פינוי בינוי במתחם רסקו בחדרה: למה המשקיעים שילמו 24 אלף שקל למ"ר?

תכנית התחדשות מתחם רסקו בחדרה מתקדמת. בסוף השבוע ניתן היתר לתחילת העבודות על שטח של כעשרה דונם שעליו שלושה מבני שיכון ישנים בני 3 קומות ובהם 95 דירות, אשר יפונו ויהרסו. במקום הדירות הקיימות, ייבנו 630 דירות חדשות ו-5000 מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. בקומת הקרקע של 2 מהמבנים יוקמו גני ילדים.

במקום דירות של 40 מ"ר - מגדלים. מתחם רסקו (אאורה)

זאת לא תכנית ההתחדשות היחידה שאושרה בעיר בשנה החולפת, אלא גם ברחוב אלי כהן בגבעת אולגה, בשכונת פאר, גני אלון ועוד. מיקומו של המתחם הנוכחי הוא בדופן הצפוני של ציר דוד שמעוני ובמרחק הליכה מתחנת הרכבת וממתחם התחבורה המשולב המתוכנן. שנים שאזור הרכבת דורש התחדשות עירונית, בעיקר בשל הבניינים הישנים בו.

בדקנו מה מחירי הדירות באזור. מבין הרחובות פרנק, דוד שמעוני וצפרה התמקדנו באחרון. הסיבה לכך היא שברחוב פרנק, ליד הקאנטרי, יש גם בניינים חדשים יחסית שאינם בנייני רכבת, ולכן המחירים גבוהים יותר. רוב הבניינים בצפרה נבנו בתחילת שנות ה-60. במהלך השנה האחרונה נמכרו שם דירות סביב 21-24 אלף שקל למטר והסיבה היא הפוטנציאל העתידי שלהם: הדיירים יודעים שיש שם פינוי בינוי ומעדיפים למכור כעת ולרכוש דירה אחרת, מאשר להיכנס לפרויקט באתר בניה. אז מה הרווח של הקונה? הוא יקבל דירה גדולה יותר. יכול מאוד להיות שהמחיר למ"ר לא ישתנה, אבל הדירה תהיה חדשה יותר ושווה יותר כסף, בגלל הגודל. דירה של 40 מ"ר נמכרה ב-950 אלף שקל, אבל גם את הרף יירד והיא תימכר ב-20 אלף שקל למטר, המוכר ירוויח בעתיד משום שמדובר בדירות של כ-100 מ"ר והוא יוכל לרשום למכור את הדירה במחיר כמעט כפול (אם הוא משקיע, בניכוי מס שבח ומס רכישה של 8% למשקיע).

במתחם רסקו יש כבר 60 דירות בבניה רוויה בשלושה מבני שיכון ועוד 34 תתי חלקות בבניה לא רוויה. כשליש מהדיירים במתחם הם הבעלים המקוריים וכל השאר הם שוכרים.

התחדשות מתחם רסקו תבוצע כאמור בהליך פינוי בינוי שמעלה צורך לפנות את בעלי דירות המתגוררים במתחם עצמו לדיור חלופי עד לסיום הבניה. הליך שיתוף הציבור התקיים בפרויקט זה באופנים שונים כאשר מתחילת הדרך נערכו מספר אסיפות דיירים, כלליות ונקודתיות יותר, אליהן הוזמנו הדיירים. לאחר פניה לכלל הדיירים, התנדבו חלקם לשמש כנציגות מול מנהלת ההתחדשות. כלל המידע מועבר לדיירים בשלוש שפות – עברית, רוסית ואמהרית.

מאחר וחדרה עמדה ביעד להוצאה של למעלה מ-600 היתרי בניה בשנה בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא תהיה זכאית לקבל מימון של 10 מיליון שקל להקמת תשתיות נלוות לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. בשנה החולפת הוציאה עיריית חדרה 858 היתרי בניה ועל פי דיווח העירייה, גם בשנת 2023 הצפי הוא כי העיר תעמוד בתנאי ההסכם.

ראש העירייה ניר בן חיים: "חדרה לא מפסיקה לצמוח, והביקוש רק גובר. גם בימים מאתגרים אלו אנו מצליחים לתכנן ולבנות ולהפוך את חדרה למוקד ביקוש משמעותי. התחדשות השכונות הוותיקות מהווה נדבך חשוב ומשמעותי בתנופת הפיתוח האדירה שחווה העיר חדרה בשנים האחרונות".

נדב הדר, מנהל אגף הנדסה, בעיריית חדרה: "עיריית חדרה ממצבת עצמה בשנים האחרונות כגורם משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית. בפרויקט זה נעשה ריכוז מאמצים תוך שיתוף פעולה הדוק ומוצלח עם היזם אאורה ומנהלת ההתחדשות העירונית. לשמחתנו עמדנו ביעד ואני סבור ששנת 2024 תהיה אף מוצלחת יותר בכל הנוגע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית בחדרה".