קבוצת רוכשים מתארגנת בתל אביב - מה ההבדל בינה לבין קבוצת רכישה?
בחודשים האחרונים המשקיעים בורחים משוק הנדל"ן למגורים. זה קרה בגלל עליית הריבית אבל גם מס הרכישה, שעלה ל-8%, השפיע. לאחרונה כמה מתחזקת תופעת קבוצות הרוכשים. הם החליטו לנסות ולהוביל לכך שמחירי הדירות יירדו באופן משמעותי ולכן, דרך הקמת הקבוצה, הם מנסים להוזיל את הדירות בכ-30%.
דירה בפחות מ-40 אלף שקל. שכונת מונטיפיורי (BizTV)
חשוב להבהיר: יש הבדל מהותי בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים. בקבוצה רכישה, הרוכש חובר לקבוצה שרוכשת קרקע, דואגת להוצאת היתר הבנייה ומבצעת את הפרוייקט בפועל. כלומר, הרוכש הופך ליזם ובכך הוא חוסך את מרכיב הרווח היזמי. קבוצת רוכשים רוכשת באופן מרוכז דירות מקבלן. המחיר קבוע מלכתחילה וצמוד למדד תשומות הבניה. כלומר, עשרות רוכשים פונים יחד לקבלן ומציבים עובדה: אנחנו מוכנים לרכוש את רוב הדירות בבניין תמורת הנחה משמעותית. בעבר הקימו איגודים שונים, כמו "חבר", משא ומתן מול קבלנים כדי להוריד את המחירים. הסיפור הזה מוכר בעיקר בגלל המשא ומתן שניהלה בעבר "חבר" עם גינדי - שמכרה דירות בקצב מהיר תוך הנחות גדולות.
- כל הכותרות
הפעם, בחברה הציעו למשקיעים להצטרף לפרויקט כבעלים דרך רכישת זכות לדירה כבר בשלב רכישת הקרקע - כלומר, כקבוצת רוכשים. המשקיע קונה את הקרקע ונרשם בטאבו כשותף. כלומר, הוא קונה זכויות בניה במטרים. "בעסקה הזאת, הרוכש משלם 900 אלף שקל ואת היתרה בסיום הבניה. בסוף, יש הגרלה על הדירות", הסבירו בקבוצת חכם. לטענתם, מחיר המ"ר בדירה יעמוד על פחות מ-40 אלף שקל, כ-20 אלף שקל פחות ממחירים באזור. במונטיפיורי נמכרות דירות סביב 55 אלף שקל למטר, אבל בחלק מהבניינים הם נושקים לאזור ה-60 אלף. רוב הדירות שנמכרות בשכונה הן קטנות, בין 50-80 מ"ר, כך שדירה ממוצעת אפשר להשיג בפחות מ-4 מיליון שקל.
לפני מספר חודשים השלימה החברה שורה של עסקאות נדל"ן בשכונת מונטיפיורי. היא רכשה מתחם בן של כ-3.28 דונם בין הרחובות גרשון שץ, ישראל בק ונתן ילין מור ובימים אלה מקדמת תב"ע לבניית 4 בניינים בשילוב מגורים, מלונאות ומסחר. החברה עשתה זאת באזור תכנית המתאר תא/5500. התכנית כוללת חזון לשכונת מונטיפיורי במסגרתו פרסמה העיריה מסמך מדיניות המשולש - אזור תעסוקה מטרופוליני.
שכונת מונטיפיורי בתל אביב נחלקת לשני איזורים עיקריים שמצויים בין רחוב המסגר לנתיבי איילון. החלק הצפוני משתרע בין דרך השלום ליצחק שדה והדרומי גובל בלה גארדיה. החלק הצפוני משלב כבר כיום מגורים ועסקים ונחשב שכונה ידידותית למשפחות צעירות אלא שאט אט המוסכים ובתי המלאכה המאפיינים את האיזור נדחקים החוצה, בין משום העליה בערכי הקרקעות ובין בשל מדיניות העיריה שלא לחדש רשיונות עסק למוסכים ולבתי מלאכה על מנת לעודד פרויקטי מגורים, משרדים ומלונאות.
בשנת 2022 אישרה הועדה המקומית לבניין גורד שחקים של הכשרת הישוב בבית קלקא, שיכלול משרדים ומגורים. לצדו תבנה בניין בן 14 קומות, שיימסר לעירייה וישמש לצורכי ציבור ולדירות להשכרה. בנוסף, לכך השכונה רוויה בפרויקטי התחדשות עירונית ובנייני בוטיק וכבר מוגדרת כסוהו של תל אביב. השכונה משופעת בשטחי ציבור, במבני ציבור, תיאטראות, בתי ספר ועוד.
לאור מדיניות העירייה שלא לחדש רשיונות למוסכים באזור, החליטו בחברה לנהל מגעים עם בעלי זכויות רבים באיזור, שחלקם הבשיל כבר לעסקאות. בין היתר היא רכשה קרקעות ברחובות ישראל בק, טברסקי והרכב, לפי הסדר הבא: ברחוב ישראל בק נרכשה קרקע בת כ-3 דונמים בכ-112 מיליון שקלים, שם אמור לקום עירוב שימושים - 4 בניינים בני 8 קומות ושטח של כ-1000 מ"ר למשרדים. בטברסקי 13 נרכשה קרקע עליה ישב מוסך בכ-44 מיליון שקלים ובכוונת הקבוצה להקים עליה בניין בוטיק בן 7 קומות משולב מגורים, מסחר ומשרדים שיהיה ממותג הייטק (1500 מ"ר משרדים, 700 מגורים ו 450 מסחר).
ברחוב הרכב 1+9 (בניין משרדים וקרקע במושע שבה יושבים מוסכים) רכשה החברה שני מגרשים מתוך גוש של כ-60 דונם שהעירייה מייעדת למגדלים עם סיום הליך הפרצלציה.. בסך הכל נרכשו מגרשים בכ-210 מיליון שקל, כאשר העסקאות ברחוב הרכב הושלמו לפני מספר שבועות לאחר ששולמה כל התמורה בגינן ועד סוף השנה יושלמו התשלומים עבור העסקאות האחרות שנחתמו בסוף 2022.
לדברי יותם בן חמו, מנכ"ל החברה: "מונטיפיורי היא פלורנטין החדשה, עם השלמת הבנייה במתחם חסן עראפה שבו רכשנו אלפי מ"ר של משרדים במגדל SKY TOWER, שהניעה את בעלי המוסכים בשכונה למכור את הקרקע, גם לאור מדיניות העיריה שלא לחדש רשיונות עסק למוסכים בשכונה. השכונה נמצאת בלב חגורת הקורקינט עם נגישות תחבורתית אופטימלית והיא במצב אופטימלי לייצר שכונת מגורים חדשה ועדכנית שתיתן מענה למשפחות הייטקיסטיות צעירות מבחינת איכות מגורים, חווית מגורים, וצרכים חברתיים, תעסוקתיים ותרבותיים. כמי שנמצאים הרבה על קו דובאי תל אביב אנו רואים בחזוננו להקים את שכונת מונטיפיורי בהשראת הביזנס ביי שעל הקריק בדובאי".
"היתרון ביחס לקבוצת רכישה הוא שבקבוצת רכישה יש המון חוסר ודאות ועלויות. כאן הרוכש יודע מה המחיר הסופי ומקבל ליווי לפי חוק המכר ובמחיר של כשליש מתחת למחירי השוק", הוסיף. "הוא אמנם משלם יותר בהתחלה אבל העסקה כולה הרבה יותר נמוכה. מדובר בפתרון למשקיעים שחוששים להשקיע מעבר לים או בקרקעות מפוקפקות בהליכי תכנון. אין סיכון של קבוצת רכישה - המחיר הסופי ידוע, עלית ערך ודאית לטווח הארוך של לפחות 30%, הדירה רשומה בטאבו מלכתחילה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
2.מחירי הדירות יירדו חזק זהירותרמי 30/09/2023 00:54הגב לתגובה זו0 0עינבל אור, שרונה, רום כינרת בבת ים נפלו ונעלמו.. לא הייתי מעיז להיכנס להרפתקאות והפסדים.. רוצה לישון טוב בלילה ולא לפחד .....סגור
-
1.בתל אביב והרצליה מחירי הנדלנ קורסים.שגית 29/09/2023 23:53הגב לתגובה זו0 0מי שרוצה לקנות במחיר זול, מחכה בסבלנות שלוש שנים. מחירי הדירות בגוש דן ימשיכו לקרוס.סגור
