שכר הדירה בזמן מלחמה - יורד, אבל לא לתקופה ממושכת

המלחמה משפיעה על שכר הדירה. הצגנו כאן את המגמה של שכר הדירה בתל אביב  בחודש האחרון בעקבות המלחמה. המילואימניקים עזבו את הדירה, הסטודנטים עזבו להורים. אין להם סיבה לשלם על דירה שהם לא משתמשים בה. מצד שני, חלק גדול מהמשכירים מחכים. יש יותר דירות פנויות בתל אביב, אבל לגישתם זה זמני. מעבר לכך, לא כולם יכולים לצאת מהחוזה. ספטמבר-אוקטובר היו חודשים עם סיומי חוזה רבים, אבל נובמבר ובעיקר דצמבר וינואר עם סיומי חוזה מעטים, כך שמספר העזיבות צפוי לרדת (ולכן גם ההשפעה של חידושי חוזים על מדד שכר הדירה תהיה יחסית נמוכה) זאת ועוד - סיום המלחמה עשוי להחזיר את הביקושים.

העליה נעצרה. דירה להשכרה (שלומי יוסף)

מה ישפיע על גובה השכירות?

בינתיים, יש ירידות בחוזים החדשים של כמה אחוזים טובים, וכדי לדעת מה צפוי, אפשר להיעזר בהיסטוריה של מבצעים ומלחמות. זה כמובן לא מחייב. בכל זאת, אנחנו בתרחיש אחר, עם השלכות גדולות מאוד על הכלכלה. בסופו של דבר - יותר מאשר ההשפעות הישירות של המלחמה, מה שהכי ישפיע על דמי השכירות בארץ הוא המצב הכלכלי. הגידול בגירעון, לצד החל"ת הרחב וההרעה במשק, תשפיע לפחות במשך חודשים בודדים על המצב הכלכלי של רוב האנשים וייתכן שלמשך תקופה ארוכה יותר.

שכר הדירה ירד במדד אוקטובר לראשונה זה שנים בשל המלחמה (ירידה של 0.4%) ולהערכת יוני פנינג, אסטרטג ראשי בבנק מזרחי טפחות, זה צפוי להימשך - "אנו מצפים להמשך השפעה שלילית על מחירי השכירויות – המחירים המשתקפים בלוחות המודעות, כמו גם המחירים בחוזים מתחדשים וקיימים, אשר ישתקפו במדד המחירים בקרוב".

אלא שפנינג סקפטי לגבי הימשכות הירידות לאורך זמן - "כאשר מנתחים את הצפי להשפעה על המדד, יש לזכור כי כמות החוזים המתחדשים במהלך דצמבר וינואר היא נמוכה כמובן מהממוצע הרגיל", מוסיף פנינג, "להערכתנו, סדר גודל של 7% מאוכלוסיית המדגם לחידושי חוזה, וכ-3% לדייר חדש בדירה".

המשמעות היא ששכר הדירה ישתנה רק ב-7% או 10% מסך החוזים כשב-90% מהחוזים לא יהיה שינוי, מה שאומר שהשינוי הצפוי שיחלחל למדד יהיה כנראה נמוך. "על זה יש להוסיף את ניסיון העבר סביב עימותים צבאיים, כולל כאלה 'גדולים' יחסית, כמו חומת מגן או לבנון השנייה" אומר פנינג, "באירועים האלו היתה השפעה שלילית על מחירי השכירות למשך חודש-חודשיים סביב העימות, אשר התפוגגה לאחר מכן, על רקע הנטייה של המשק המקומי לחזור מהר מאוד ל-'עסקים כרגיל'".

ההשערה הזו היא לכל הארץ, לא רק תל אביב או המרכז, למרות ששם זה צפוי להיות בולט יותר. אבל צריך לקחת אותה בהסתייגות אחת גדולה - משך הלחימה והשפעה על הכלכלה. מלחמת לבנון השנייה ארכה 34 ימים, מבצעים גדולים נמשכו סביב 50 יום. אנחנו במלחמה של 44 ימים ואומרים לנו המנהיגים שהיא תהיה ארוכה. זה לא עניין של עוד שבועיים-שלושה, זה הרבה מעבר לכך.

מה יקרה אם המלחמה תתרחב?

ההשלכות של לחימה ארוכה הן שונות לחלוטין מהשפעות של מלחמה קצרה. הפגיעה הכלכלית במשק במקביל לעלייה גדולה בהוצאות הביטחון והתמיכה באנשים ובעסקים תגיע ל-100 מיליארד שקל בשלושה חודשים וכ-200 מיליארד שקל בשנה (אם המלחמה תיארך שנה). עליית מדרגה בחזית נוספת מול חיזבאללה תביא לפגיעה כלכלית קשה עוד יותר. 

המשק אומנם נכנס למלחמה במצב סביר, אבל גירעון של 60% יכול להגיע מהר משחושבים ל-70% וגם ל-80%. בד בבד, העסקים הקטנים והבינוניים קורסים וזה בשעה שיוקר המחייה עולה והריבית גבוהה. 

במצב כזה, יהיה קושי לשלם את השכירות וזה עשוי להביא להורדת מחירים. מנגד, המצב בעיתי מאוד גם מבחינת הרוכשים - החזר המשכנתא מאוד גבוה והמחירים, למרות ירידה של 7%-10% בשנה האחרונה עדיין גבוהים. כלומר, מבקשי הדיור, נמצאים בין הפטיש לסדן - שתי האלטרנטיבות גרועות, כנראה שחלק גדול מהם דווקא יפנה לשכירות, מה שעשוי לעורר ביקושים ועליות מחירים.
 

ביקושים להשכרה מדייירם בהתחדשות עירונית

הביקושים להשכרה מגיעים מזוגות צעירים, צעירים שעוזבים את בית ההורים כשבתל אבי יש גם ביקוש גדול של מבוגרים שעוברים לעיר כי הם רוצים להזדקן בתל אביב. בשנים האחרונות הביקושים מגיעים ממקומות נוספים ועל רקע המלחמה ייתכן שהביקושים יגיעו ממקורות נוספים. ביקוש בולט מגיע מאנשים שמפונים מהדירות שלהן לצורך בנייה בהתחדשות עירונית.

זה ביקוש שהולך וגדל והוא משפיע על אזורים נקודתיים כי היזם אמור לספק דיור באזור המגורים. במצב כזה, פתאום נוצר פרץ של ביעקושים באזור מסוים ומחירי השכירויות מזנקים - זה קרה בשכונות בתל אביב, רמת השרון, רמת גן, רעננה, וזה גרם לעלייה גבוה משמעותית מהנורמה, אפילו 20% תוך פרק זמן של מספר חודשים.

הבעיה הזו תלך ותחריף, אם כי בסופו של דבר התחדשות עירונית היא פתרון למבקשי הדיור. אחרי הכל, כמות הדירות בבניין שעובר התחדשות עירונית גדולה יותר משמעותית מהמצב לפני ההתחדשות. כלומר, בסוף - יהיה יותר היצע, אבל בינתיים, בזמן העבודות, ההיצע קטן. ככל שהיקף התחדשות עירונית גדל והוא צפוי לגדול בשנים הקרובות, כך הביקוש לשכירות מצד דיירים שצריכים לעזוב את הדירות בבניין בהתחדשות, יגדל.

המלחמה גם הביאה אנשים שגרו בעוטף, בדרום וגם בצפון, לחפש אלטרנטיבות במרכז. הם מקבלים בשלב זה, תמיכה גדולה מהמדינה - משפחה ממוצעת מקבלת בין 18 ל-24 אלף שקל בחודש ועל רקע זה, הם יכולים להתגורר גם באזורי הביקוש. זה עשוי להקטין את היצע הדירות להשכרה. 

מעבר לכך, גל האנטישמיות הגדול ברחבי העולם, לצד התמיכה בחמאס, גורם ליהודים ברחבי העולם לחשוב על עלייה לארץ. יכולה להיות לזה השלכה גדולה על הביקושים, תלוי כמובן בהתמשכות המלחמה וגילויי האנטישמיות בעולם.