מחירי הדיור באשקלון - סיפורו של רחוב יעקב מרידור; וגם - איך הקבלנים משכנעים רוכשים לקנות עכשיו דירה?

רגע לפני המלחמה, הדרום היה בצמרת עסקאות מכירת הדירות. אשקלון ושדרות הובילו את טבלת  המכירות. הקבלנים חגגו. רגע אחרי, היקף העסקאות צנח. בשבועיים-שלושה הראשונים מדובר בעסקאות בודדות, אחר כך, התחילה התאוששות ועדיין זה מספרים נמוכים, שרובם בכלל כתוצאה מעסקאות במסגרת "דירה בהנחה" שגם כך נמכרות במחיר מוזל.

מחירי הדירות בדרום בירידה חריגה אחרי המלחמה. בכל הארץ יש התמתנות בביקושים וירידות מחירים, בדרום זה יותר. מה יקרה בהמשך - יש הערכות לשני הכיוונים, כאשר נראה שבטווח הקצר הירידות ימשכו, אבל אף אחד לא באמת יכול להבטיח שזה יימשך לאורך זמן, בהינתן שהיצע הדירות נמוך (הרחבה - מחירי הדירות לאן?). 

 ירידות מחירים באשקלון, אבל לא נפילות מחירים

גושפנקא חזקה לבדיקות מהשטח שהובלנו כאן בשנה האחרונה היה פרסום הלמ"ס האחרון שהצביע על לחץ גדול של הקבלנים ועל ירידה חדה יחסית במחירי הדירות החדשות - הנתון שמסתתר בנתוני הלמ"ס - הקבלנים מורידים מחירים בקצב העולה על 7% בשנה; וזה עוד לפני המלחמה. כשכתבנו בתחילת השנה שהמחירים מתחילים לרדת (מבדיקות בשטח), הנתונים של הלמ"ס הראו על עלייה, כשכתבנו באמצע השנה שהמחירים כבר במינוס של כ-5%, בלמ"ס דיברו על קיפאון, לפני חודשיים כבר הגענו ל-7%, ובהדרגה נתוני הלמ"ס מתעדכנים. אבל חשוב להדגיש, זה לא באשמתם. הם פשוט מנתחים את הנתונים של לפני חודשים-שלושה. יש דיליי גדול מאוד בנתוני הלמ"X כשמעבר לכך, הם לא מתחשבים בהטבות מימוניות וצ'ופרים שונים שנותנים הקבלנים שמגיעים לשיעור של 3% ויותר.
 

קנו עכשיו שלמו 80% במסירה - כמה ההטבה הזו שווה לכם?

וזה מתחזק עכשיו, אחרי המלחמה. הירידות נמשכות, בדרום הירידות אגרסיביות יותר, וכדי להחזיק את המחירים, הקבלנים נותנים הטבות מימוניות. בקבוצות החזקות כשהמובילה ביניהן בבנייה היא דמרי, הקבלנים נותנים לדחות את המימון עד לכניסה, משהו בסגנון שלמו 20% כעת, 80% עוד שנתיים עם הכניסה. מדובר על דחייה של כחצי מהסכום למשך שנה-שנתיים, סדר גודל מקורב של דחייה של 9 חודשים עד שנה. זה כמובן משתנה מפרויקט לפרויקט ומשתנה בהתאם למצבו של הקבלן ולמשא ומתן. אם ניקח את הממוצע, אזי מדובר בהנחה של כ-3.5-4% לפחות. כלומר, דחיית התשלומים שווה כ-3.5%-45 מערך הדירה. זה הרבה כסף, קחו גם צ'ופרים נוספים שמקבלים וזה בשקט 4%. 
 

ירידה של 10% במחירי הדירות

הירידה הזו היא אחרי המלחמה, וכשמסתכלים מה קרה למחירים מתחילת השנה מקבלים ירידה שבמקומות מסוימים כבר חוצה את ה-10%. ניסינו להבין מה קורה בעיר אשקלון. לפני חודש המתווכים בעיר דיברו על קיפאון במחירים ועל כך שתהיה ירידת מחירים דרמטית. כנראה שמאז השוק חזר קצת לחיים, בעסקאות בודדות, שבעיקר מלמדות אותנו שזו עוד לא דרמה גדולה, אבל בהחלט ירידת מחירים. הנה סיפורו של רחוב יעקב מרידור באשקלון.   

לפני פרוץ המלחמה המחיר למ"ר ברחוב יעקב מרידור נע בין 16 אלף שקל ל-20 אלף שקל. סיכמנו את 8 העסקאות ברחוב בשנה האחרונה וקיבלנו ממוצע של קרוב ל-18 אלף שקל למ"ר בדירה ברחוב. בשנת 2022 היתה שונות גדולה במחירים - זה התחיל ב-15.5-16 אלף שקל והגיע ל-20 אלף שקל. ומה קורה עכשיו? היתה עסקה אחת ברחוב שמלמדת כנראה על המגמה, במיוחד שהיא נתמכת בעסקאות נוספות בעיר - דירה ברחוב בגודל של 105 מ"ר נמכרה בתחילת החודש לפי 16.1 אלף שקל למ"ר.  העסקה הקודמת ברחוב היתה בסוף ספטמבר לפי 19 אלף שקל למ"ר. 

אלו לא אותם דירות, אז ההשוואה לא מדויקת, אבל שפער המחירים הוא 15.3%, גם אם נניח יש סטייה בשל קומה וסיבות נוספות, זה לא מסביר את ההבדל למעט - ירידה כללית במחירים. 
 

הרחבת המדגם - ירידות, אבל לא נפילות

בדקנו גם את העסקאות באותו בניין בדיוק. יעקב מרידור 24. מצאנו עסקה אחת במרץ במחיר של 18.5 אלף שקל. מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר (תשיעית לעומת שנייה). להפרשי הקומות יש הבדל גדול, כלומר 18.5 אלף שקל למ"ר בקומה תשיעית בהחלט יכול להיות אקוויוולנטי ל-17 אלף שקל בקומה שנייה. כלומר, יש ירידת מחירים, אבל לא צורמת, במיוחד שהעסקה נעשתה בתחילת השנה. 

הרחבנו את המדגם. לקחנו את כל הדירות שנמכרו אחרי המלחמה (מדובר על כ-30 - ללא דירות בהנחה). המחיר שלהן נע בין 14 אלף שקל ל-18 אלף שקל בדירות החדשות בקומות גבוהות. עברנו על העסקאות בחודשים שלפני המלחמה והגענו למחירים של בין 15 אלף שקל ל-20 אלף שקל של דירות חדשות. גם כשסוכמים ועורכים ממוצע כולל מקבלים שיש ירידה מ-17.5 אלף שקל למ"ר לאזור ה-16.5 אלף שקל למ"ר. כשמנטרלים את הדירות היקרות והחדשות, מקבלים ירידה מכ-16 אלף שקל לכ-15 אלף שקל למ"ר. 

המסקנה שלנו היא שיש ירידות מחירים, אבל לא נפילות מחירים. השוק כבר ירד לפני כן, המחירים באשקלון ירדו לרמת המחירים לפני שנה-שנה וחצי והמלחמה הורידה בעוד כמה אחוזים. עם זאת, המסקנה הזו מוגבלת - כמות העסקאות קטנה, יש מוכרים שאין להם ברירה אלא למכור (מחויבים מבחינת מסים למכור, אחרת יהיו להם תשלומי מס נוספים). מעבר לכך, זה לא מדגם מייצג, כמות העסקאות נמוכה.

ומכאן, שצריך עוד זמן כדי להבין את המגמה של המחירים באשקלון והאם הירידות שמשתקפות בעסקאות האחרונות נובעות מלחץ נקודתי של מוכרים וקבלנים או שמדובר במגמה שרק החלה והירידות ימשכו.