"מכה לעירייה": ביהמ"ש ביטל היטלי השבחה בתל אביב במאות מיליונים

דרמה בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב: בית המשפט ביטל באופן חלקי החלטה של ועדת הערר לתכנון ולבנייה, לפיה יש לחייב את בעלי הנכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תוכנית הרובעים. פסק הדין הוא ייחודי, משום שהוא מאשר לבעלי הנכסים ברובעים 3-4 פטור חלקי מהיטל. מדובר בין עשרות למאות אלפי שקלים לכל אחד מהתושבים ובהפסד של מיליונים לעיריית תל אביב.

אחרי דיון ארוך, שהשאלה העיקרית בו הייתה האם ההשבחה שבוצעה בדירות ברובע 3 (ורובע 4) הייתה שייכת לתמ"א 38 או לתכנית הרובעים, המחוזי ביטל את החלטת ועדת הערר בתל אביב בעניין היטלי ההשבחה בתוכניות הרובעים בתל אביב בכל הקשור להתחשבות בתמ"א 38 במצב קודם כתוכנית משביחה. הוא המחוזי קבע שיש להתחשב במצב קודם בעליית ערך המקרקעין עקב תמ"א 38 ודחה את עמדת ועדת הערר שיש להתעלם מהתמ"א. במילים פשוטות, השמאים קבעו שהתוכנית הוסיפה מעט מאוד לשווי הנכסים בעוד שתמ"א 38 הוסיפה הרבה יותר.

תוכנית הרובעים אושרה לפני כחמש שנים והם הוסיפו זכויות בנייה לפי תמ"א 38. רובע 3 היא תכנית הקשורה לרובעי מרכז העיר. מדובר בעיקר בבנייני מגורים שיושבים מעל חזית מסחרית. המטרה היא הגדלת היצע הדירות תוך שמירה על המרקם המקומי - לאחר שהאזור הורכז באתר מורשת עולמי ונחשב לאתר לשימור.  בהתאם, זכויות הבנייה היו מצומצמות. עד כה ניתן היה להוסיף קומה וחצי בשטח של כ-370 מ"ר - פחות ממה שמותר לפי תמ"א 38, שמאפשר בניית 2.5 קומות נוספות (כולל חדר גג).

העניין הגיע לבית המשפט משום שתמ"א 38 פטור מהיטל השבחה, אך עיריית תל אביב טענה שתוכנית הרובעים היא זו שהובילה לביצוע התוספות ותמ"א 38 היא תוכנית שלא ניתן היה לאשר דרכה זכויות בנייה נוספות. לכן, טענה העירייה, מותר לנו לקבל היטל השבחה ושלחה שומות לתושבים בטענה שערך הנכס עלה. רוב התושבים ניגשו לוועדת הערר שדנה בעשרות כאלה וקבעה כי תמנה שמאי מייעץ על מנת לקבל החלטה. למרות זאת, בבית המשפט (השופט יעקב שקד) פסקו אחרת.

השופט פסק כי פטור מתשלום היטל השבחה, משום שלא התבצע חיזוק, כתמ"א 38 נותנת רק "זכויות מותנות" שלא ברור האם היה אפשר ליישם אותן. לכן, השופט קבע כי אין פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תוכנית רובע 3 מחייבת היטל השבחה. יחד עם זאת, הוא קבע כי ההתחשבות בעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 ב'מצב קודם' תלויה בבחינה שמאית שתיערך. המשמעות היא פשוטה: היטל ההשבחה לא יבוטל, אך יהיה מדובר בהפחתה משמעותית שלו ועיריית תל אביב תספוג את ההפסד מאותה הכנסה צפויה.

עו"ד ענת בירן, המייצגת עשרות תיקים של מוכרי דירות ברובעים 3-4 בת"א, מציינת בתגובה לפסק הדין, כי "מדובר ברעידת אדמה בתחום היטלי ההשבחה שגובה עיריית תל אביב. כל מי שמכר דירה ברובעים 3-4 בשנים האחרונות קיבל מהעירייה דרישת תשלום השבחה מופרזת ומנופחת שלא תאמה את המציאות ויכלה להגיע לכדי מאות אלפי שקלים לכל דירה בהיטלי השבחה. החלטת ביהמ"ש ביטלה למעשה את כל השומות המופרזות הללו ומאיינת את ההשבחה שנוצרה בתוכניות הרובעים אם בכלל, וקבעה כי יש לקחת בחשבון את עליית הערך של המקרקעין בעקבות תמ"א 38 במצב קודם. ההחלטה העקרונית של ועדת הערר ניתנה לפני כשנתיים לערך, ובמהלכן היא דנה רק בתיקים שתקפו את השאלה העקרונית. יש עדיין מאות תיקים עומדים ותלויים שטרם נידונו, או כאלה שנידונו וטרם הוכרעו, ושניתן עכשיו לקבל בהם החלטה מהירה בעניין גובה ההשבחה. זו בשורה טובה מאוד למוכרי הדירות בתל אביב, ומכה של ממש לעירייה שלדעתי מוצדקת".