האנטישמיות באירופה תוביל לגל עלייה חדש - מה זה יעשה למחירי הנדל"ן?

מחירי הדירות יורדים השנה אחרי עלייה של קרוב ל-30% בשנתיים. זה קורה מכמה סיבות, בעיקר הריבית הגבוהה (גרם לביקוש נמוך, המלחמה הורידה את רמת הביקוש באחוזים נוספים), אבל בשל היצע נמוך בעקבות התחלות בניה שירדו בעשרות אחוזים וירידה בהיקפי מכרזי רמ"י - הירידה היא מינורית, משהו כמו 7%, ולא באחוזים דו ספרתיים (לפחות בינתיים).

המוני יהודים יעשו עלייה. הפגנות פרו-פלסטיניות באירופה (טוויטר)

המצב הנוכחי יימשך אם הביקושים ימשיכו לרדת, אלא אם כן ייכנסו כמה פרמטרים חדשים למשוואה, כמו הגדלת ההיצע. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמרה בעצמה השבוע שמי שצריך למכור עדיף שיחכה, כי המחירים יעלו. השמאים מדברים על ירידות בטווח הקצר, אבל עליות בארוך.

זמן מלחמה לא גורם לעליית מחירים, אבל התקופה שאחרי - כן. כלומר, לרוב, מלבד מלחמת יום כיפור, הייתה כאן גאות. אז למה שההיצע יגדל בעצם בתקופה הזאת? ישראל לא נכנסת לעוד מערכה. זה לא "עמוד ענן", גם לא "חומת מגן" - זו מלחמה שישראל לא ידעה שנים רבות, והאנטישמיות בעולם גואה.

זה קורה בכל מקום - בריטניה איתנו, אבל הרחובות שטופים בהפגנות של פרו פלסטינים. בפריז מרססים מגן דוד על בתים של יהודים וגם בגרמניה, למרות התמיכה הגדולה, נרשמת עלייה ניכרת בשיעור האירועים האנטישמיים. השנאה מתרחבת מאירופה גם לאמריקה. היא נמצאת בכל מקום. היהודים בעולם ידעו בעבר לא מעט תקריות אנטישמיות, אבל מדובר במקרה אחר - זו מלחמת קיום, מלחמה של ממש מול חמאס (ואולי גם חיזבאללה) והעולם הערבי - והאירועים האנטישמיים בהתאם.

הנקודה היא שבשבועות האחרונים מדברים אלפי יהודים על אפשרות לחזור ארצה. זה לא חייב לקרות בטווח של ימים, אבל זה יקרה בהדרגה, בטווח של שבועות וחודשים. העלייה מברית המועצות לשעבר גרמה לעליית מחירים מפני שהיא העלתה את הביקוש לדירות. תשאלו כל נתנייתי מה הרים את מחירי הנדל"ן בעיר שלו, הוא יענה לכם ללא היסוס: הצרפתים. כשיש עלייה, המחירים עולים.

ההערכות מדברות על כך שתוך חודשים יעלו לכאן עשרות אלפי יהודים לישראל (ויגיע למאות אלפים בהמשך). המלחמה הזאת יצרה פאניקה: ביקוש גבוה לדירות עם ממ"ד, שזה אומר - דירות חדשות בעיקר. עלייה שתגדיל את הביקוש הנמוך עשויה לגרום לעליית מחירים בהמשך.

רק לפני כשנה העריך כאן ד"ר אדם רויטר כי בעקבות המלחמה בין אוקראינה ורוסיה תביא לבד מעל 200 אלף עולים חדשים ותושבים חוזרים. מספר הזכאים להגיע לפי חוק השבות עומד על מעל 600 אלף. כל זה קרה בעידן שבו הריבית רק החלה לעלות ובתקופת פריחה מבחינת מחירי הנדל"ן. חשוב להבהיר: טרום המלחמה צקצקו אנשי נדל"ן כי בריחה המונית של ישראלים לחו"ל בעקבות סאגת הרפורמה המשפטית עלולה לגרום לתופעה הפוכה - אבל בפועל, מספר היורדים מהארץ הוא נמוך וכמעט לא משפיע על עקומת ההיצע והביקוש. להפך, 75 אלף עולים שהגיעו תוך מספר חודשים ב-2022 גרמו להצפה של השוק ועליית מחירים. המספרים של היורדים נמוכים בהרבה ומי שהתכוון "לברוח" בתקופה הקרובה כבר לא יעשה את זה.

בשנת 2021, בה הנדל"ן הרים את ראשו, הגיעו לישראל 25,497 עולים - עלייה של 29.6% לעומת שנת 2020. מחצית מהם הגיעו בעיקר מרוסיה ואוקראינה. ב-2022, כאמור, משהו קרה בעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה. העלייה בשנה שעברה, פי שלושה מ-2021, הייתה שיא מאז תחילת שנות האלפיים. רק במחצית השנה הראשונה עלו 34 אלף עולים וזה הלך וגדל. עוד לפני המלחמה בישראל, ההערכה הייתה שכמות עולים דומה תגיע לישראל גם השנה. המלחמה עצרה חלק מגל העלייה, אבל בקרוב היא תקבל רוח גבית.

צריך לומר את זה: העולים משפיעים על שוק המגורים וגם שוק השכירות, שם הביקושים עולים אפילו יותר. חלק מהעולים מתגוררים בשלב הראשון אצל קרובי משפחה, חלק שוכר דירה וחלק קטן יחסית קונה דירה, ועדיין - יש כאן הצפה של השוק. כשמחירי השכירות עולים בעקבות ביקוש מוגבר, האלטרנטיבה השניה היא רק רכישת דירה. מה יקרה אחרי המלחמה? אם הכל יילך לפי התכנית והעלייה תגיע לכאן במלוא עוצמתה, זה ישפיע על המחירים. בסוף, יש עוד משתנים שמשפיעים והשאלה היא מה יקרה מבחינת ההיצע, הריבית שמשפיעה על הביקוש וכמובן - כמה זמן המלחמה תימשך.