מחירי הקרקעות ממשיכים לרדת: המכרז בקרית אתא נסגר ב"הנחה" של 57%

אחרי ציפיות גבוהות והמתנה ארוכה של תושבי הסביבה, מכרז ענק של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בקרית אתא נסגר ומוכיח שוב שמחירי הקרקעות נמצאים בירידה. מדובר בפרוייקט במתחם "האבוקדו" בצפון קרית אתא, שם ייבנו 1,386 יחידות דירות, בתשעה מתחמים.

השוק השתנה. קרקע ריקה (תמר מצפי)

המתחם החדש יוקם על אדמות חקלאיות שהיו שייכים בעבר לקיבוצי הסביבה. קרית אתא לא הצליחה להביא את הפוטנציאל שלה לידי ביטוי במחיר למשתכן, זאת בניגוד לערים כמו עכו והקריות האחרות - קרית מוצקין, קרית ים וקרית מוצקין, שהוסיפו אלפי יחידות. 

גודל החלקות במכרז נעו בין 4-22 דונם, ועל כל אחת מהן אפשר לבנות בין 57 ל-240 דירות. על פי תוצאות המכרז, החברות שזכו בבניה במתחם הן: שתית בע"מ (תבנה 600 דירות, לאחר שזכתה בשלושה מכרזים), יורו ישראל (139) אחים בוסקילה (160) יובל הנדסה (190) ספייס בניה ויזמות (241 דירות בשני מכרזים) ושמן טל בן שושן (56 דירות).

לקחנו את ההצעות של שתית בע"מ, הזוכה הגדולה במכרז, כדי לקבל סדר גודל באשר להצעות במכרז ביחס למחירי השומה ובכלל - ביחס למחיר ליחידת דיור. החברה תשלם הוצאות פיתוח של 116.1 מיליון שקל, ובסך הכל, כולל המכרז עצמו, תוציא כ-205.7 מיליון שקל - עלות של כ-343 אלף שקל ליחידות דיור. ההצעות של החברה היו עקביות ביחס למחיר השומה - 57% פחות בממוצע.

חשוב להסביר מדוע יש חשיבות למחיר הסופי לעומת מחיר השומה. מחיר השומה הוא המחיר שבו רמ"י מעריכה את הנכס - כלומר את ערך הקרקע. כאשר מכרז נסגר במחיר משמעותית נמוך יותר ממחיר השומה - הכוונה היא שהקבלנים מעריכים שהמחיר של שומת רמ"י אינו משקף את שווי השוק. ברוב המקרים זה נובע כך שהריבית גבוהה, עלויות המימון (המינוף) גבוהות ולכן הקבלנים נוטים להוריד את מחירי הקרקע בעשרות אחוזים. כלומר, גם לפי המכרז הזה - אנחנו רואים כאן שוב ירידה של מחירי הדיור.

חשוב לציין שביחס לפרוייקט ענק כמו בקרית אתא, המחיר ליחידת דיור אינו זול. בשיא הפריחה, במהלך שנת 2022, אמנם ראינו מכרזים שנסגרים ב-50% יותר ביחס למחיר השומה, אבל הריבית הייתה אפסית ושוק הנדל"ן לא היה במשבר. אנחנו עדים היום לירידת מחירי הדיור. הקבלנים מבינים את זה ולא מכניסים את היד עמוק לכיס. הם מציעים עשרות אחוזים פחות מהמחיר של רמ"י בתקווה שהמחירים באותם פרוייקטים אכן יהיו נמוכים משמעותית בהמשך.

ההצלחה של המכרז מגיעה בצל חששות כבדים. בעכו הסמוכה ייבנו כ-1,500 יחידות דיור ולא היה ברור האם המכרז יצליח. המכרז הגדול האחרון של רמ"י בקרית אתא היה לפני כשנתיים, אז שווקו 665 יחידות דיור בשכונת גבעת הכלניות - שכונה שתכלול 30 בניינים של עד 15 קומות. מאז ועד היום, שווקו בשני מכרזים 72 יחידות דיור בלבד.