"אין קרקעות": האם בניית צמודי קרקע בדרך להיעלם ממפת הנדל"ן?

החסרון בקרקעות פנויות בישראל מוביל לכך שרמ"י משנה אסטרטגיה: לא עוד מכרזים רבים על דיור צמוד קרקע, אלא ניסיון להגדיל את ההיצע דרך בנייה רוויה. כדי להבין עד כמה התהליך הוא עקבי, די להסתכל על המכרזים החדשים. אף מכרז חדש לא יצא לשיווק מאז תחילת המלחמה. בחודש ספטמבר שווקו 6 מכרזים לבניית צמודת קרקע אבל ברמ"י מרגישים שמספרם יילך ויפחת. "בשלב כזה, שבו אין קרקעות, אי אפשר לשווק עוד ועוד מכרזים לצמודי קרקע. רמ"י מעדיפה שיהיו כמה יותר מגרשים לבנייה רוויה, גם רשויות המס. בנייה צמודת קרקע היא ניצול מינימלי של השטח ובנוסף - יש כאן עניין של מיסוי", אמר לנו קבלן מוכר. "המס שהמדינה מרוויחה מבנייה רוויה גבוה יותר. "תחשוב על זה בצורה הזאת - על שטח של דונם אפשר לשווק בניין או שניים או 3-4 וילות. אתה מבין את הפער? פי 10-20 ויותר. אלפי אחוזים".

מכרז אחד לאזור ביקוש בשנה. צמודי קרקע (פרטי)

אותו קבלן אמר כי "המדינה אומרת לנו, רוצים צמוד קרקע? לכו לפריפריה". כיום, מחירי צמודי הקרקע משתנים מאוד. באזור ביקוש כמו תל אביב, מצאנו צמודי קרקע במחירים של 8-10 מיליון שקל. אלה לא המחירים בשכונות יוקרה, שם זה יותר מכפול. המחירים של צמודי הקרקע עולים באזורי הביקוש כי אין היצע.

באזור השרון הדרומי מצאנו מחירים של 5.5-7 מיליון שקל. באזור יו"ש, למשל, מצאנו וילות בחצי מחיר - 3-4 מיליון שקל למגרשים של 250-400 מ"ר - תלוי באזור. 

כיום יש תופעה שקרויה "התרחבות הטבעות". בשל המחירים הגבוהים במרכז, רמ"י ממקדת את המכרזים האלה באזורים שפעם היו נחשבים פריפריה והיום כבר לא. המכרזים שיצאו בחודש ספטמבר המתקדו בעספיא, אליכין, עומר, צור נתן ואבו גוש שבירושלים - אף מכרז אינו באזור המרכז. 

בשנה שעברה שווקו מכרזים לצמודי קרקע בערים תל אביב, ראשון, הוד השרון ורחובות. מאז תחילת השנה האזרחית הנוכחית, שווק מכרז אחד כזה באזור המרכז - ברעננה, לבניית צמוד קרקע אחד בלבד. ההערכה היא שהמגמה תימשך.

צריך לעשות הבחנה בין היצע גבוה בשכונה חדשה, בה מחירי צמודי הקרקע נמצאים בהקפאה (אור ים באור עקיבא, למשל, שם ההיצע גבוה ולכן המחיר נע בין 3.9-4 מיליון שקל "בלבד" עבור שטח של פחות מרבע דונם) לבין שכונות שבהן צמוד קרקע הוא מצרך נדיר ויש ביקוש גבוה מההיצע - כמו בתל אביב וערי גוש דן, גם בשכונות הוותיקות.

"זה לא רק המכרזים ברמ"י, אין צמודי קרקע בכלל", אומר שמאי המקרקעין סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת השמאים. "צמודי קרקע זה עולם הולך ונעלם. בחלק גדול מהתב"עות החדשות, אין כבר בנייה כזאת עקב מצוקת קרקעות במרכז. הרשויות מעדיפות לבנות בנייה רוויה ולספק את צרכי האוכלוסיה. מגרשים לצמודי קרקע הופכים להיות מוצר מיוחד ובגלל זה מחירם של מגרשים לצמודי קרקע או של צמודי קרקע הם גבוהים ומתאימים לאוכלוסיה מסוימת".

"ההיצע נמוך מראש". פלד (ביזפורטל)

איך הריבית משפיעה?
"מקשה על הרכישה כי המינוף גבוה, בגלל המחירים הגבוהים. אבל להבדיל מדירות מגורים, הרבה פעמים רוכשת אוכלוסיה חזקה עם נכסים או הון עצמי גבוה ומסוגלת עדיין להיכנס לעסקה, כי היא מראש לוקחת אחוזי מימון נמוכים ביחס לגודל העסקה. להבדיל מדירת מגורים, בצמודי קרקע הרבה פעמים המינוף נמוך יותר יחסית לשווי ועדיין מאפשר כניסה. אם לקחת 2 מיליון שקל אבל הבית הוא 6 מיליון - המינוף נמוך יחסית. אבל אם היא שווה 3 מיליון, המינוף גבוה".

נכון שהביקוש נמוך, אבל ההיצע בערים רבות הוא אפסי.
"ההיצע של צמודי קרקע מראש הוא נמוך, להבדיל מדירות מגורים שמפתחים שכונות חדשות. הבניה של צמוד קרקע כמעט ולא קיימת, זה מחריג את האזור הפריפיאלי, כי מראש יש יותר שטחים ומראש מוכרים שם מגרשים לבנייה עצמית. יש לך צמודי קרקע באזור השומרון, אבל ביישובים גדולים כמו אלפי מנשה או אריאל בונים גם בנינים לצד צמודי הקרקע. במרכזי ערים כמו רעננה, כפר סבא, הרצליה ורמת השרון אין כמעט בניות חדשות כאלה, ויש עוד סיבות לצמצום ההיצע".

מה למשל?
"צמודי קרקע שבמרכזי ערים - עושים תב"ע נקודתית, הורסים ובונים בנינים במקום וילות ישנות וזה מוריד היצע. ככל שהעיר יותר חזקה צמודי הקרקע נעלמים כי הקרקע כבר לא שווה את הפרויקט הזה. זה מוצר שכמעט נעלם מהשוק".

מחירי צמודי קרקע לדוגמא:
- האלה 44, 180 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.1 מיליון שקל.
- דרך השלום תל אביב, קוטג' 60 מ"ר + 140 מ"ר גינה - 4.05 מיליון שקל.
- רחוב שניר פרדס חנה, קוטג' דו משפחתי 6 חדרים, 160 מ"ר, 250 מ"ר מגרש - 4 מיליון שקל.
- בורוכוב, שכונת נווה עמל בהרצליה, 5 חדרים, 120 מ"ר, על מגרש בגודל 680 מ"ר - 6.65 מיליון שקל.