מחירי המכרזים ברמ"י מגוחכים - אבל הקבלנים לא מסתערים. זאת הסיבה

בימים האחרונים מגבירה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את קצב הוצאת המכרזים. כמה היא מגבירה? 15 מכרזים פרסמה הרשות מאז ה-30 בנובמבר, והיד עוד נטויה. רק אתמול, מכרזים חדשים פורסמו בערים באר שבע ושדרות. ברמ"י קוססים ציפורניים לקראת ה-17 בדצמבר. אז יסגרו 15 מכרזים ושם מאמינים שתוצאות המכרזים ישקפו את הלך הרוח בימי המלחמה - האם הקבלנים מגישים הצעות נמוכות, במקרה הטוב, או לא ניגשים בכלל למכרזים, במקרה הרע.

מי קונה בזול? קרקע חקלאית (איציק יצחקי)

לגבי ההצעות הנמוכות, בחודשים האחרונים דיווחנו כאן על תופעה: מכרזי רמ"י נסגרים בעשרות אחוזים פחות מהשומה ולפי חוברות המכרזים, רמ"י משווקת קרקעות בעשרות אחוזים פחות מהמחיר - סביב 80% "הנחה". נסביר למה זה כל כך חשוב: כששמאי מקרקעין מעריך את שווי הקרקע, יש לכך חשיבות עליונה עבור רמ"י, כדי להבין את רוח התקופה. בתקופת גאות, בשיא פריחת הנדל"ן ב-2021 ועד תחילת 2022, אם שמאי מקרקעין היה מעריך נכס ב-100, הקבלנים היו מציעים בין 100-120.

הסיבה לכך היא שהביקוש היה גבוה מאוד, מחירי הקרקע היו בשמיים אבל האווירה באותה תקופה, של עליות בלתי פוסקות, נתנו הרגשה שלמחירי הקרקע אין גבול - וזאת כמובן טעות מכמה סיבות, העיקרית שבהן היא שיש גבול ליכולת הכלכלית של אדם לרכוש נכס או קרקע. מתישהו, האיזון בין רמות השכר למחירי הקרקע מופר ושם עקומת הביקוש וההיצע מתחילה להתאזן. הקבלנים לא טיפשים, אבל הם חשבו שיש עדיין מקום לעליות. הם קנו קרקע במחירי מופרזים וחלקם נשאר איתה עד היום.

אבל מה קרה בינתיים? הריבית התחילה לטפס, המלחמה התחילה, הביקוש לקרקעות ירד. הקבלנים הורידו את מחיר השומה וברמ"י הבינו שה"חגיגה" נגמרה. הקבלנים ניגשו למכרזים רק ב"מחיר רצפה". רמ"י הציעה  100? הם הציעו 60 וזכו. במהלך החודשים האחרונים, ככל שהריבית טיפסה, רמ"י שיווקה קרקעות עם רווח אפסי - עד 70% הנחה לעומת מחיר השומה. במכרזים החדשים, הם חוזים את ה-80%. כלומר - השמאי מעריך קרקע במיליון שקל, הקבלן מציע את מחיר המינימום, 150 אלף שקל נניח - וזוכה.

מה עושים עכשיו? רמ"י לא מחכה שהריבית תרד. יש לה קרקעות לשווק. הקרקעות של המדינה היא לא מוצר פרטי של בכירי הרשות. הם חייבים לצאת למכרזים, לשווק קרקעות, בתקווה שהשוק יתקן את עצמו.

אחד הקבלנים איתו שוחחנו השבוע סיפר שבשלב זה הוא לא ניגש למכרזים, או לכל היותר מציע את מחיר המינימום - משהו כמו 10% ממחיר השומה. "אם זכיתי, מה טוב. אם לא, אני לא ניגש", הוא מספר. שאלתי אותו למה והוא ענה: "אני משלם מיליונים כל חודש כהוצאות מימון, למי יש חשק לגשת למכרזים בתקופה הזאת? ומה עם המצב יימשך?". זה המצב אצל קבלן קטן, ממונף. אבל מה קורה אצל הגדולים? מי שמשלם 20 מיליון שקל בחודש כהוצאות מימון, יכול לשלם כמה מאות אלפי שקלים לקרקע בהנחה של 90%. אבל בדר, יש עוד כמה מכשולים. מסים, אגרות וביקוש נמוך. "נורא קל לגשת, אבל זאת תקופה שבה אתה צריך להקטין פרופיל ומינוף, לא להגדיל אותם", הסביר אחד מהם.

לקחנו למשל את המכרז בקריית גת לבניית כמעט 2,000 דירות לשכירות לטווח ארוך. מחיר המינימום שפורסם במכרז חושב באופן הבא: שומת השמאי * 15% * 91% (זכות החכירה).. כלומר, פחות מ-15% מהשומה. מחיר המינימום נקבע על 20,744,587 - מחיר שאם קבלן יזכה בו הוא יהיה חסר תקדים לעומת תקופת הגאות והאופוריה ששררה בשוק שנה-שנתיים קודם. ואל תטעו, לא בטוח שכל קבלן ירוץ לקנות. הדיור לטווח ארוך לא כדאי בתקופה בה הריבית גבוהה. אם הוא מקבל תשואה של 3% בשנה ובבנק הוא מקבל 6%, למה לו לרוץ למכרז? נכון, יש ספקולנטים וכאלה שאוהבים לעלות על הסוס בזמן הנכון. פעם הם הרוויחו, היום הם מסתכלים מהצד על הקריסה של חנן מור ושואלים אם הסיכון שווה את הסיכוי. ובימי מלחמה, רובם לא אוהבים לקחת אותו.