נווה שאנן: במקום מבני רכבת - מגדלים של 34 קומות. כמה עולה שם דירה?

הוועדה המחוזית חיפה החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית שכונת נווה שאנן בחיפה. המשמעות: במקום ארבעה מבני רכבת ייבנה מתחם חדש הכולל 480 דירות במבני מגורים בני 8 עד 34 קומות, שטחי מסחר, מבני ציבור ואמפי פתוח. מדובר במתחם "פייזר" בשכונת נווה שאנן. המתחם הינו על שטח כולל של 10 דונם, נמצא סמוך למפגש הרחובות חניתה והגליל, במתחם הרחובות - אבא הלל סילבר, רחוב ניסנבאום וגן ציבורי אזולאי.

כמה עולה דירה באזור? נווה שאנן (שורץ בסנוסוף אדריכלים)

לפני שנמשיך, כמה מילים על השכונה: המחיר הממוצע לדירה בה הוא כ-1.5 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר נע סביב 19-20 אלף שקל, כך שאפשר להסיק מכך שמדובר בעיקר בדירות קטנות. ואכן, רוב הדירות שתמצאו כאן למכירה הן דירות של 2-4 חדרים, למרות שיש דירות גדולות יותר. התשואה למשקיעים בשכונה היא מעל הממוצע - כ-3.1%. השכירות לדירה ממוצעת נעה סביב 4,200 שקל. לעומת זאת, המחיר ברחוב אבא הלל בו ייבנה הפרוייקט מעט נמוך יותר - סביב 15-17 אלף שקל בלבד.

כבר הרחבנו כאן בעבר על הסיפור של נווה שאנן - השכונה שלא מצליחה לצמוח. השכונה נווה שאנן לא הצליחה להדביק בעשור האחרון את עליית המחירים הארצית, גם לא בזינוק של 2021-2022. בתקופת השיא, בה מחירי הדיור עלו ביותר מ-20%, המחיר הממוצע למטר באותו בניין יעלה סביב 8% בלבד. בבניינים אחרים מצאנו בחודשים האחרונים ירידה של כ-1,000 שקל למטר לכ-18 אלף שקל למ"ר שבחישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שהירידות כאן נעות סביב 5%-4% - לפחות מאז העלאת הריבית. נווה שאנן חלשה בירידות, אבל חלשה עוד יותר בעליות.

התוכנית כוללת הקמת מתחם המגורים בארבעה מבני מגורים חדשים שישלבו שטחי ציבור וחזית מסחרית: מבנה בן 8 קומות ושלושה מגדלים בני 34 קומות. כמו כן, במרכז המתחם, מתוכננת כיכר עירונית שתשלב אמפי פתוח לכיוון הגן.

הוועדה ציינה כי הגובה שנקבע בתוכנית המתאר הכוללנית למתחמים של פינוי בינוי של 22 קומות בכל רחבי העיר חיפה, מחייב בחינה מחודשת למתחמים להתחדשות עירונית בעיר לשם יצירת פרויקטים איכותיים וכלכליים. המתחם גובל היום בבניה של רבי קומות משני צדיו, וכן בשטח ציבורי פתוח גדול. המגדלים החדשים המוצעים בתוכנית מהווים "מדרגת גובה" נוספת המשתלבת בסביבתה.

התוכנית כפי שהוגשה, כללה מבנה בן 8 קומות וכן שלושה מגדלי מגורים בני 29 קומות, כאשר שניים מהם  "רוכנים" מעל שטח ציבורי פתוח, הגינה הציבורית הסמוכה,  תוך כריתת מספר רב של עצים. על מנת לשמר את שטח הגן הציבורי והעצים בשלמותם, נערכו ישיבות עבודה עם צוותי התכנון בהם גובש תכנון חלופי שהוצג במהלך הדיון. בהתאם לתכנון המעודכן תבוטל כל הבניה שהוצעה מעל שטח הגן, תוך שימור השביל שעובר לאורך הגן ושימור העצים לאורכו, ובמקומה יתווספו מעל המגדלים 5 קומות כך שיהיו בני 34 קומות.

הוועדה סברה כי אין השפעה משמעותית להוספת 5 קומות מעל המגדלים המוצעים לעומת היתרון המשמעותי של ביטול הבניה מעל הגן הציבורי ושמירת העצים האיכותיים הקיימים לאורך שביל איכותי ופעיל. כמו כן, הוועדה החליטה להפחית את מספר החניות בפרויקט בהתאם למדיניותה באזורים עירוניים לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית וקידום המטרונית באזור. כיום מצויים במתחם 104 יחידות דיור בארבעה מבני רכבת בני 4 קומות במצב תחזוקתי ירוד, שיפונו לטובת הקמת המתחם החדש. 

סגנית מתכנן מחוז חיפה במינהל התכנון, עפרה הראל: "מדובר בתוכנית המביאה בשורה חשובה לפחות ל-104 משפחות במיוחד בתקופה זו.  התוכנית המציעה התחדשות עירונית של 4 מבני רכבת ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ללא מרחבים מוגנים ולא מונגשים, במקומם מציעה להקים בניה חדשה הכוללים שיפורים משמעותיים למרחב הציבורי תוך ניצול יעיל של השטח, לצד שמירה על עצים קיימים. תוכנית זו תוביל לתוכניות דומות באזור אשר יתנו מענה חיוני והכרחי הן בהיבט הבטיחותי והן בהיבט העירוני. תכניות אלו ישפיעו באופן ניכר על תושבי חיפה בכלל ושכונת נווה שאנן בפרט".