הרחוב היקר בישראל - כמה עולה דירה בשדרות רוטשילד בת"א?

כמות העסקאות ברחוב רוטשילד בתל אביב אומנם נמוכה, וקשה לאתר ירידת מחירים, אבל זו עובדה ידועה ששוק דירות היוקרה בירידה - הן בכמות העסקאות והן במחירים. ובכל זאת - כשעשירים מאוד מאתרים את הדירה שמתאימה להם זה כבר לא משנה להם אם המחיר הוא כמה מיליונים יותר. זה שוק שמנותק מההגיון הכלכלי, שוק של התאמה אישית - ברגע שיש התאמה בין הרצונות של הקונה לדירה שאיתר, המחיר עשוי להיות פחות חשוב. זו הסיבה שהמחירים בשדרות רוטשילד בתל אביב מגיעים גם לעשרות מיליונים. מי שרוצה לגור בווילה בשדרה או בקומה 30 במגדל יוקרה בשדרה ולהשקיף על הכל מלמעלה, משלם עשרות מיליונים.

     דירה ברוטשילד,  צילום: תיווך אבניאון

שדרות רוטשילד הפכה להיות בעשור האחרון לרחוב היקר בתל אביב וכנראה בארץ כולה. נכון, יש את נווה צדק, יש את הרצליה פיתוח, יש מתחמי יוקרה נוספים, אבל רוטשילד זה רוטשילד. זה בעצם "הסיטי" של תל אביב, הבורסה, הבנקים, מסעדות ובערב זה הופך להיות אחד מאזורי הבילוי המרכזיים של העיר. הבעיה באזור היא התחבורה - תנסו להגיע בבוקר עם רכב לאזור ותסבלו מפקקים ומחסור בחניה. מי שגר כאן מדלג כמובן על הבעיות האלו. 

בחודשים האחרונים נעשו עסקאות בודדות בשדרה - דירה ברחוב רוטשילד 30 נמכרה ב-7.4 מיליון שקל - כ-67 אלף שקל למ"ר שזה לכאורה מחיר מציאה לאזור. חשבנו שזה בניין בהקמה, או דירה שדורשת שיפוץ, אבל לא - מדובר במגדל של חברת קמפינסקי שהכניסה אליו מידיית. המגדל הוא בן 28 קומות ובו 72 יחידות דיור ויש בהו בריכה, ספא, חדר כושר. הדירה הספציפית שנמכרה הוצאה לשיווק בקרוב ל-8 מיליון שקל ונמכרה בכ-7.4 מיליון שקל - ירידה של כ-8% כנראה בשל השוק החלש.

פנטהאוז או וילה - מה יקר יותר?

לא רחוק משם - ברוטשילד 36 יש מגדל יוקרה - "רוטשילד מאייר" שבו היתה לפני ארבעה חודשים עסקה ב-26.5 מיליון שקל. הדירה בת 5 חדרים בקומה הארבעים והיא הוצאה לשיווק במחיר של 33 מיליון שקל כשלבסוף נמכרה ב-26.5 מיליון שקל. מה יש בדירה? מדובר פנטהאוז יוקרתי במצב מעטפת, כלומר יצטרכו להשקיע בו עוד כמה מיליונים טובים כדי להביא אותו לרמת גימור. השטח הוא 216 מר' בנוי + 63 מר' מרפסות שמש (50 מר' + 13 מר'). יש את כל הברור מאליו - מחסן, חניות ועוד.

כשמנסים לחשב מחיר למ"ר צריך לזכור שמ"ר של מרפסת שווה פחות ממ"ר של דירה. כמה פחות? לרוב לוקחים מ"ר מרפסת כחצי ממ"ר דירה. בחישוב הזה מקבלים שהדירה נמכרה לפי 110-115 אלף שקל למ"ר. צריך לחזור על זה שהיא בקומה הארבעים כי זה יתרון גדול ושווה עוד 15%-20% לפחות ביחס לקומות נמוכות. 

בדקנו את כל העסקאות בבניין בשנים האחרונות והמחירים היו סביב 70-80 אלף שקל למ"ר. העסקה הכי גדולה במגדל היתה רכישה של דירה בשטח של 785 מ"ר בקומה ה-37 לפני 7 שנים ב-61 מיליון שקל. זו דירה נדירה בגודלה, גובהה ומיקומה, והאמת שאין לה מחיר - מי שצריך-רוצה דירה כזו ויש לו הון רב ישלם גם 100 אלף שקל למ"ר וכנראה גם 150 אלף שקל למ"ר, ואולי יהיו גם כאלו שישלמו 200 אלף שקל למ"ר.  

וכמה עולה שכירות במגדל? דירות של 250-300  מ"ר בקומות גבוהות מושכרות ב-80-100 אלף שקל. 

כך או אחרת, המחירים בשדרות רוטשילד מגוונים ותלויים במיקום ברחוב ובשאלה אם זה בניין יוקרה. בפועל ניתן למצוא גם דירות ב-60-70 אלף שקל למ"ר שזה גם המחירים באזור הבימה והצפון הישן, אבל יש גם דירות שהמחיר שלהם כפול, ככה לפחות עולה מההצעות של המתווכים לדירות באזור. 

ברוטשילד, וזה אולי קצת מפתיע יש גם ווילות ענקיות לרוב לשימור. מדובר בשורה של ווילות שנבנו-הוקמו לפני כמאה שנים. אחת מהן נמכרה לאחרונה במחיר של 77 מיליון שקל. מדובר בווילה ברוטשילד 64 ששטחה כ-560 מ"ר וגג בשטח של קרוב ל-200 מ"ר. השטח הבנוי בהינתן המחיר מתורגם לבערך 120 אלף שקל למ"ר, אבל צריך לזכור שיש גם חצר של 380 מ"ר, בריכה וחניות. קחו את כל המכלול והמחיר למ"ר בנוי יהיה כנראה סביב 110 אלף שקל. 
 

בקרוב - מגדלי יוקרה נוספים

בשדרות רוטשילד אמורים לקום בשנים הבאות מגדלי יוקרה נוספים, כשאחד הפרויקטים המרכזיים הוא  "מתחם חברות הביטוח"  של מגדל והראל. במתחם שבין הרחובות יבנה, בצלאל יפה, אחד העם ושדרות רוטשילד, יקום פרויקט ענק שיכלול 4 מבנים לשימור ו-3 מגדלים של עד 40 קומות - שניים למגורים ואחד לתעסוקה. 

לאחרונה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב אישרה את הפקדת התוכנית לפינוי-בינוי במתחם הזה שכולל גם את מיקומה הקודם של הבורסה לניירות ערך. התוכנית משתרעת על שטח של 11 דונם והיא כוללת הקמת 326 יחידות דיור ו-87 אלף מ"ר לתעסוקה, מסחר ומלונאות. במקביל יבנו דירות להשכרה ארוכת טווח - העירייה מחייבת את היזמים להקצות כ-25% לדיור בר השגה להשכרה ארוכת טווח במחיר שכירות מפוקח.