מגדלים לצד התחדשות עירונית: שתי תוכניות הופקדו בבת ים - מה המחיר למ"ר באזור?

הוועדה המחוזית תל אביב החליטה להפקיד תוכניות בבת ים הכוללות 1,025 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. מדובר בשתי תוכניות בבת ים: ברובע העסקים וברחוב כצנלסון.
 תוכנית רחוב כצנלסון בבת ים (אילן פיבקו אדריכלים)

בלב רובע העסקים של בת ים, הוחלט להפקיד תוכנית בשטח של כ-9 דונם, הממוקמת במתחם הרחובות ישראל וישינגרד המסגר, אהוד קינמון ומנחם יקואל. התוכנית כוללת הקמת מגדל מגורים בן 38 קומות ובו 335 יחידות דיור, שישלב קומת מסחר. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-105 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות (בשטח כולל של עד 65 מ"ר), ו-125 יחידות דיור יוקצו לטובת דיור בהישג יד. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בן 47 קומות שישלב בקומות התחתונות תעסוקה וקומת קרקע מסחרית.

לפני שנמשיך, כמה מילים על השכונה והעיר בת ים. המחיר בבת ים נע סביב 29 אלף שקל למ"ר. מחירי השכירות נעים סביב 6,500-7,000 שקל ל-4 חדרים וכ-9,000 שקל לדירות גדולות - 5 חדרים. התשואה הממוצעת לדירת 4 חדרים נעה סביב 2.9%.

ברחוב כצנלסון נמכרות דירות חדשות סביב 32-35 אלף שקל למ"ר. דירות ישנות יותר נמכרות ב-29-31 אלף שקל למ"ר - כלומר, מתחת לרף התחתון של דירות חדשות. 

התוכנית ברובע העסקים מקצה שטח של כ-2 דונם עבור מבני ציבור (חינוך, קהילה, ספורט, בריאות, דת ורווחה) וכן נקבע הקמת רחוב חדש במערב התוכנית, שיהווה חלק משדרה מרכזית חדשה המקשרת בין שטחי ציבור משמעותיים בצפון ובדרום רובע העסקים. סה"כ התוכנית כוללת כ-50,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-10,000 מ"ר עבור מבני ציבור.

בהיבט התחבורתי, התוכנית ממוקמת במרחק של כ-350 מ' משתי תחנות של הקו האדום של הרכבת הקלה  וכ-650 מטרים מתחנת מטרו עתידית "הקוממיות". מיקום זה בלב אזור המשורת במערכות להסעת המונים מאפשר לצופף את הבנייה ולערב שימושים תוך הפחתת הצורך בשימוש ברכב פרטי לצורכי התניידות. לאור זאת, תקני החנייה בתכנית הינם מופחתים.

התוכנית מתבססת על מסמך מדיניות שאישרה הועדה המחוזית לרובע העסקים בבת ים  ומצטרפת לתכניות דומות רבות שאושרו בתחום רובע העסקים של בת ים, ושמימושן יוביל ליצירת רובע מעורב שימושים עירוני ומשגשג כחלק מתנופת ההתחדשות העירונית שמתרחשת בכל העיר בת ים. התוכנית הינה ביוזמת חברת אפרת השקעות.

ברחוב כצנלסון, הוחלט להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשטח כולל של 13 דונם, הממוקמת בצד המזרחי של רחוב כצנלסון בסמוך לבית הספר יד מרדכי, סמטת נילי  ולדיור המוגן שעל פינת הרחובות יוספטל כצנלסון.

התוכנית שביוזמת חברת "תדהר", כוללת 690 יחידות דיור שיוקמו בארבעה מבנים בני 10-46 קומות: שני המבנים שיוקמו על רחוב כצנלסון יהיו בני 10-27 קומות והם ישלבו מגורים, תעסוקה וקומת מסחר. מאחוריהם, יוקמו שני בניינים נוספים בני 46 קומות שישלבו, מגורים ומבני ציבור. מתוך כלל יחידות הדיור, 138 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר ועוד 138 יחידות דיור בשטח של עד 80 מ"ר.

בין המבנים מוצעת הקמת כיכר עירונית פנימית בשטח של 2.5 דונם שתתחבר לרחוב כצנלסון ותלווה בחזית מסחרית המשכית לזו שעל רחוב כצנלסון.  

כיום מצויים במתחם 208 יחידות דיור בחמישה מבני רכבת בני 4 קומות, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. לתוכנית תרומה ציבורית משמעותית של שטח למבני ציבור בגודל של כ- 2 דונם והיקף זכויות של 9500 מ"ר  בצמוד לבית ספר קיים שיוכל לשמש להרחבתו ולשימושים ציבוריים נוספים של קהילה ותרבות. בנוסף מוצעים שטחי ציבור מבונים בקומות הקרקע של המגורים.

התוכנית ממוקמת בלב המרכז המתחדש של העיר, בסמוך לקניון בת ים ולמתחמים המצויים בבניה על רחוב כצנלסון ורחוב יוספטל ובכך משלימה רצף של תחום משמעותי ביותר להתחדשות בסמוך לתחנת "יוספטל" של הקו האדום ותחנת מטרו עתידית.