שכירות לטווח ארוך - באוצר מנסים להחיות את התוכנית; הנה הדרכים

הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות הכניסה את התוכנית הממשלתית להאצת שוק השכירות ארוכת הטווח, למגירה. הכוונה של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי  היתה לתת הטבות מס, קרקע בזול, ולהביא משקיעים לבנות ולרכוש בנייני מגורים ולהשכיר אותן לציבור. אבל, מי יסתפק בתשואה של 3% כאשר הריבית על ההלוואה היא 6%-7%. מי ייכנס לתחום הפסדי? וכך קרה שבשנה האחרונה יש ירידה דרמטית בהשתתפות במכרזים, יש מכרזים בלי הגשות ואם יש זכיות אלו במחירים נמוכים מהשומה. 

האם זה אומר שהתוכנית נכשלה? ממש לא. מדובר בסופו של דבר בנכס השקעה שמניב תשואה וכמו כל נכס כזה, האטרקטיביות שלו תלויה במצב השווקים הפיננסים, בחלופות ובסיכונים. לפני שנתיים אף אחד לא התעניין בפיקדונות, מאז היקף הפיקדונות עלה פי 2. לפני שנתיים אגרות החוב השקליות היו מסוכנות יחסית, היום הן נחשבות אפיק השקעה נהדר. 

 

השכרה לטווח ארוך - הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור

ההשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך סובלת מסנטימנט שלילי הן בבורסה - ורואים זאת בשערי קרנות הריט שמתעסקות בהשכרת דירות לטווח ארוך - מגוריט ואזורים ליוינג שנסחרת ב-40% מההון העצמי שלהם, והן בשטח. הסיבה היא שהמרווחים כעת שליליים, אבל זה לא יהיה לאורך זמן. ראשית - הריבית תרד ואיתה ירדו הוצאות המימון. שנית - צריך לספור את ההטבות השוטפות והרווח האמיתי של היזמים. הם מקבלים דירות בהנחה של 20%. הם מקבלים כמעט וודאות מוחלטת לגבי ההכנסות השוטפות - של דיירים בשכר דירה בפיקוח ובשכר דירה בשוק החופשי (ברוב הפרוקיטים יש חלוקה בין דירות בשכר דירה מפוקח ומוזל ב-20% ממחיר השוק ודירות בשכר דירה רגיל). אלו שתחת המסלול של דיור להשכרה בפיקוח עומדים בתור לדירה ועד כה השוכרים בשוק החופשי גם רדפו אחרי דירות. הביקוש גדול. 

חוץ מזה, על פני זמן - מחירי הדירות עולים. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל בממוצע היסטורי של עשרות שנים מדובר על עלייה של לפחות 5% בשנה. קחו את ההשבחה הזו, את שכר הדירה שהם מקבלים, את הרווח שנובע מהרכישה במחיר נמוך, את הרווח שלהם בתור יזמים ותגיעו בקלות לרווח של 10% בשנה. זה תחום רווחי, אבל בזמנים של אי וודאות וירידה במחירי הדירות, יזמים לא מסתכנים. עדיף להם לחכות שהמצב קצת יתבהר ואז לחזור לשוק. זה יקרה, זה יקרה גם תחת התנאים הקיימים, אבל היזמים המתוחכמים לוחצים על המדינה לתת צ'ופרים נוספים - כי עכשיו זה הזמן הכי נכון לדרוש זאת. יש מצוקת דיור, לא יודעים איך לטפל בה, אבל לכולם ברור ששכירות ארוכת טווח היא פתרון אולטימטיבי.
 

שיפור בתנאים ליזמים

ועל הרקע הזה, מתרחשים שני תהליכים - הראשון הוא מכרזים מאוד כדאיים ליזמים שיוצאים במקומות מסוימים שמבטאים גם שכר דירה גבוה (המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול). השני -  שיפור בתנאים ובהטבות ליזמים בתחום כדי שיתמודדו על יותר מכרזים. 

ומה יקרה עוד שנה. שתראו שהתחום הזה הופך להיות אחד התחומים החמים בשוק. האם אז המדינה תבטל את ההטבות שהיא מציעה כעת? קשה להאמין. 

כך או אחרת, הכוונה כעת, אם כי יש עוד דרך ארוכה עד שזה יגיע לשלב המימוש להוריד את מחיר המינימום במכרזים, לשנות את מרכיב השכירות המפוקחת בתוך פרויקטים שלכאורה לא כלכליים ליזם ולאפשר ליזם למכור דירות כבר בהתחלה. זה עשוי לשפר מאוד את הכדאיות הכלכלית של היזמים שגם כך בהסתכלות לטווח ארוך היא טובה.