הדשא של השכן לא ירוק יותר - ארה"ב מתקרבת לריבית של 8% על המשכנתאות

גל העלאות הריבית האגרסיבי בארה"ב - ובעולם בכלל - בשנה וחצי האחרונה העלה בין היתר את הריבית על המשכנתאות שמתקרבת כעת ל-8% בכלכלה הגדולה בעולם. כתוצאה מכך נרשמת ירידה חדה בעסקאות הנדל"ן לאור ההחזרים הגבוהים שמרתיעים רוכשים חדשים.

שיעורי המשכנתאות הנמדדים מדי שבוע על ידי פרדי מאק FREDDIE MAC PFD Z +1.58% FREDDIE MAC 10.3 +1.58% סגירה:0 פתיחה:10.17 גבוה:10.35 נמוך:10.16 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עלו בכמעט אחוז שלם מאז 2022, כאשר רוב העליות הגיעו במחצית השנייה של הקיץ ובתחילת הסתיו. הריבית הקבועה הממוצעת ל-30 שנה הגיעה בשבוע שעבר ל-7.31% והייתה הגבוהה ביותר מאז סוף שנת 2000. השער השבועי האחרון של פרדי מאק צפוי להתפרסם הערב (שעות הצהריים בארה"ב), אך תנועות בתשואות האג"ח מרמזות על העתיד לבוא. התשואות של האג"ח הממשלתיות, להן צמודה בדרך כלל ריבית המשכנתא ל-30 שנה, מרמזות על עלייה נוספת שצפויה השבוע.

תשואת האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים עלתה מוקדם יותר השבוע לרמה הגבוהה ביותר מאז 2007. התשואות עלו בשבועות האחרונים כתוצאה משילוב של גורמים, בהם ההצעה של הפדרל ריזרב ששיעור היעד של הקרנות הכספיות יישאר גבוה למשך זמן ממושך וגם לאור מהפך פוליטי בקונגרס. ריבית משכנתא של 8% היא אמנם הגבוהה ביותר מאז שנת 2000, אבל אם שואלים את אלו שרכשו בתים בארה"ב בשנות ה-80' וה-90', מדובר בריבית נמוכה במיוחד. בשנת 1981 הגיעה הריבית על המשכנאות לשיא של 18.6%.

מדובר בתקופה מיוחדת בשוק הדיור. מחירי הבתים הקיימים בארה"ב מתקרבים שוב לשיא כל הזמנים כפי שהגיעו ב-2022. ישנה כמות קטנה של בתים קיימים למכירה שכן לבעלי בתים שנקנו במחירים נמוכים בשנותיה הראשונות של הקורונה, יש תמריץ נמוך להחליף את שיעורי ה-3% שלהם בהלוואה של 7% ויותר. עלות הקנייה עלתה, כאשר התשלום העיקרי והריבית הטיפוסית הנדרשת לרכישת דירה עלו ל-28.5% מההכנסה החציונית של המשפחה בחודשים יוני ויולי - הנתח הגדול ביותר מאז 1985.

השילוב של מחסור בבתים למכירה ומגבלות כאלו ואחרות שדוחפות יותר קונים לשוליים הביא למכירת בתים קיימים בקצב שנתי מנוכה עונתיות של 4.04 מיליון. זה כבר נמוך בכמעט 22% מרמת המכירות באוגוסט 2000, כאמור הפעם האחרונה שבה שיעורי המשכנתא עלו על 8%. עליית שיעורי המשכנתא עשויה דווקא להאיץ את מכירות הבתים הקיימים, שכבר ירדו מתחת לשיעורים הגבוהים של השנה, מתחת לשפל המחזורי של ינואר. השיעור השנתי מנוכה העונתיות של מכירות בתים קיימים באוגוסט היה גבוה ב-1% בלבד משיעור של ארבעה מיליון בינואר, הנתון הנמוך ביותר מזה כמעט 13 שנים. אם המכירות תרדנה מתחת לארבעה מיליון בחודשים הקרובים, זה יהיה השיעור הנמוך ביותר מנוכה העונתיות מאז 2010, כאשר מכירות הדירות הגיעו לתחתית בעקבות התרסקות שוק הדיור.

מחירים גבוהים לא ישפיעו רק על הקונים, הם גם יעצימו את ההיצע הנמוך של בתים שהיו בעבר למכירה. הדבר הזה יכול לעזור לתמוך במכירות בתים חדשים, אך עם מגבלות מסוימות. היכולת של קבלנים להאיץ מכירות באמצעות שימוש בתמריצים, כגון הורדת ריבית על משכנתא, נעשית קשה יותר ככל שהריבית עולה. לקבלנים היו שולי רווח בריאים לאחרונה, מה שמאפשר להם להגביר את הביקוש על ידי הצעת תמריצים והורדת ריבית על משכנתא. קשה לקבוע את ההשפעה הפוטנציאלית על מחירי הדירות - היצע נמוך וביקוש נמוך מושכים במקביל לכיוונים שונים. ההיצע הנמוך נגרם הודות לבעלי בתים שבוחרים לא למכור, ומצד שני הביקוש הנמוך שמושפע מהריביות בשוק. כפי שזה נראה כרגע, ההיצע הנמוך גובר על הביקוש הנמוך.