הקבלנים בלחץ: מסבסדים לכם משכנתא בריבית של 3% - ולמה חשוב לשים לב לאותיות הקטנות?

חברות הנדל"ן בקשיים בחודשים האחרונים. העלאת הריבית גרמו לעלויות מימון גבוהות, וחברות שהיה תחת מינוף גבוה נתנו הטבות אחרי שהבינו כי הריבית הגבוהה מסכנת אותן והן חייבות להראות לבנק שהם מוכרים דירות. שני דברים קרו בשוק מאז שהנגיד החליט להילחם באינפלציה: חלק מהקבלנים נתנו הטבות מפליגות בשווי עשרות אלפי שקלים, אבל אחרים החליטו להקפיא פרוייקט כדי להקטין את ההיצע. נקודת שיווי המשקל תגיע שוב לאיזון כשהריבית תתייצב וההיצע יגדל. אבל מה קורה בינתיים? חלק מהקבלנים נאלצים לחשוב מחוץ לקופסה ולמצוא פתרון יצירתי למצב. מה זה יצירתי? הם מוכנים-נאלצים לספוג על עצמם חלק משמעותי מהמחיר שתשלמו, רק שתקנו מהם דירה. תראו את הפרסומת הזו (אבל רגע, יש גם אותיות קטנות)

מצד אחד, חלק מהחברות שלא מצליחות למכור ממשיכות במבצעים. מצד שני, הקבלנים הגדולים נושכים שפתיים. קמפיין פרסומי באזור השרון הבליט מודעה אחת יותר מכולן - חברת גיא ודורון לוי יוצאת בפרסומת על הצעה למשכנתא מסובסדת בריבית קבועה של 2.99%, ללא הצמדה, בכל הפרויקטים ברחבי הארץ.

השאלה היא איך זה ייתכן? הרי המשכנתא היום עומדת על ממוצע של 6%-5%, עלויות המימון של הקבלנים גבוהות, האם היא מוכנה להוציא כסף מהקופה כדי שתקנו דירה, או שאולי היא מוכרת דירות ב"מחיר מחירון" ומסבסדת עשרות אלפי שקלים דרך ההנחה הזאת. חברה לא עושה "מבצע" כזה סתם. היא מחליטה לסבסד כשהיא יודעת בוודאות שהריבית תרד. וזה יקרה, השאלה היא לא האם - אלא מתי ובאיזה היקף. האם חברת נדל"ן יכולה לקחת סיכון כזה? מסתבר שכן.

דבר אחד בטוח - מי שמתלבט בין הפרוייקטים של החברה לבין פרוייקטים אחרים, עשוי לרכוש דירה בפרוייקט הזה בגלל המחיר שהוא משלם - חיסכון של מאות שקלים בחודש במשכנתא. בחברה הסבירו כי אכן מדובר בריבית קבועה של 2.99% ל-25 שנה, ללא הצמדה, אבל עד ל-40% מערך הדירה ועד 1.7 מיליון שקל. כלומר, אם רכשתם דירה של 4 מיליון שקל, עם 2 מיליון שקל משכנתא, תוכלו לקבל 1.6 מיליון שקל בריבית נמוכה - שזה הרבה. ההנחה המירבית תתקבל כשתרכשו דירה בגובה 4.25 מיליון שקל - אז תוכלו לקבל משכנתא של 1.7 מיליון שקל בריבית נמוכה. מה קורה אם לקחתם יותר? הבנק יציע לכם הלוואה רגילה. אם תרכשו דירה ב-3 מיליון שקל, תקבלו ריבית נמוכה עבור 1.2 מיליון שקל - לא רע.

אגב, ריבית כזאת של עד 3% הייתה קיימת בשוק לפני קצת יותר משנה. היום, כבר אי אפשר להשיג ריביות כאלה, בטח כשמדובר ברכיב ללא הצמדה (למדד המחירים שעולה). בדקנו. דירות כאלה אפשר למצוא בכל האזורים שבהם החברה משווקת. יחד עם זאת, החברה הבהירה כי המבצע מיועד ל-70 דירות - מעין לחץ על הקונים שרוצים לחכות שהריבית תרד. בפועל, ההנחה האמיתית לטווח של 25 שנה יכולה להיות מאות אלפי שקלים בודדים לפי התחשיב היום.

גם כשהריבית תרד, וזה אמור לקרות תוך מספר חודשים (וגם אם לא, ההטבה היא ל-25 שנה), ההטבה תהיה עדיין אטרקטיבית. מי לא היה חותם היום על ריבית של 3%, כשאנשים משלמים ריבית כפולה בגלל עליית מרכיב הפריים? מתברר כי החברה משתפת פעולה עם בנק לאומי למשכנתאות. נכון, היא תסבסד מצד אחד ומצד שני - תאפשר לבנק לקחת עוד לקוחות בימים שבהם מספר המשכנתאות יורד מתחילת השנה. בחברה הבהירו כי המבצע רלבנטי לכל הפרוייקטים של החברה. איפה היא משווקת? בעיקר בנתניה, פתח תקווה, רעננה, ראש העין, באר יעקב וירושלים.

רוצים עוד דוגמא להנחה גדולה? בעולם הנדל"ן מדברים בימים האחרונים על פרסום חדש של חברת הנדל"ן אב-גד, להוזלת מחירי הדיור בפרוייקט שלה בראשון לציון. עד כה הקבלנים הבטיחו לנו הנחות של עשרות אלפי שקלים דרך שדרוג המטבח, מחסן או החניה, אבל החברה החליטה לקחת את זה צעד אחד קדימה. היא הודיעה על הורדת מחיר הדירה, אתם קוראים נכון, ברבע מיליון שקל.

הצעד של אב-גד נובע ממשהו. הרי בסוף, חברת נדל"ן שיש לה מינוף נמוך והרבה מאוד כסף בקופה לא צריכה לצאת במבצע כזה. מצד שני, צריך לומר את האמת, כי יש כאן אותיות קטנות. ההנחה היא עד 250 אלף שקל לדירות 4-5 חדרים ופנטהאוזים כשההנחה הגדולה תתמקד בדירות היוקרה.

בדקנו מה מציעה החברה. דירת גג, פנטהאוז של 4 חדרים בלבד, 104 מ"ר (קטן יחסית לפנטהאוז) בקומה 7 תימכר ב-3.45 מיליון שקל. האם מחיר כזה הוא זול? כן. לא מוכרים פנטהאוזים במחירים כאלה בראשון לציון. האם גודל הדירה מהווה חסם למכירה? ייתכן מאוד שכן. מי שקונה פנטהאוז, בדרך כלל רוצה דירה רחבה יותר. בדקנו גם את מחירי הדירות הרגילות. אחרי ההנחה, מחיר 4 חדרים יעמוד על 2.49 מיליון שקל ו-5 חדרים תימכר תמורת 2.69 מיליון שקל. וזה זול מאוד.

מחברת גיא & דורון לוי נמסר בתגובה על ההחלטה לסבסד את המשכנתאות: "הביקוש לדירות בישראל נותר חזק ויציב, אך לא ניתן להתעלם מהקושי שיוצרות הריביות הגבוהות אשר הקפיצו את גובה המשכנתא, ואת חששם של הלקוחות כי ריביות אלה ירשמו עוד עלייה שתעלה את המשכנתא פעם נוספת. על מנת להקל על אותם זוגות ומשפחות אשר מעוניינים לרכוש דירה ועוצרים רק בשל גובה הריבית, מציעה החברה את ההטבה אשר נאמדת במאות אלפי שקלים ללקוח לאורך חיי המשכנתא, אשר אמורה לספק לרוכשים את הביטחון והוודאות שיאפשרו להם לרכוש דירה גם בתקופה של ריבית גבוהה".