מה עדיף בתקופה הזאת - לשלם שכירות או לקחת משכנתא?

למרות העליה במחירי השכירות בשנה האחרונה, נראה כי התופעה עוד עלולה להחמיר. המשקיעים יצאו מהשוק ובשנה האחרונה יש פחות 6,000 דירות. זה כמובן מגיע למחירים. כבר 15 שנים ממשלות ישראל שוכחות שהתפקיד שלהן הוא להגדיל את היצע הדירות - לשחרר חסמים ולבנות, לבנות, ועוד פעם: לבנות. הממשלות מדברות על מלחמה במשבר הדיור, אבל לא באמת עושות את מה שצריך לעשות. נכון, זה קשה, זה מורכב, אבל בשביל זה נבחרתם. לא בשביל לגזור סרטים, אלא כדי לעבוד קשה לטובת הציבור.

בינתיים, המשקיעים בורחים - ומחירי השכירות מזנקים. אם אתם מחליפים דירה שכר הדירה שלכם מזנק ב-9% בממוצע, כך על פי הלמ"ס. המשקיעים עשו את המתמטיקה וכיום התשואה על השכרת דירה נמוכה יותר מאשר לשים את הכסף בפיקדון בבנק (תשואה של 3% על דירה מול 4% ואפילו יותר בפיקדון), אז מי צריך את כל כאב הראש הזה של שוכרים ודירה? זה קורה בגלל עליית הריבית, אבל גם בגלל מס רכישה גבוה. 

אז מחירי השכירות מזנקים כי יצאו אלפי דירות מהשוק וחלק מהשוכרים שואלים את עצמם האם לא עדיף לרכוש דירה מאשר לשכור אותה, למרות תקופה כל כך מאתגרת שכוללת עליה דרמטית בהחזרי המשכנתא. לכן, השאלה היא מה עדיף בתקופה הזאת - האם לשלם את מחיר עליית דמי השכירות או את מחיר הריבית של המשכנתא? בשני המקרים לא מדובר באפשרות טובה כל כך בתקופה הזאת ועדיין - בסוף, כל אדם צריך קורת גג.

אז מה עושים - קונים או שוכרים? דירות בבניה (תמר מצפי)

מצד אחד, המשכנתאות יקרות. הריבית גבוהה, 5% בערך - היא כבר לא הריבית האפסית שהכרנו עד תחילת 2022. מדובר כאן בתהליך מתמשך של העלאת ריבית, שנעצר בחודשיים האחרונים ואולי נמצא בתחילת מגמה של עצירה מוחלטת (להערכת כלכלנים, אולי תהיה עוד העלאה אחת עד סוף השנה, אבל חלקם צופה ירידה בעוד כשנה). מצד שני, עליית מחירי הדיור בשנתיים שקדמו לעליית הריבית מרסקת את החלומות של השוכרים - הם מבינים שההון העצמי הדרוש לרכישת דירה גבוה ולא בטוח שיוכלו לעמוד בהחזר. לכן, הם ממשיכים לשכור דירה, למרות שמחר שכר הדירה יעלה - בעיקר אם יעברו לדירה אחרת ויחתמו על חוזה חדש.

יש כאן שאלה חשובה, והתשובה מתחלקת לשתיים - האם אנחנו מסתכלים רק על תזרים המזומנים, כלומר כמה אני משלם בכל חודש, או מה עדיף לנו לטווח ארוך - כי אם אתם בונים על עליית ערך הנכס בעתיד, התשובה יכולה להשתנות.

מכיוון שאי אפשר לצפות כעת במדויק מה יקרה למחירי הדיור בעוד כמה שנים, בדקנו מה המצב בישראל, לפי אזורים. חשוב להדגיש: כל הנתונים שבדקנו במשכנתאות, הם עבור הלוואה ל-30 שנה - המקסימום האפשרי כיום. צריך גם לומר, זמן החזר המשכנתא הולך ועולה, אם הממוצע לפני כמה שנים היה 20 שנה, עכשיו כבר מדובר על 25 שנה, כלומר הקושי במשכנתא הולך ועולה. "ברוב האזורים במדינה, עדיף שכירות מאשר משכנתא. גם ב-50% מימון ומטה, עם הריביות של היום, ברוב הארץ עדיף לשכור. מנגד, בערי הפריפריה כן משתלם, ב-50% מימון ומטה, לקחת משכנתא ולא לשכור דירה", מסביר בן עמי יעקב, בעלי חברת "בסט קרדיט משכנתאות ופיננסיים".

     קנו בנהריה במימון נמוך, תתרחקו מיהוד. השוואת הכדאיות בערים שונות

ומה קורה במצב שבו אחוז המימון גבוה יותר?
"עד לפני שנה וחצי, ברמה של 65% מימון היה יותר זול לקחת משכנתא והנתונים היו שונים. קודם כל, הנה הנתונים: לפי נתוני בנק ישראל 75% מהמשכנתאות החדשות שנלקחות, הן של יותר מ-50% מימון. כלומר, רק רבע מהציבור לוקח פחות מ-50% מימון. כשאתה בודק מה קורה עם רוב המשכנתאות, כלומר אלה מעל 50% מימון - התשובה היא חד משמעית - שכר דירה יותר זול. ההסבר הפשוט הוא שמחירי השכירות עלו בשנה האחרונה אבל לא עלו בצורה חדה כמו מחירי המשכנתא, שעלתה בממוצע ב-37%. ההסבר הוא פשוט: אם עד לפני שנה וחצי על כל מיליון שקל היית מחזיר 3,800 שקל, היום על כל מיליון מחזירים 5,200. זה כל הסיפור".

כלומר, לא היית ממליץ לקנות דירה במרכז הארץ. אולי זה מסביר את מה שקורה בתל אביב.
"במרכז הארץ, איפה שהמחירים יקרים כמו תל אביב, המשכנתאות פשוט גבוהות יותר בממוצע ולכן ההחזר החודשי הרבה יותר גדול מאשר השכירות. בפריפריה זה מתגמד".

רוצים דוגמאות? הרצליה. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בהרצליה הירוקה (וברוב האזורים האחרים שבדקנו) עומד כיום על 3.3 מיליון שקל. כאשר אנחנו מדברים על 75% מימון, ההחזר החודשי שם למשכנתא הוא באזור 13 אלף שקל בחודש. לעומת זאת, לשכור שם דירה, יעלה 7,500 שקל בחודש בלבד. לעומת זאת, באשקלון. המשכנתאות לדירת 4 חדרים ממוצעת עומדת כיום על 6,100 שקל בחודש - פחות ממחצית בהשוואה להרצליה. השכירות על אותה דירה תהיה באזור 3,800 שקל לחודש - כלומר, פער של 2,500 שקל. כל הנתונים כאן מתייחסים למימון של 75%.

איפה יש התלבטות בין שכירות למשכנתא?
"ב-75% מימון. בקריית שמונה השכירות זולה יותר ב-800 שקל, אבל ב-50% מימון הפער הוא לטובת המשכנתא - 600 שקל חיסכון. כלומר, במקרה כזה עדיף לקנות. אם ניקח למשל את מצפה רמון ובאר שבע - ב-50% מימון אתה בהתלבטות - כי השכירות שווה למשכנתא. בנהריה יש לך פער מאוד יפה לטובת המשכנתא - כמעט 800 שקל. בחיפה = פער של 500 שקל לטובת המשכנתא. כלומר, בנהריה ובחיפה כדאי לקנות בתנאי שאתה לוקח 50% מימון. מה קורה אם עוברים ל-75% מימון? בחיפה תשלם 1,500 שקל יותר עבור המשכנתא".

כלומר, זה תלוי בשני פרמטרים - איפה אתה קונה (עדיפות תמיד לפריפריה) ומה אחוז המימון.
"בדיוק. ב-75% מימון המשכנתא זולה משכר הדירה, ב-50% מימון אנחנו כן נמצא ערים פריפריאליות בצפון ובדרום ששם הכדאיות יותר גדולה. השוק בפרדוקס, מי שיש לו 25% מההון העצמי של הדירה - לא כדאי לו לקנות היום".

"אנשים שקונים במימון גבוה - מעריכים שהמחיר יעלה". יעקב

אז רוב הציבור טועה?
"אין לו ברירה. אנשים לוקחים מימון מלא כדי להיכנס לרכבת הנדל"ן בישראל. הם מעריכים שמחירי הדיור יעלו".

עד כאן ההשוואה התזרימית. אבל מה תגיד אם אזכיר לך מה קרה למחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות? אנשים בונים על עליית ערך הנכס.
"שם התחלנו את השיחה, ואני מדגיש - אם אתה מסתכל על התזרים זה בסדר, אבל עליית ערך - זה כבר משהו אחר. בעוד שנה וחצי המחירים, להערכתי, יעלו כי הריבית תתחיל לרדת - ומה אז?"

מה אתה מציע לזוג צעיר?
"לא לפחד, לעלות על הרכבת אבל לרכוש דירה קטנה פריפריה באחוז מימון קטן".

אבל לא לכולם יש כסף, במחירים של היום.
"לכן אני אומר, אם יש הון עצמי ראשוני, של יותר מ-25%, חפשו בפריפריה ותשדרגו עם השנים. שכחנו איך ההורים שלנו היו חיים פעם? היום, לא חייב לרכוש דירות שהיינו רוכשים לפני 3-4 שנים, תתחילו 3 חדרים בחדרה או בחיפה. סביב 1.8 מיליון שקל. כשתתפתחו וההכנסות יעלו, תשדרגו. לא כולם חייבים 5 חדרים בקריית אונו. דווקא עכשיו, מרווח הריביות של הבנקים מצוין".

מה הריבית הממוצעת להלוואה כיום?
"בגדול, 5%. הפריים הוא באזור הזה. אבל במצב הנוכחי, בגלל שאין משכנתאות, אפשר להשיג בקלות פריים מינוס 0.8%, כמובן - בתמהיל מסוים".

כמה "טעימות" מנתוני בנק ישראל:

• רק 24% מלוקחי המשכנתאות החדשים מבקשים פחות מ-45% מימון.
• כ-30% מנוטלי המשכנתאות לוקחים בין 46% ל-60% מימון.
• 36% מנוטלי המשכנתאות לווים מעל 60% מימון למשכנתא חדשה.
• עבור משכנתא של מיליון שקל, ההכנסה הפנויה לפני שנה וחצי הייתה צריכה להיות 10,000 שקל ומעלה (עד 40% יחס החזר מותר רגולטורית), כעת, בשל עליית הריבית ובעקבותיה של גובה החזר המשכנתא, עבור אותם מיליון שקל ההכנסה הפנויה צריכה להיות מעל 14,000 שקל.