל למ"ר שזינקו עד סוף 2022 לכיוון 30 אלף שקל ואפילו יותר כשבחודשים האחרונים יש ירידה לכיוון 26-27 אלף שקל ואנחנו כאמור מסיקים ממחירי ההיצע של המוכרים ירידה לכיוון 25-26 אלף שקל. זו ירידה של אפילו מעל 10%, אבל יש לנטרל "רעשים" שלא מאפשרים השוואה נכונה כמו קומות שונות, בניין חדש לעומת ישן וכו', כשבוחנים את המחירים של דירות באותו בניין ובניינים דומים, מקבלים ירידה של 7%-9%. זה הרבה.  

ועדיין כשבוחנים את המחירים בשלוש השנים האחרונות, מקבלים זינוק של 25%-30% - מעל הממוצע הארצי, סדר גודל של כ-8%-10% בשנה. ונעבור למשכירים ולשוכרים - שכר הדירה לדירה של 4-5 חדרים הוא בין 6,700 ל-7,200 שקלים. מדובר על דירות של מעל 100 מ"ר, במחירים לרוב של 2.5 מיליון עד 3 מיליון שקל. משכיר דירה יקבל אם כך - תשואה של בקושי 2.5% ובמקרה הטוב עוד כמה עשיריות יותר. זה נמוך יחסית גם לדירות להשקעה וגם לתשואה שניתן לקבל באפיקים סולידיים.  אגב, מבחינת השוכרים זה הפוך - זה אומר שבנתונים האלו עדיף לשכור ולא לקנות, התשואה שהם משלמים על שכירות היא נמוכה.  

הירידה באם המושבות היא חלק מהמגמה הכללית בארץ של ירידת מחירים, כשנראה שבמרכז פתח תקווה המחירים יורדים יותר. לפני ארבעה חודשים בדקנו את המחירים בעיר. אז ראינו שהמחירים במרכז העיר נמוכים ב-25%-30% מאשר בשכונות החדשות ושדירת 4 חדרים ממוצעת עולה לפי 25-27 אלף שקל למטר. מאז המחירים המשיכו לרדת לאזור ה-23-24 אלף שקל למ"ר. לכאורה כשאנחנו משווים זאת לשכונת אם המושבות מדובר במחיר נמוך ב-10%-15% בלבד מהשכונה החדשה, ויש לזה שני הסברים עיקריים - מדובר בדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה בדירות קטנות, כי בסוף משלמים סכום כולל, לא מחיר למ"ר והביקוש לדירות קטנות גבוה יותר כי הסכום עסקה נמוך יותר; ושנית - העיר מוצפת בהתחדשות עירונית והפוטנציאל מגולם במחירים או שהוא כבר במחירים - דירות חדשות.

 

דירות למכירה באם המושבות

מקבץ אקראי של דירות למכירה בשכונה -  יש כמות גדולה של דירות ברחוב זיכרון יעקב, המחירים בין 2.6 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל, המחיר למ"ר בין 25 אלף שקל ל-29 אלף שקל.

גם ברחוב חדרה וראש פינה יש היצע של דירות במחירים האלו, ובכלל היצע הדירות בשכונה הוותיקה גדול מאוד. עברנו לשכונה החדשה. גם כאן יש היצע גדול וגם כאן המחירים הם באזור של המחירים בשכונה הוותיקה.

תפסה לנו את העין דירת גג של כמעט 300 מ"ר במחיר של 7.18 מיליון שקל - זה המחיר שמבקש המוכר, עוד לפני מו"מ. 

ואם אתם רוצים לקנות דירה בסכום של עד 2 מיליון שקל - אין. במחיר הזה תוכלו לקנות דירה במרכז העיר, גם בהתחדשות עירונית, אבל לא בשכונה. בפועל, מדובר במרחק של 400-500 מטר, אבל זה עושה את כל ההבדל.