מילה של מוסדי: "אנו מחפשים נכסים דווקא בתקופה שהיזמים חנוקים"

"אנחנו שחקן מאוד משמעותי בנדל"ן בישראל כך שאם היינו הופכים את הפעילות הזו לחברה נפרדת זאת הייתה חברת הנדל"ן הרביעית בישראל בתחום אחרי עזריאלי, מליסרון ואמות", כך אומר בראיון ל"ביזפורטל" ארז מגדלי, ​מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח ופיננסים.

חברת הביטוח מגדל מגדל ביטוח 0% מגדל ביטוח 631.4 0% בסיס:631.4 פתיחה:640.8 גבוה:641.1 נמוך:617.3 תמורה:9,831,264 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: רכשה כ-90% מנכס של חברת הנדל"ן המניב סאמיט סאמיט -0.38% סאמיט 5,498 -0.38% בסיס:5,519 פתיחה:5,521 גבוה:5,572 נמוך:5,405 תמורה:1,226,493 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: בבאר טוביה בתמורה ל-175.5 מיליון שקל המשקפים שווי נכס של כ-195 מיליון שקל. במגרש קיימים מתחמי אחסנה יבשה, אחסנה בקירור, הפצה ומשרדי הנהלה, בשטח כולל של כ-14,000 מ"ר אשר כיום מושכרים ל"אלוניאל" (זכיינית מקדונלד'ס בישראל), ל"בלדי" ול"בן אנד ג'ריס", והחל מאוקטובר 2030 צפוי להיות מושכר ברובו לשוכר מהותי שישכור באופן מדורג כ-70% מהנכס בחוזה שכירות עד לשנת 2046.

לפי הודעתה של סאמיט, הנכס מניב הכנסות, נטו לאחר הוצאות תפעול, של כ-11.5 מיליון שקל לשנה. החברה התחייבה כי חלק הרוכשת בתזרים התפעולי מהנכס לא יפחת מ-9.9 מיליון שקל לשנה. בנוסף, לחברה יש אופציה למכירת יתרת אחזקותיה בעתיד. מימוש האופציה יחד עם מענקי עמידה ביעדים יכול להביא את התמורה הנוספת לכ-55 מיליון שקל. שווי הנכס בדו"ח לרבעון השני של 2023 הסתכם בכ-164 מיליון שקל.

"אנחנו משקיעים שנים בנדל"ן בצורה לא ממונפת באזורי ביקוש והחל מפני כמה שנים גם יוזמים הרבה פרויקטים. אחד הכיוונים שסימנו לעצמנו לגדול בו הוא תחום הלוגיסטיקה וברור שצרכי הלוגיסטיקה של הכלכלה עולים לאורך הזמן בגלל התמיכה בסחר, פעילות האונליין וכו' כפי שקורה בכל העולם", מסביר מגדלי את העסקה מוול סאמיט. "אנחנו מגדילים בצורה עקבית את התחום הזה ומחפשים את המקומות הנכונים והמחירים הנכונים כדי לגדול כדי שזה יעמוד בציפיות שלנו ויניב לתיקים שלנו תשואה שוטפת גבוהה עם עליית ערך לאורך זמן".

"המרלו"ג אותו אנחנו רוכשים עכשיו מסאמיט ממוקם בצורה מאוד טובה בקרבת גוש דן ושאר אזורי הביקוש אם כי השוני בו לעומת מרלו"גים אחרים הוא העובדה שיש בו מרכז קירור, תחום שהופך לנדרש מאוד ככל שצרכי הלוגיסטיקה משתנים. אנחנו חושבים שעל פני ציר הזמן השימוש במרלו"ג הזה יגדל ועבורנו מדובר בנכס שנותן יציבות, תשואה יפה עם פוטנציאל להשבחה על פני הזמן, וזה חלק מאסטרטגיית ההשקעות שלנו".

למה אתם מחפשים נדל"ן מניב בחברת הביטוח?
"תיק ההשקעות שלנו מחפש להכניס לתוכו נכסים ריאלים שמייצבים אותו ושנותנים גם תשואה משמעותית שהיא עדיפה. אם אנחנו מסתכלים על הנדל"ן בישראל, בין היתרונות שלו זה שהחוזים שלו צמודי מדד, דבר שטוב במיוחד בתקופות שהאינפלציה גבוהה כפי שאנו חווים עכשיו ושהוא לא ממונף ולכן אנחנו לא סובלים מהעלאות הריבית. מבחינת התרומה לתיק אז כאמור התשואה המשמעותית והשוטפת, שכר הדירה צמוד המדד ולאורך זמן גם עליית הערך. מדובר באפיק השקעה משמעותי אצלנו, זו בעצם חברת נדל"ן בתוך תיק ההשקעות שלנו".

מה אתם רוצים להפיק מהנכס הזה?
"אנחנו צופים שנצליח להשביח לאורך זמן את השכירות והפוטנציאל של המקום הזה. התשואה השוטפת מאוד יפה בתקופות האלו ומגיעה ל-7%-10%. תשואות יפות בראייה נדל"נית בהתחשב שזה לא ממונף".

מה היתרון שלכם בניהול של התחום? 
"יש לנו ניסיון רב ברכישה וניהול של מרכזים לוגיסטיים וספציפית כאן סאמיט ישארו עם 10% מהנכס כך שננהל אותו במשותף. אנחנו משתפים פעולה בנכסים וגם יוזמים בעצמנו. אנחנו ממשיכים לחפש נכסים לוגיסטיים ודווקא בתקופה הזו שהרבה יזמים חנוקים מהריביות ומתמודדים עם עלויות גבוהות, אזי שעבורנו כגוף ארוך טווח שלא ממונף אלו תקופות טובות לצבור נכסים כי אנחנו יודעים שערכו של הנדל"ן עולה לאורך זמן".