למה לקנות דירה בשדה דב, אם 200 מטר משם המחירים נמוכים ב-30%?

הפרוייקט האדיר בשכונת שדה דב עלה בחודשים האחרונים לכותרות ומסרב לרדת מהן, בעיקר בגלל כמה סיבות. אחת מהן היא האם המחירים שהקבלנים דיברו עליהם - מעל 70 אלף מ"ר הם מחירים ריאלים. השאלה הזו חשובה כי תל אביב ובמיוחד הפרויקטים החדשים משפיעים על המחירים בסביבה הקרובה (ובתל אביב בכלל). למעשה, המחירים בתל אביב משפיעים על כל המדינה. תל אביב היא נקודת המוצא של המחירים בערים הסמוכות, והיא משליכה גם על הערים המרוחקות.  

שאלה נוספת מהחודשים האחרונים - איך מצליחה ישראל קנדה למכור דירות ב-75 אלף שקל למ"ר. שאלה חשובה נוספת: האם המינוף שלקחה חנן מור בפרויקט בשדה דב יוביל אותה לסחרור, או שהיא תשרוד את התקופה הזאת, בעיקר דרך מכירת חלקים בפרוייקט לקבוצות רכישה. מצד שני, אנחנו קוראים כותרות מפתות: משפחת קירל, לא רק נעה אלא גם הוריה, רוכשים דירות בפרוייקט ריינבו של ברק רוזן וישראל קנדה בשמונה ספרות.

70 אלף שקל למטר - האם זה שווה את זה? בניינים בשדה דב (יניב פרדו)

חנן מור ואבי מאור קנו במחירים גבוהים את הקרקע והשקיעו בה 1.7 מיליארד שקל, כשהריבית מכבידה, קשה מאוד למכור דירות ב-70-75 אלף שקל למ"ר, בטח כשההלוואה שלקחת, סביב 1.3 מיליארד שקל, צריכה להיפרע עד סוף השנה הבאה.

המחירים בשדה דב מקשים מאוד על רכישת דירה. לא כולם מביאים 70 אלף איש לפארק הירקון, לא כולם נועה קירל. גם אם חנן מור יחליט להוריד את המחיר, ובשוק מדברים כבר על "דילים" במשרד המכירות שיוביל לירידה של יותר מ-5%, גם מחיר דירה רגילה הוא גבוה ולא מתאים למעמד הביניים ואפילו לחלק נכבד מבני המעמד הגבוה. ולכן, אלה שואלים - מה רע בשכונות הסמוכות?

רחוב איינשטיין בתל אביב, שמתחיל באוניברסיטה, חוצה את נווה אביבים ורמת אביב, את שכונה ל' והגוש הגדול. התחנה הסופית: שדה דב. בשכונה ל', שבה עברו במהלך השנים אהוד מנור, ציפי שביט, אברהם בייגה שוחט, יצחק נבון, יוסי שריד וגדעון סער, קו ראשון לשדה דב, שני לים, נמכרות דירות במחיר של 53-54 אלף שקל למטר (מדובר בל' החדשה), ואפילו פחות בשיכון ל' - סביב 50 אלף שקל למטר. כלומר 30%-20% פחות מהמחיר בשכונה החדשה.

לפני שנמשיך, ראוי לציין: ברור שיש פרמיה על פרויקט יוקרה ועל קרבה לים. השכונות שנמצאות בקו ראשון לים מוכרות במחירים גבוהים בהרבה. השאלה היא לא מדוע המחיר בשדה דב גבוה יותר משמעותית מהשכונות הסמוכות, אלא האם זה שווה את הפער. רק לשם המחשה, בעיר ימים בנתניה אפשר לקנות דירה על הצוק ב-36 אלף שקל למטר אך ברמת פולג הסמוכה, שרק כביש מפריד בינה לבין עיר ימים, אפשר למצוא דירות ב-27-29 אלף שקל למטר - כלומר, הבדל של 25%-20%. בשדה דב הפער הוא גדול יותר, בין היתר כי מדובר באחד האזורים הכי מבוקשים בתל אביב - ממש על קו המים של גוש דן.

הייתם מוכנים להתרחק מעט ולחסוך? אזור איינשטיין (יח"צ)

צריך לומר את זה: אין מה להשוות בין הפרויקט בשדה דוב לדירות בלוי אשכול שנמכרות ב-55 אלף שקל למטר. השאלה היא האם זה שווה את ההפרש. האם הייתם משלמים, נניח, עוד 2 מיליון שקל לדירה רגילה שממוקמת במרחק של 200 מטר? השאלה הזאת היא מאוד אינדיבידואליות - בעיקר מה יש לכם בחשבון הבנק וכמה אתם מוכנים להקריב. יש כאן גם נקודה נוספת שצריך לשים אליה לב - דמי האחזקה בבניין בשדה דוב גבוהים בהרבה, במאות אחוזים ליתר דיוק. וחוץ מזה, הדירות באיינשטיין בדרך כלל גדולות יותר, כך שהחיסכון הוא אפילו גדול יותר מ-2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצע. בקומות הגבוהות, הוא אפילו מכפיל ומשלש את עצמו.

בסוף, הכל עניין של תקציב. אדם אמיד שיש לו 100 מיליון שקל בחשבון הבנק, רוצה להיות שכן של נעה קירל ולשחות בקו הראשון למים, ולא "להסתפק" בדירות באיינשטיין. הוא בקלות יכול לרכוש דירה ברמת אביב החדשה ב-45 אלף שקל למטר, אבל עוד 2-3 מיליון שקל - זה לא מעניין אותו.

מצד שני, יש גם גבול. רוב האנשים האמידים בודקים את המחיר שהם משלמים למטר ולא רוצים להרגיש "פראיירים". חוץ מזה, יש עוד עובדה שקשה להתעלם ממנה - לפרוייקט חדש בשכונה חדשה יש מחיר. שדה דב היא אתר בניה. זה יימשך כמה שנים. ללכלוך ולרעש יש מחיר. יש כאלה שמוכנים לשלם אותו, יש כאלה שמתרחקים ויש כאלה שמשקיעים וחוזרים בעוד שנתיים-שלוש, מתוך הנחה שהמחיר יעלה ויהיה קל יותר לגור שם.

בדקנו את המחירים בתחילת רחוב איינשטיין, כלומר זה הסמוך יותר לשדה דב, החלק המערבי. מכיוון שאין הרבה עסקאות באזור הזה, הסתמכנו על מחירי ההיצע ועל מחירי הדירות שנמצאות בחלק המזרחי יותר ולהבין שהמחירים נעים סביב 50-55 אלף שקל מטר, תלוי באיזה חלק של הרחוב ובאיזה מצב הבניין (יש בניינים חדשים יותר, שם המחיר הוא ברף הגבוה). כלומר, המחירים עדיין נמוכים ב-30%-20% מאשר בשדה דב. האם זה שווה את הפער? חשוב לציין כי לא רק המרחק מהים עושה את ההבדל, אלא גם הרמה בפרוייקט עצמו - בחלק תמצאו בריכות, חדרי כושר מפוארים, לובי מפואר - כל אלה לא יחכו לכם בהכרח גם בפרוייקטים הכי יוקרתיים של תל אביב מחוץ לשדה דב.

עסקאות אחרונות במתחם שדה דב:
מתחם 2, 130 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 9.3 מיליון שקל.
מתחם 1, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 5.5 מיליון שקל.
מתחם 2, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 5.1 מיליון שקל.
מתחם 1, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 3 - 3.6 מיליון שקל.
מתחם 641, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 4 - 3.66 מיליון שקל.

עסקאות אחרונות בשכונת ל' (וגם ל' החדשה)
לוי אשכול 45, 140 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 7.75 מיליון שקל.
לוי אשכול 51, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 4.35 מיליון שקל.
לוי אשכול 51, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 4.6 מיליון שקל.
עמיחי יהודה 4, 130 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 7.5 מיליון שקל.
לוי אשכול 51, 132 מ"ר, 6 חדרים, קומה 5 - 7.43 מיליון שקל.