כשהמדינה רוצה, היא יכולה: הפתרון למפוני העוטף צריך לחולל שינוי בשוק הנדל"ן

46 ימים חלפו מאז מלחמת "חרבות ברזל" וועדת הפנים ממשיכה לנסות ולחפש פתרון למפוני העוטף. כזכור, לאחרונה הרחבנו ב"ביזפורטל" על האפשרויות השונות לשיכון המפונים, כשחלק מהאופציות היו שכונות עם מבני קבע ואחרות, פחות ריאליות, עם מבני קראווילות.

תנו לבנות בשקט (ולגובה). מגדלים בישראל

חלק ממפוני העוטף, עם דגש על חלק קטן יחסית, כבר לא יחזרו לשם כנראה. המדינה לא יכולה להקים דירות חדשות בחודש, אבל יש לה היצע דירות עומדות לא קטן והיא חושבת על רעיונות מחוץ לקופסה. זה פתרון חשוב, כי לתושבי העוטף אין איפה לגור. המדינה הבינה שקראווילות זה לא פתרון, כי הוא לטווח קצר. זה אולי פתרון לחמש שנים, לעשור, אבל לא לטווח ארוך. אם רוצים לבנות שכונות עם מגורי קבע, צריך פתרון אחר.

בדיון שקיימה היום (רביעי) ועדת הפנים והסביבה של הכנסת דנו החברים בשינויים הנדרשים בחוק התכנון והבנייה כדי לבנות את השכונות האלה. מדובר בהוראת שעה שתחול מיידית, עם אישור הכנסת.

וכאן נשאלת שאלה חשובה יותר - אם אפשר לעשות "קיצורי דרך" במלחמה, למה לא עושים את זה בזמן שגרה? הכוונה היא ממש לא לבניה ללא היתר, להפך - צריך אולי אפילו להחמיר את הפיקוח על הקבלנים (בכל הנוגע לחוקי הבטיחות), אבל כן צריך לבטל את החסמים. למה המדינה לא מחפשת פתרונות יצירתיים כדי לזרז את התחלות הבניה, כדי לדחוף את רמ"י לשווק קרקעות במהירות רבה יותר ובכך להוריד את מחירי הדיור? השאלה הזאת צריכה להטריד את הממשלה, אבל לא כעת, אלא ביום שאחרי המלחמה. אם היא תוכל לזרז את ההיתרים ולדחוף את הרשויות (שלא מזרזות בעצמן היתרים כי יותר נוח לגבות ארנונה יקרה ממסחר מאשר ממגורים) לאשר עוד בניה של מגדלים (ולא בניה רוחבית של צמודי קרקע, שתופסים שטח ולא נותנים מענה אמיתי) - המחירים ירדו.

המדינה תספר לכם שזה לא חוקי. וזה נכון. זה באמת לא חוקי. אבל כשרוצים להגמיש את חוק התכנון, מסתבר שאפשר. כולם מאשימים את רמ"י בהאטה של קצב המכרזים, אבל אם המדינה מאפשרת לה לעשות את זה - לאן יש לה למהר? ואם קצב התחלות הבניה איטי - אתם באמת חושבים שהעלאת ריבית לטווח בינוני תוריד את המחירים בסופו של דבר? בתוך תוכו, גם הנגיד יודע את זה - הביקושים האפסיים עדיין גבוהים מההיצע. שוק הנדל"ן עצר מלכת ביום שבו הריבית עלתה - אבל ביום שאחרי, אם המדינה לא תיקח את הנושא ברצינות, המחירים יעלו - וזאת תהיה בכיה לדורות.

ועכשיו, בחזרה לנושא שלנו. אז איך עושים את זה, משכנים מפונים במהירות? פשוט, נותנים לשר הפנים (שמקבל סמכות יתרה בחוק התכנון) לבנות ללא תוכנית או היתר. כך יהיה אפשר לבנות מהר, לאשר מבני ציבור ומוסדות חינוך וכל מה שהמפונים צריכים בשביל לגור ביישובים. ככל שיוסרו החסמים, יהיה קל יותר לבנות. הציפייה היא לבנות מסלול מהיר, ללא חסמים. פשוט, לקחת שטח ולהתחיל לבנות במהירות כדי שהמפונים יגיעו לשם כמה שיותר מהר. לאן זה לשם? לשכונות חדשות ליד ישובים קיימים. זה לא פתרון זמני אלא פתרון קבע.

לפי הפתרון שעלה בוועדה, מסתמן כי תושבי קיבוץ חולית ישהו ברביבים, תושבי קיבוץ ניר עוז ישהו בכרמי גת, תושבי נתיב העשרה, קיבוץ כיסופים, קיבוץ מגן, עין השלושה, בארי וכפר עזה - במלון (האחרונים בשפיים), תושבי קיבוץ כרם שלום - באשלים, תושבי קיבוץ נחל עוז - בכרמים, תושבי קיבוץ רעים - בתל אביב, תושבי ניר יצחק - באזור כפרי, תושבי קיבוץ סופה - עדיין לא הוחלט. 

היועץ המשפטי למינהלת תקומה, עו"ד קובי פאר: "אנחנו צריכים הקלות שהחקיקה הקיימת לא נותנת להם מענה". נתן אלנתן, ראש מטה התכנון הלאומי, אמר: יש לנו סעיף שמאפשר במקרים מיוחדים לתת פתרונות של בנייה ללא תוכנית וללא היתר. מה שלא עומד בסעיף הוא בנייה זמנית. אם אני רוצה לשים מבני קבע, ולא קראווילות, שברור שהם יותר טובים והפער במחיר הוא שולי, את זה אי אפשר לעשות במסגרת החוק הקיים".
 

רמ"י שומעים את הקולות ומנסים לקדם החלטות לסיוע

לאחר הדיון בכנסת גם רמ"י הוציאו היום מספר החלטות שנועדו לסייע לישובי העוטף. בישיבת מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף שנערכה היום אושרו 2 החלטות  שיזמה רשות מקרקעי ישראל  האחת  הוראת שנה המוגבלת לחמש שנים, אשר  מקנה הטבות במישור ההתיישבותי ובמישור התעסוקתי לאוכלוסיית קו העימות בגבול הדרום ובגבול הצפון והשנייה נוגעת  לנושא דחיית תשלומים ליזמים שזכו במכרזים.

מטרתה של הוראת השעה, מסבירים ברמ"י, היא "לתת  כלים לחיזוק ישובי קו העימות, בראייה ארוכת טווח, מתוך הבנת החשיבות הלאומית שבהתיישבות בחבלי ארץ אלו".

לפי הוראת השעה שאושרה במועצה יוגדל שיעור בני המקום בהקצאות  קרקע  למגורים באזורי עדיפות לאומית בצפון ובדרום. היקף הקצאות קרקע לבני מקום באזורי קו עימות יורחב  בבניה עצמית  עד ל-60%  מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד. בבניה רוויה הוחלט  להרחיב את  היקף הקצאת הקרקע לבני מקום  ל-60% בכל מתחם שיוקצה בבנייה רוויה במסלולי מחיר מופחת, ובשוק החופשי להרחיב ל-30% מכלל המגרשים המוצעים לציבור באותו מועד, לבני המקום.

דחייה בתשלום

בנוסף הוחלט במועצה על  דחיית תשלומים ליזמים שזכו במכרזים, כאשר ההחלטה תחול על כלל שוברי התשלום לרשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. בהקצאות קרקע למגורים בבנייה רוויה ובבנייה נמוכה במרחבי תל אביב, מרכז, וירושלים, תינתן לחוכר האפשרות לדחות את שוברי התשלום בגין הקרקע והוצאות הפיתוח הכללי עד ליום 15.12.2023 ללא ריבית והצמדה.
​
 מנגד, בהקצאות קרקע למגורים בבנייה רוויה ובבנייה נמוכה במרחבי חיפה, צפון, ודרום, וכן בבנייה עצמית בכל מרחבי הרשות, תינתן לחוכר האפשרות לדחות את שוברי התשלום בגין הקרקע והוצאות הפיתוח הכללי עד ליום ה-24.01.2024  ללא ריבית והצמדה.

בכל יתר הקצאות הקרקע שאינן למגורים תינתן לחוכר האפשרות לדחות את שוברי התשלום בגין הקרקע והוצאות הפיתוח הכללי עד ליום ה-30.11.2023 ללא ריבית והצמדה. במועצה ציינו כי מטרת הדחייה הינה מתן פרק זמן לזוכים כדי להתמודד עם המצב שנוצר לאחרונה  כדי להשלים את התשלומים בפרק הזמן שניתן להם.

הוראת שעה ל-5 שנים

בנוסף הוחלט על איוש נחלות פנויות במושבים, נחלות פנויות בישובי קו עימות ישווקו למומלצי האגודה,  אשר האסיפה הכללית של הישוב אישרה להם לקבל נחלה. הנחלות  באזור קו עימות יאוישו בפטור מתשלום.

כמו כן אושר בהוראת שעה כי יינתן פטור מתשלום בעת עיגון הזכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה במושב בקו העימות. לפי ההחלטה, חוכר במושב באזור קו עימות לא יידרש לשלם דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף הבנייה הבסיסי. יתרת הזכויות תהיה פטורה מתשלום.

בנוסף אישרה המועצה לפטור קיבוצים באזור קו עימות מתשלום  דמי חכירה בשיעור 3.75 אחוז  בעת רכישת זכויות חכירה על היקף בנייה בסיסי. גם יתרת הזכויות תהיה פטורה מתשלום. כמו הוחלט כי  קיבוצי קו עימות יוכלו לקבל זכויות בקרקע לבניית עד 50  דירות להשכרה למועמדים לקבלה לקיבוץ במקום  12 דירות כנהוג היום.

בנוסף אושר לאפשר הסבת מבנים קיימים למימוש למטרה זו כל זאת בכפוף לקבלת אישור ממוסדות התכנון. הוחלט כי תוגבל עד ל-5 שנים האפשרות להשכיר יחידה למשפחה בבתי האגודה.

כמו כן אושרה החלטה במסגרתה יינתן להציב מבנים ארעיים בישובי קו עימות ולהסב  מבנים קיימים לטובת שיכון עובדים בחקלאות (ובכלל זה עובדים ישראלים)  בשטחים צמודי דופן לשטחי המגורים, כל זאת בכפוף לאישור מוסדות התכנון.  הוראת השעה תהיה בתוקף כשנתיים בלבד ככל שנוגעת לעובדים ישראליים.

בנוסף,  ינתן פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים להקצאת קרקע  לא חקלאית בחלקת המגורים (פל"ח) במושבים בקו העימות כגון למסעדות ובתי קפה. בנוסף תוגדל המכסה התעסוקה עד ל-150 דונם נטו (במקום 120 הנהוג כיום)  לישובים חקלאיים בקו עימות, לאחר שיגיעו למיצוי המכסה המגיעה להם.  

עוד החלטה שאושרה  ליישובים  חקלאיים   בקו העימות בצפון ובדרום  עוסקת במיזמים סולריים, במסגרתה תותר הקצאת שטח של עד 400 דונמים לישוב חקלאי למיזמים סולאריים  (במקום 250 כנהוג היום), הישוב החקלאי לא ידרש להשיב קרקע חקלאית כתנאי להגדלת השטחים. ההחלטה כפופה לאישור מוסדות התכנון.

בנוסף, אושרה אפשרות למיזמים משותפים למטרת מתקנים  אגרו וולטאים (המשלבים חקלאות עם מתקנים סולאריים בדו שימוש) כאשר בעת הקצאת קרקעות למיזם אגרו וולטאי יתאפשר לממש את  המכסה הקבועה  לקרקע  באמצעות הקמת מיזם משותף בין ישובים הסמוכים זה לזה- בהיקף של עד 1,500 דונם.   חילופי הקרקע בין הישוב המוביל לישובי המיזם יערכו בהתאם לחלקו של כל ישוב במיזם המשותף.

שר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף יו"ר מועצת מקרקעי ישראל אמר "העברנו היום במועצה שורה של החלטות, במטרה להעניק כלים לחיזוק ישובי קו העימות, בראיה ארוכת טווח, מתוך הבנת החשיבות הלאומית של ההתיישבות בחבלי הארץ הללו. החלטות אלו יספקו מענה לצורכים הייחודים באיזורי קו העימות, הן בהיבט ההתיישבותי והן בהיבט הכלכלי והתעסוקתי, בשאיפה להביא מתיישבים נוספים להתגורר בחבלי ארץ הללו. בנוסף, העברנו החלטה חשובה מאד של דחיית תשלומים, כדי להקל על היזמים והקבלנים שזכו במרכזים האחרונים".

יעקב קוינט מנהל רשות מקרקעי ישראל ציין כי "היום הבאנו למועצת מקרקעי ישראל שתי החלטות חשובות, האחת הוראת שעה שנועדה לחזק ולשקם את ישובי קו העימות בדרום ובצפון שספגו פגיעה קשה ורמ"י רואה אתגר לאומי וממלכתי ממדרגה ראשונה בחיזוקם ובמתן עוגנים  לשגשוגם  החברתי והתעסוקתי. השניה נועדה לתמוך ביזמים אשר זכו במכרזים  ולדחות את התשלומים למדינה כדי לאפשר להם להתמודד עם המצב שנוצר. אני תקווה שהחלטות אלו יתרמו לקידום הישובים ופריחתם ושנזכה לראות בקרוב תנופת בניה  וצמיחה מחודשת בכל רחבי הארץ".

יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון סיכם ״ההחלטות שעברו היום, הן חלק מסל כלים שלם שאנו במשרד הבינוי והשיכון ורמ״י עובדים עליו בשבועות האחרונים, זאת במטרה לסייע ולהיטיב עם אזרחי ישראל ותושבי אזורי קו העימות בפרט, ובמקביל החלטה שתסייע לקבלנים ודואגת לשמור על הרציפות התפקודית של תחום הבנייה בימי החירום ובימים שיגיעו לאחר מכן. במקביל אנו מקדמים עבודה על הסכמי גג בערים בכדי לתת להן מעטפת תמיכה בתחומים הבנייה והתשתיות. אנו לומדים את צרכי השטח נפגשים עם הגורמים השונים ובתקופה הקרובה נציג תוכניות נוספות בנושאים אלו".