מה באמת חושבים מנהלי הבנקים על מחירי הדירות?

בתוך ישיבות ההנהלה של הבנקים יש דאגה. לא פאניקה, לא חרדה, אבל דאגה ממצב שוק הנדל"ן המקומי. מנהלי הבנקים הגדולים לאומי ופועלים חושפים כי להערכתם מחירי הדירות ירדו. הם זהירים, הם לא מספקים מספרים, רק מדברים על המשך ירידת המחירים. זה גם משהו, עד לא מזמן, כולם התעלמו מירידות המחירים בשוק. היה להם נוח להתחבא מאחורי נתוני הלמ"ס שמגיעים לשוק בעיכוב של חודשיים וחצי וגם אז הם לא מספרים את כל הסיפור, כי הקבלנים נותנים מבצעים והקלות במימון ששוות לפחות 5% ואת זה הלמ"ס לא יודע לספור. 

אז בבנקים הגדולים יש תמימות דעים, אבל בעוד שפועלים לא מתייחס לטווח הבינוני-ארוך, הנהלת לאומי סבורה שבהמשך המחירים חזרו לעלות. יתר הבנקים הגדולים - מזרחי, דיסקונט והבינלאומי, מספקים בדוחות שלהם הצצה לאשראי בתחום הנדל"ן, כותבים ומפרטים על החשיפה שלהם, הם לא מודאגים והם גם לא מספקים הערכות לגבי מחירי הדירות.      

 

הנהלת לאומי - מחירי הדירות ירדו

ד"ר מולי בן צבי יו"ר דירקטוריון בנק לאומי +1.67% לאומי 4,135 +1.67% בסיס:4,067 פתיחה:4,040 גבוה:4,140 נמוך:4,040 תמורה:158,957,381 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , חנן פרידמן, מנכ"ל הבנק ורונן מורי סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת ניהול הסיכונים בבנק מצביעים בדוח מיוחד שצמוד לדוח הכספי של לאומי על הסיכונים הגדולים שקיימים בפעילות הבנק. אחד הסיכונים המשמעותיים הוא בענף הנדל"ן. תחת הכותרת - "סיכון ענף הבינוי והנדל"ן", מדגיישם מנהלי הבנק כי "ענף הבינוי והנדל"ן הינו תחום פעילות שבו לבנק חשיפת אשראי משמעותית".

עם זאת, הם מסבירים כי האשראי לענף הנדל"ן תואם את תיאבון הסיכון של הבנק ובמילים פשוטות "לא התפרענו יותר מדי" כשהמנהלים מפרטים את הבלמים והפיקוח בתחום לרבות - "חיתום קפדני, שיטת מימון ופיקוח הדוקה, גיבוי בביטחונות נדל"ן ותמחור הולם".

ביחס למצב בשוק הם מפרטים את ההיסטוריה הקצרה - "החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 נרשמה היחלשות בביקוש לרכישת דיור, ברקע סביבת מאקרו של עלייה מהירה באינפלציה ובריבית והאטה בצמיחה. גורמים אלה, לצד התחלות בנייה גבוהות יחסית לרוב העשור האחרון, הובילו לאחרונה להתחלה של ירידה במחירי הדירות, בהובלת מחירי הדירות החדשות", והכי חשוב מספקים הערכה פנימית חשובה - "להערכתנו, בשנה הקרובה צפויה להמשיך מגמת הירידה המתונה במחירי הדירות גם בשל התגברות מידת חוסר הוודאות בשוק לאור המלחמה עם זאת, ההערכה היא כי בטווח הבינוני עשויה לחול התאוששות במחירי הדיור ברקע האפשרות להורדה בריבית בנק ישראל, ולאור הפגיעה המסתמנת בהיצע הדיור העתידי".

החשיבות של ההערכות האלו היא גדולה מאוד שכן לא מדובר באנליסט או כלכלן של המחלקה הכלכלית של לאומי שסבור ומעריך שתהיה ירידה במחירי הדירות, אלא הנהלת הבנק סבורה כך, בהינתן המידע והבדיקות שלה, ועל רקע זה גם האסטרטגיה של הבנק בתחום. אולי זה יוביל להקשחת התנאים למתן אשראי בשוק הנדל"ן, כשהסנונית הראשונה היתה התביעות מול חנן מור. 

 

בנק הפועלים - הירידות יתגברו

גם בפועלים  פועלים +2.13% פועלים 4,210 +2.13% בסיס:4,122 פתיחה:4,127 גבוה:4,210 נמוך:4,127 תמורה:147,153,400 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מתייחסים לסיכונים הגלומים בשוק הנדל"ן. המנכ"ל דב קוטלר, יו"ר הדירקטוריון ראובן קרופיק, והחשבונאי הראשי גיא כיף חתומים על המסמך המציין שהענפים העיקריים הצפויים להיפגע מהמצב הכלכלי הם ענף ההייטק וענף הנדל"ן. 

"הבנק בוחן את חשיפתו לאזורים המושפעים במיוחד מהלחימה וכן מבצע הערכות לגבי ענפי משק הצפויים להיפגע באופן משמעותי. ענפים אלו קשורים לתחום התיירות והפנאי, לתחום המסחר הקמעונאי במגוון ענפי משק וכמו-כן לתחום הבינוי והנדל"ן", כותבים המנהלים ומוסיפים - "תחום הנדל"ן הושפע מתנאי השוק עוד טרם פרוץ המלחמה וצפוי להיות מושפע מירידה נוספת בביקוש ומקושי בקידום פרויקטים".  בפועלים סבורים כי "ירידות המחירים בשוק הנדל"ן שהחלו להסתמן לפני המלחמה צפויות להתגבר".
 

מזרחי טפחות - אדישות

גם בבנק מזרחי טפחות   מזרחי טפחות +0.63% מזרחי טפחות 16,000 +0.63% בסיס:15,900 פתיחה:15,700 גבוה:16,050 נמוך:15,660 תמורה:79,030,996 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , שהציג את הדוחות המרשימים ביותר מבין הבנקים, מדברים על הסיכונים בשוק הנדל"ן, אבל הם לא מספקים תחזית קדימה ומבחינתם הסיכון בתחום המשכנתאות הוא נמוך-בינוני. 

המנכ"ל משה לארי, יו"ר הדירקטוריון משה וידמן, וסמנכ"ל הסיכונים עופר הורביץ מסבירים כי "הערכת ההשפעה הכוללת של סיכוני האשראי והריכוזיות הענפית, כוללת את הערכת הסיכון בגין חשיפת הבנק לענף הבינוי והנדל"ן. פעילות הבנק מתמקדת בעיקר במתן אשראי לבנייה בשיטת הליווי הפיננסי. ההערכה היא כי אין השפעה מהותית בפעילות זו על רמת סיכון האשראי הכוללת של הבנק. 

"בעקבות המלחמה, קיים חשש לעלייה ברמת הסיכון בענף הבינוי והנדל"ן הנובעת מהאטה בקצב התקדמות הבנייה עקב מחסור בפועלים, שעלול לגרום לעיכובים במסירת דירות ולירידה בקצב התחלות הבניה למגורים. כמו כן, קיים חשש להאטה בקצב מכירת הדירות ובגביית כספי המכירה. עם זאת, ביחס לימים הראשונים עם פרוץ המלחמה, נראה כי ישנה חזרה הדרגתית לפעילות. הבנק עוקב אחר השפעות השינויים על פעילות הבנק".

כן, בעוד פועלים ולאומי מספקים תחזית קדימה, מזרחי טפחות ממלא פיו מים, למרות החשיפה הגדולה של הבנק לתחום המשכנתאות. אומנם תחום זה די בטוח כי קיים פער גדול בין המשכנתאות לערך הנכסים המשועבד מולם, והסיכון של הבנק אכן קטן, ועדיין - הבנק המוביל בתחום יכול לספק הערכה לגבי הכיוון בתחום הדירות והמשכנתאות. 

בדיסקונט לא חוששים מחשיפה לתחום הנדל"ן 

בדוח הסיכונים של בנק דיסקונט  דיסקונט +1.79% דיסקונט 2,394 +1.79% בסיס:2,352 פתיחה:2,335 גבוה:2,394 נמוך:2,335 תמורה:64,807,307 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עליו חתומים המנכ"ל אבי לוי, יו"ר הדירקטוריון שאול קוברינסקי, ואורית כספי סמנכ"לית מנהלת הסיכונים הראשית נכתב: "באשראי העסקי עלו האינדיקטורים לסיכון בענפי הבינוי והנדל"ן, שאליהם המערכת הפיננסית חשופה במיוחד. בשאר הענפים לא ניכרת הרעה".

בנק דיסקונט חשוף לשוק הנדל"ן למרות שבדוחות הוא מציג זאת כחשיפה סטנדרטית-סבירה. די להיזכר בחשיפה של 1.7 מיליארד שקל של הלוואות וערבויות מכר לחנן מור כדי להבין עד כמה החשיפה הזו יכולה להיות מסוכנת. 

 

הבינלאומי בחשיפה יחסית נמוכה לנדל"ן

בבנק הבינלאומי  בינלאומי -0.29% בינלאומי 17,150 -0.29% בסיס:17,200 פתיחה:17,000 גבוה:17,300 נמוך:17,000 תמורה:34,107,721 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , מציינים המנכ"לית סמדר ברבר - צדיק, רון לבקוביץ יו"ר הדירקטוריון ואלי כהן סמנכ"ל ומנהל סיכונים ראשי שלמרות הירידה בהיקף הפעילות בתחום הנדל"ן, זה לא משפיע על תוצאות הבנק.  

"הבנק נוקט במדיניות אשראי מידתית שאושרה על ידי דירקטוריון הבנק, נבחנת מידי שנה ומתעדכנת על פי השינויים והתמורות בארץ בתחום הנדל"ן", כותבים השלושה, "מעבר לבדיקות הנעשות באופן שוטף, מקיים הבנק דיון תקופתי בכל תיקי האשראי בענף הבינוי והנדל"ן, ובוחן את מצב הפרויקטים וכן את רמת הסיכון בכל פרויקט ומצמצם חשיפות בהתאם.  בחודשים האחרונים, נרשמה ירידה בביקוש לרכישת דירות וזאת, בין היתר, על רקע עליית האינפלציה והרבית. הבנק עוקב באופן שוטף אחר המגמות וההשלכות הנובעות מהן. מדיניות הבנק המידתית, הביאה לכך שלא נרשמה השפעה מהותית, נכון להיום, על איכות התיק".