אזורים: "בקרוב, 80%-70% מהבנייה של חברות הנדל"ן תהיה דרך התחדשות עירונית"

ההתחדשות העירונית כבר אינה בשוליים. פעם היא הייתה המסגרת של תמונת ענף הנדל"ן בישראל, היום היא כבר במרכזה. חלק מחברות הבניה מצהירות, גם אם לא בפומבי, שהן מתכוונות להעלות את מספר הפרוייקטים של ההתחדשות העירונית - כך שבסופו של תהליך, הן יעברו מיזמות רגילה, כלומר מכירת בנייני מגורים חדשים, לחברות שעוסקות בעיקר בפינוי-בינוי. מניות התחום נמצאות במומנטום חיובי. אפשר לראות את זה בזינוק מתחילת השנה של 56% אצל אאורה, אפריקה מגורים עם 30% ("בשוק הנדל"ן יש הזדמנויות שלא היו כבר 12-13 שנים" אמרו לביזפורטל באפריקה מגורים אחרי הכניסה של חברת הביטוח כלל לחברה הבת שפועלת בתחום), אזורים עם 21%. האם כל חברות הבניה בדרך לשם? תראו את התנועות במניות. השבוע הכשרה התחדשות +0.14% הכשרה התחדשות 783.6 +0.14% בסיס:782.5 פתיחה:797 גבוה:797.5 נמוך:780 תמורה:24,394 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: משלימה זינוק של 26%, בוני תיכון +0.3% בוני תיכון 4,005 +0.3% בסיס:3,993 פתיחה:3,993 גבוה:4,143 נמוך:4,000 תמורה:166,873 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10%, אזורים -3.09% אזורים 1,979 -3.09% בסיס:2,042 פתיחה:2,050 גבוה:2,056 נמוך:1,960 תמורה:3,017,108 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 13%, אאורה +0.11% אאורה 1,872 +0.11% בסיס:1,870 פתיחה:1,876 גבוה:1,882 נמוך:1,837 תמורה:3,502,430 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו אפריקה מגורים -3.39% אפריקה מגורים 27,050 -3.39% בסיס:28,000 פתיחה:28,000 גבוה:28,000 נמוך:27,000 תמורה:1,609,654 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 11%.

מנתוני הלמ"ס אפשר לקרוא את המפה היטב: 28% מהדירות שנבנו בשנה האחרונה היו במסגרת התחדשות עירונית. מאחוזים בודדים, אנחנו מתקרבים ליעד של השנה הבאה שעליו מדברים היזמים - בניה של שליש מהדירות בישראל דרך התחדשות עירונית. חלק מהיזמים מעריכים שהמספר הזה יילך ויגדל משמעותית בעוד שנתיים. 

חברת אזורים, שהייתה ידועה כחברה שבונה בניה חדשה בלבד, בונה כיום כ-50% מהפרוייקטים שלה בהתחדשות עירונית. איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מסביר ש"החברה שלנו היא לא דוגמא טובה, יש לנו היקף קרקעות ופרוייקטים היסטוריים כך שהתמהיל הזה יותר בריא לנו".

"נבנה גם בפריפריה". טישל (ינאי אלפסי)

מוגזם יהיה לומר שבקרוב אזורים תייצר 80%-70% מהפרוייקט שלה דרך התחדשות עירונית?
"לא מוגזם לומר שזה יגיע לזה. ברוב חברות הנדל"ן למגורים, התחדשות עירונית יכולה להיות שם, באזור 80%-70%".

אתם בונים 2,300 דירות בבת ים. זה המון.
"זה לא משהו שהוא חריג, אנחנו עם למעלה מ-30 אלף יחידות דיור בתכנון וביצוע בהתחדשות עירונית, 5 פרוייקטים בביצוע, עוד 5 בתכנון שרוצים להוציא לפועל בשנה הקרובה. 2,300 בבת ים זה נשמע הרבה, אבל זה נמוך מנתניה, ירושלים וחיפה - שם המספרים שלנו יותר גדולים. ההתחדשות העירונית בצמיחה. הריבית עולה והקרקעות מתמעטות ולכן התחום הופך להיות יותר מוסבר, יותר משוכלל".

יש יזמים שנכנסים לפריפריה. אצלכם זה פחות מורגש. למה?
"בת ים היא אולי הפריפריה של תל אביב, אבל אנחנו מאמינים בפריפריה בכלל. נבנה שם. אנחנו בונים עכשיו בשלומי. פרוייקט גדול, 140 דירות יתפנו ונבנה סדר גודל של 700-800 דירות חדשות. אנחנו מאוד מאמינים באזורים האלה ולא רק באזור המרכז. יש לנו פרוייקטים בקריית ביאליק, נהריה וקריית ים. לגבי בת ים, יש לנו עוד 714 דירות בחלק המזרחי יותר שלה. בת ים הייתה מחלוצות ההתחדשות העירונית, אבל לא בהיקפים גדולים כמו במקומות אחרים בארץ. ככל שהזמן מתקדם, ויש יותר תחרות במרכז הארץ, ערים כמו בת ים וחולון שבעבר היו פחות אטרקטיביות, היום הפכו למרכזיות".

טוב, זה אולי בגלל שבחולון אין קרקעות. פשוט אין ברירה?
"היא לא שונה בהרבה מבת ים. גם שם המצב דומה. אנחנו בונים בהיקפים גדולים בחולון ובת ים ובכל אזור המרכז. אין סיבה מאוד מיוחדת למה בחרנו דווקא בהן".

כמה דירות כאלה תיבנו?
"סדר גודל של 30 אלף יחידות דיור, בשלבים שונים. יש לנו 90 פרוייקטים, מנהריה בצפון ועד אשדוד בדרום. גם בירושלים אנחנו בונים, 20 כאלה. רכשנו קרקעות בשלוש השנים האחרונות וזו עדיין 50% מהפעילות היום. התמהיל, כמו שאמרתי קודם, יילך ויגדל. היתרון הגדול שלנו הוא דרמטי - דווקא למרות היקף הבניה הגדול ההתחדשות העירונית מהווה רק 50%. ככה אני רואה את הדברים".

ויש גם חסמים, ביורוקרטיה שמכבידה?
"יש עיכובים או חסמים ברמת הרשות המקומית. לא בגלל שהרשויות לא רוצות לחדש את העיר, או לא רוצות יחידות דיור - הן פשוט לא רוצות לשקם תשתיות. הן לא ערוכות לדבר הזה. אם לפני 3-5 שנים מנהל רישוי או תכנון בעירייה היה צריך להתמודד עם היתר אחד, היום הוא מתמודד עם פי 10. כוח האדם לא מספיק לדבר הזה. התקציבים לא מספיקים, כי לא זה לא רק כוח אדם. היא צריכה לשכור את שירותיו של יועץ תנועה מול היזם, שמאי שיעבוד מול השמאי של היזם, אין מספיק תקציבים לכל זה".

תגיד את זה: זה לא משתלם לעיריות. הן צריכות לתקצב כל תושב חדש. נכון?
"זה נכון, היא מסבסדת את עלויות התושב. אבל בסוף, לאנשים אין איפה לגור, העירייה צריכה לתת את השירותים האלה. יש כאן תהליך של ביצה ותרנגולת. ככל שיהיו יותר דירות, הרשויות, גם המדינה וגם הרשות המקומית, ייהנו מתקציבים נוספים, מהכנסות נוספות. ברגע שיש יותר תושבים, אז הארנונה של המגורים מסובסדת על ידי הרשות. אבל כשיש תושבים, יש הכנסות נוספות, המדינה מרוויחה מע"מ ומס רכישה. צריך להיות לה אינטרס".

מיסוי זה תירוץ טוב?
"היא מרוויחה מזה הרבה מאוד כסף. מה הבעיה בביצה והתרנגולת? כי עד שאין תשתית ועד שאין פתרון, הרשויות לא ממהרות להוציא היתרי בניה. אין עוד דירות, ההכנסה לא גדולה כי לא מוכרים. דבר מעכב דבר. אם ימכרו יותר, ייכנס יותר כסף, ואז יהיה כסף להקצות למבני ציבור ותשתיות. אני אומר שנים שבהתחדשות ובפריפריה זה פי 10 - המדינה צריכה להכניס יד לכיס, לא במובן שמפסידה מזה כסף, אלא כמימון ביניים, כי הכסף הזה יחזור. זה מקבל משנה תוקף בפריפריה כי שם המצב חמור. כדי שאני אוכל לבנות בשלומי אני צריך לקבל קרקע משלימה - השלמה להכנסה שלי. מבחינת העיריות מגורים זה הפסד, אבל גם בית חולים זה הפסד, אז לא נקים בתי חולים?".

המדינה רואה את זה אחרת?
"זאת לא הסתכלות נכונה לומר שהם משקיעים כסף, אז שיפסיקו להקים גם בתי חולים. כלכלית, עדיף לטפל בבעיות כשהן קטנות. אם לא יהיו בתי חולים ויותר ימותו הכלכלה תיפגע, אז אותו דבר בהתחדשות עירונית - אם תהיה פה רעידת אדמה, הבניינים שלא מטופלים היום לא ישרדו - המצב יהיה גרוע לטווח ארוך מאשר 20 מיליון שקל כדי שאוכל להקים פרוייקט בפריפריה. זאת לא הסתכלות נכונה לומר שהיא משקיעה בפרוייקט התחדשות. אם לא ישימו כסף, זה יעלה למדינה פי 100".

אתם זקוקים היום ל-67% חתימות. כמה זה הקל עליכם מול דיירים סרבנים?
"מעולם לא הייתי חסיד גדול של הורדת הרוב הדרוש, גם לא כשמדובר בפינוי בינוי או תמ"א. יזם שיודע לעבוד בצורה טובה עם הדיירים, והוא משתף אותם ביום הראשון ורותם אותם לתהליך, לא יכול להגיע ל-20% מתנגדים ובטח ל-33% שלא חותמים. היזם צריך להסתכל על עצמו ולומר מה הוא עשה לא בסדר. בפרוייקט כזה כולם מרוויחים". 

חוץ מהחולים והקשישים.
"לגביהם, יש פתרונות רבים בחוק, נותנים מענה לדבר הזה. למשל, אפשרות לפנות ולקבל במקום, בכסף מזומן, בפטור ממסים דירה אחרת ולעבור לדיור מוגן. יש קושי עם האוכלוסיה המבוגרת אבל לא גורם מונע חסימה. מה הייחודיות שלנו? יש לנו מנגנון פינוי פיצוי, שבו מאפשרים לכל הדיירים שלנו לקבל את הודעת הפינוי ולבחור אם הוא יוצא לשכירות וחוזר לדירה חדשה או לקבל מאיתנו 'צ'ק וירטואלי', בשווי הדירה שהוא אמור לקבל ולבחור כל דירה אחרת של אזורים בכל עיר ובכל מקום בארץ, בסכום הזה. אנחנו מקשיבים לבעיות שלהם, לחששות שלהם. לכן, אין מצב שמישהו לא חותם".

לקריאה נוספת: