הסיבות שיגרמו לשכר הדירה להמשיך לעלות

שכר הדירה יהיה כנראה הסיבה המרכזית להעלאת הריבית הקרובה. שכר הדירה מהווה רבע ממדד המחירים לצרכן והכלכלנים בבנק ישראל עוקבים, מנתחים ומגיעים למסקנה שלא נאמרת בפה מלא, אבל מתחבאת בנתונים - שכר הדירה ימשיך לעלות. שכר הדירה ברוב הדירות השכורות נמוך משכר הדירה שהמשכירים יכולים לקבל. יש כאן עלייה עתידית שעדיין לא צפה, והיא משמעותית. מדובר בהבדל בין שכר הדירה לשוכרים קיימים לשכר הדירה לשוכרים חדשים. בעלי הדירות בחידוש חוזה לשוכרים קיימים לא מעלים את שכר הדירה לפי המצב בשוק, אלא פחות. זה מתבטא מדי חודש בהבדל בין שני נתונים שהלמ"ס (הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה) מפרסמת - שכר דירה לשוכרים חדשים שנע בחודשים האחרונים סביב 9% ושכר דירה לשוכרים קיימים שהוא עד 4%.

      דירות להשכרה,  צילום: שלומי יוסף

נתון שלישי של הלמ"ס הוא שכר הדירה בחוזים קיימים שבו נרשמת העלייה הנמוכה ביותר. כשמנתחים את הנתונים עולה התמונה הבאה - בעל הדירה לא מזניק את המחירים לשוכרים הקיימים גם וכנראה בעיקר מכיוון שהוא רוצה שימשיכו. הוא מעלה להם את המחיר ב-4%. אבל אם הם לא ממשיכים או אם הוא לא מתפשר על המחיר, הוא לוקח שוכרים חדשים ומעלה את המחיר ב-9%. כך לפי הלמ"ס, אבל יש שונות גדולה בשטח - שכר הדירה של הדירות הקטנות גם עלה ב-10% ו-15%.

המשמעות היא שיש עלייה עתידית חבויה של 8%-9% במקרה שבעל הבית מחליף שוכר (או עלייה של כ-4%-5% אם בעל הבית חידש לאחרונה חוזה לשוכר קיים). ומכאן שיש סדר גודל של 1.5%-2% של עלייה עתידית במדד המחירים לצרכן דרך העלייה הצפויה בשכר הדירה וזה ישחק תפקיד בהחלטה על עליית הריבית הקרובה. 
 

מה מניע את שכר הדירה למעלה?

הריבית הגבוהה יחד עם מחירי הדירות העולים מקשים על רוכשים ושולחים אותם לחפש דירות להשכרה. אך גם שם הקשיים נערמים. המשקיעים מחפשים לשפר תשואה כשהביקוש על כל דירה גדל והם מעלים את דמי השכירות. 

הקהל שבסופו של דבר נפגע בצורה המשמעותית ביותר הוא כנראה הצעירים, שרובם רוצה לעזוב את הבית של ההורים ולצאת לעצמאות וכיום הם צריכים להוציא את רוב המשכורת שלהם על מגורים, מה שמקטין את יכולת החיסכון והופך את החיים שלהם לפחות ברורים-יציבים. זה גול עצמי למדינה ובכלל לנו כחברה. זה גורם לרבים לחשוב על מעבר למקומות אחרים.

ככל שהזמן חולף ומחירי השכירות נשארים גבוהים ואף צפויים להמשיך לעלות, הם זולגים לפריפריה שבעבר נחשבה מקום המפלט של צעירים עם שכירויות נורמליות יחסית. כיום ניתן למצוא באזורים רחוקים מהמרכז שכירויות במחירים גבוהים. זה עניין של ביקוש והיצע והביקוש גדול, ההיצע לא מספיק.

הנתונים האחרונים מצביעים על עלייה של 3.8% בשכר הדירה עבור מחדשי חוזה ו-8.4% עבור שוכרים חדשים. אלו נתונים על כל הארץ, באזורי הביקוש העלייה גבוהה יותר. בפועל מדד השכירות עולה בקצב של כ-9% וזה ימשיך לעלות. הביקושים עולים וההיצע קטן.

הביקושים נובעים מצעירים שרוצים לעזוב את הבית, משפחות שצריכות מגורים ואין להן יכולת ורצון לקנות דירה, עלייה גדולה מאז המלחמה באוקראינה, גירושים ועוד; ולצד זה ההיצע מוגבל. אין בניית דירות להשכרה בהיקף גדול, המשקיעים לא רוכשים כעת דירות מכיוון שהתשואה נמוכה על שכר הדירה ביחס לאלטרנטיבות של משקיעים (בשכירות כ-3% בעוד שבאפיקים סולידים בין 4% ל-5%) וזה יוצר שוק של ביקוש שעולה על ההיצע ודוחף את המחירים למעלה.

אחת הדרכים לגרום למחירי השכירות לרדת היא החזרת משקיעים. החזרת המשקיעים פירושה הגדלת היצע הדירות להשכרה, אבל זו אליה וקוץ בה כי הגדלת הדירות למשקיעים משמעה הקטנת הדירות למגורים. דירה היא דירה - ואם היא פונה לשוק השכירות, היא לא פונה לרוכשי דירה לצורך שימוש בה. אז בכלל לא בטוח שהמדינה צריכה לתמרץ את המשקיעים כי זה בא על חשבון רוכשי דירות ראשונות שהם אגב במקרים רבים מתלבטים בין קנייה לבין השכרה. 
 

השכרה לטווח ארוך - הפתרון לא בטווח הקצר

דרך נוספת להוריד את שכר הדירה היא באמצעות דיור להשכרה לטווח ארוך. המדינה עודדה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, אך גם שם קיימים קשיים רבים, כשמכרזים של רמ"י לא מצליחים להיסגר בשנה האחרונה. הקבלנים לא מוכנים לרכוש קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך, כשאחת הסיבות המרכזיות היא שהתשואה מאוד נמוכה ולא מחזירה את ההשקעה בהינתן הריבית הנוכחית. 

הפתרון של דיור להשכרה ארוכת טווח ודיור ציבורי ידוע כבר הרבה שנים והוא פתרון מקובל בעולם המערבי. הבעיות של ישראל לא ייחודיות, אלו בעיות שפתרו אותן גם בניו יורק וגם בלונדון דרך דיור ציבורי ודיור להשכרה ארוכת טווח. בכל מקרה הפתרון הזה גם אם יגיע הוא לא פתרון לשנים הקרובות. השכרה ארוכת טווח היא הפתרון, אבל לא פתרון לטווח הקצר.
 

אז בהכרח המחירים יעלו?

המחירים נקבעים על ידי ביקוש והיצע. ככל שיהיה היצע קטן יותר של דירות, הביקוש לכל דירה יהיה משמעותי יותר ויגרום למחירים להמשיך ולעלות. צריך גם לזכור שלא בהכרח מדובר על ביקוש קבוע שגדול מההיצע. מה שמשפיע על המחירים יכול להיות פרץ של ביקושים. וזה אופייני לשוק הדירות בכלל - לשכירות ולמגורים. דמיינו שבשכונה מסוימת יש פרויקטי פינוי בינוי ומאות דיירים אמורים לקבל דירה להשכרה באזור. מה יקרה באזור? צפוי גל גדול של ביקושים לדירות להשכרה והמחירים יזנקו. פרץ של ביקושים יזניק את המחיר הרבה מעבר למחירים ההוגנים. אבל ברגע שזה כבר המחיר אף אחד לא יחזור אחורה. זה כבר יהיה "המחיר ההוגן".

עכשיו, תעברו מהדמיון למציאות הקרובה. זה מה שיקרה בהרבה מאוד שכונות במרכז. כולם מדברים על כך שהתחדשות עירונית היא העתיד. אף אחד לא מדבר על איפה האנשים יגורו בינתיים - הם עוזבים מתחמים של מאות דירות ומובטח להם דיור באזור - במקומות שזה כבר היה נרשמו זינוקים במחירי השכירויות. זה מה שיקרה בכל מקום של פרויקט התחדשות עירונית גדול.

פרץ של ביקושים מתרחש גם בשל העלייה מרוסיה ואוקראינה בעיקר בצל המלחמה. מדובר על 75 אלף איש בשנה שנוספו למדינה וצריך לסדר להם מגורים. חלקם נמצאים אצל קרובי משפחה ועדיין יש כאן ביקוש של לפחות 20 אלף דירות בשנה, רובן להשכרה.

פרץ של ביקושים התרחש בתקופת הקורונה וממשיך עד היום כשאנשים הבינו שאפשר לעבוד מכל מקום בארץ ולא חייבים להגיע מדי יום לעבודה. זה גרם להם לעזוב את הצפיפות של העיר ולחפש איכות חיים במקומות מרוחקים יותר. אלא שהם מגלים שהם לא לבד. גל של ביקושים שוטף את הארץ גם למקומות בערבה וגם בגלילי ובגולן ושם מלאי הדירות קטן, הבנייה איטית ובהתאמה עודפי הביקושים יוצרים עליית מחירים - בשכירות וברכישה.  

הסיבות האלו, הן בצל הריבית. הריבית משפיעה על הביקושים וגם על ההיצעים. עם עליית הריבית ואיתה העלייה בתשלומי המשכנתא, אנשים שרכשו דירה הגיעו למצב שהם מתקשים לשלם את המשכנתא וחלקם החליט למכור את הבתים ולעבור לשכירות. משמע - עלייה בביקוש להשכרה. אבל כאן יש לומר: הדירה הנמכרת היא היצע בשוק הדירות - למגורים או להשכרה כך שבסופו של דבר זו דירה שנמצאת עדיין בשוק, ולכן בנטו אין לזה השפעה על עודף הביקוש-היצע. נדגים - דמיינו שהמשפחה לא יכולה לשלם את המשכנתא אז היא מוכרת לקונה שהופך להיות גם המשכיר. כלומר, הדירה עברה ממצב של שימוש למגורים לשימוש להשכרה, אבל היא פתרון - כי למשפחה יש דיור.

הבעיה בריבית היא יותר בצד ההיצע. כאמור המשקיעים פחות נוטים לרכוש דירות בתקופה שהריבית גבוהה כי אז ההחזרים שלהם (רובם לוקח משכנתא לרכוש דירה נוספת) עולים והכדאיות הכלכלית בספק - התשואה נמוכה מהריבית ומחירי הדירות בירידה.