מדריך לרכישת דירה: כמה שווה כל קומה ומה השווי של מחסן, ממ"ד וחניה?

הריבית ירדה, מחירי הדירות נמצאים בירידה והחלטתם לרכוש דירה. התרוצצתם בין משרדי המכירות, שמעתם מהמשווקים שהריבית ירדה (זה נכון), שהדירות נחטפות (אל תאמינו) ושבשבוע הבא המחירים עולים (נו באמת) ועכשיו, אתם רגע לפני חתימת החוזה. האמת, לא משנה אם אתם רוכשים דירה מקבלן או מיד שנייה - יש כמה דברים שכדאי לדעת ועוד כמה טיפים לניהול משא ומתן עם המתווך, שמספר לכם שבדיוק מחר בשש בערב, מגיעים עוד שלושה קונים לראות את הדירה (למרות שהיא נמצאת על המדף כבר חצי שנה).

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. פרויקט בבית שמש (יח"צ)

למה עושים סקר שוק?

לפני שנתחיל, דוגמא קטנה מסיפור שממחיש עד כמה חשוב לעשות סקר שוק לפני הרכישה ולהבין מה קובע את המחיר. זוג מחדרה, שמכר לאחרונה דירת שלושה חדרים וקנה ארבעה פלוס מחסן, כמעט עשו את טעות חייהם - המחיר המבוקש לדירת 4 חדרים היה 2.25. זה היה מחיר שיווק, והתקציב שלהם נע סביב 2.1 מיליון שקל. מה הם עשו? נסעו לבנק, ביקשו לקבל הלוואה של 70% מגובה הנכס ואת השאר, 90 אלף שקל (המוכר הסכים למכור ב-2.19) חשבו לממן דרך הלוואה לכל מטרה בריבית אטרקטיבית של פריים פלוס 0.5% שהציע הבנק (היום הבנקים מתמחרים הלוואות אחרת, אבל לפני 3 חודשים המצב היה שונה). שאלתי אותם למה הם שילמו את המחיר הזה עבור דירה. הם סיפרו שבדקו את מחירי הדירות בבניין וגילו ששתי העסקאות שנעשו השנה היו במחירים דומים. כשהגיע שמאי הבנק לדירה, הוא העריך אותה במחיר נמוך יותר והם נותרו חסרי אונים.

יש המון צדק ברצון של זוג צעיר לבדוק את מחיר הנכס בעצמם או להיעזר במתווך כדי להימנע מעלויות נוספות, אבל יש פרטים שרשות המסים מעלימה, לא בכוונה, אלא משום שאין מידע כזה. במקרה הזה, הזוג הופתע לגלות כי הדירה ממול נמכרה במחיר גבוה יותר בגלל הנוף ושפער המחירים בין נוף לפארק לבין נוף למרפסת ממול, שווה יותר מ-50 אלף שקל, במקרה הטוב. זה, כמובן, לא הנתון היחיד שלא רואים בנתוני רשות המסים. הנה כמה דברים שצריך לשים לב אליהם לפני שחותמים על החוזה.

נוף וכיווני אוויר: הפער הזה מתחדד ככל שמדובר בנכס שקרוב לים, פארק או לאזורים שבהם הנוף הוא משמעותי. שמאית, נהוג לתת מקדם גבוה בחלק מהמקרים. דירה עורפית שלא רואה ים יכולה להימכר במחיר של 100-200 אלף שקל פחות מאשר דירה בחזית, אבל במקרה ששתי הדירות בחזית, פער המחירים יכול לנוע בין 50-100 אלף שקל, תלוי בעיר ובקרבה לים. בערים כמו תל אביב, הפער הזה יכול להגיע גם למיליון שקל. את הנתונים האלה לא תראו ברשות המסים.

דירה מספר 11 יכולה להימכר ב-3.6 מיליון שקל ודירה 12, זהה לה אך ממוקמת בצד השני, תימכר ב-4 מיליון שקל. לאחרונה ראינו דירת גן עם כיוון אוויר אחד בתל אביב, שנמכרה במחיר של מאות אלפי שקלים פחות. כמובן שאחרי טופס 4 הדיירים יפתחו חלון בצד השני, אבל זה נעשה בניגוד לתכנית. לגבי הנוף לים, חשוב להדגיש, יש ערים כמו חדרה, שבהן שכונה כמו עין הים שמרוחקת 500 מטר מהים והמחיר בין קומה לקומה נמוך יותר, ויש שכונות כמו עיר ימים בנתניה, שחלק מהדירות ממוקמות על הצוק ובמקרה כזה פער המחירים בין קומה לקומה יהיה קרוב לרף העליון ולא לתחתון.

קומה: בדרך כלל, פערי המחירים הם בין 10-30 אלף שקל לקומה. יכול להיות ששמאי אחד יתמחר כל קומה במחיר שונה. בדירה ברמת גן נתקלנו במקרה שבו דירה בקומה ה-1 נמכרה במחיר גבוה ב-100 אלף שקל מדירה בקומה שלישית. איך זה ייתכן? לא הייתה מעלית. במקרה כזה, המחיר עולה ככל שיורדים מטה.

ממ"ד: החשיבות של מרחב מוגן הייתה כאן תמיד, אבל עלתה מאז המלחמה. לפי הערכת שמאים, דירה ללא ממ"ד תימכר לאחר המלחמה ב-15%-10% נמוך יותר. אפשר להעריך בזהירות כי בדירה ממוצעת עשוי הפער להגיע ל-200 אלף שקל. יחד עם זאת, ביישובי עוטף עזה המחיר יהיה גבוה יותר. על פי ההערכות, הוא יתקרב לרף הגבוה, כלומר , כ-300 אלף שקל לדירה.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: מיקום דירה משפיע כמובן מאוד על המחיר, אבל לא רק בהשוואה לשכונה אחרת, אלא תוך השכונה. חלק מהחברות, כמו שיכון ובינוי למשל, נוהגות לבנות פרויקטים מסוימים ליד בית קברות. מחיר של דירה שפונה לבית העלמין יכול להיות נמוך משמעותית, בהתאם לקרבה אליו, לנוף שרואים מהמרפסת וכו', לעומת אותה דירה, שנמצאת בצד השני ורואה נוף פתוח. המיקום יכול להיות מושפע גם ממוסדות חינוך. בית שהמרפסת שלו ממוקמת מעל השער הראשי של בית הספר ייפגע. בית שקרוב לבית הספר, אך לא מושפע ממטרד הרעש - זה יתרון.

קרבה לצירי תחבורה: קרבה לכביש ראשי. צמוד קרקע שממוקם במרחק של 50 מטר מכביש החוף, למשל, יכול להוות יתרון או חיסרון. אם אין כניסה לשכונה ורק יציאה ממנה החוצה, המחיר יעלה. גם לאלמנט הרעש יש השפעה: אם הבית סופג את הרעשים, המחיר יירד - ואם לא - המחיר לא ישתנה. בית בסביבת איילון צפון או דרום יכול להיות יתרון גדול ויכול להוות גם מטרד והמחיר מושפע בהתאם. גם דירות שנמצאות בסביבת הרכבת מושפעות בצורה דומה - אף אחד לא רוצה לרכוש בית שסובל מרעשים של תחנת רכבת, אבל קרבה לתחנה, ללא השפעה של כניסה ויציאת רכבים לרחוב ורעש, היא יתרון גדול.  

מפרט בדירה: המפרט יכול להיות מטעה לפעמים, אבל הכיוון הוא ברור: יש הבדל משמעותי בין דירת סטנדרט של קבלן, לבין דירה שבה מותקן מטבח משודרג (אל תאמינו לקבלן אם הוא אומר לכם שאין צורך לשדרג את המטבח כי הוא כבר משודרג. כשתגיעו לרגע האמת, תגלו שהשדרוג שלו לא אמיתי - רוב החברות היום העלו את רמת המטבחים.

הם משלמים עוד כמה אלפי שקלים וקוראים לזה משודרג, אבל לא תקבלו מטבח של סמל ב-70 אלף שקל והזיכוי יהיה נמוך - הוא יוכל לממן לכם אולי את הצירים והידיות שתחליפו). מה עוד משפיע? מזגן מרכזי (או בכל חדר), הכנות למזגן לעומת דירה בלי הכנות ועוד. לפעמים יש לנו נטייה להתבלבל ולהתלהב מנתונים לא חשובים. קוראים לזה  "השבחת יתר". אם אדם יצפה קיר בזהב שעלותו היא 200 אלף שקל, סביר להניח שכאשר תמכרו את הבית, לא תקבלו על זה תוספת, ויותר מכך - דייר שלא יאהב את העיצוב יחליט להוריד את המחיר. בקיצור, יש להבחין בין השבחה רגילה בתוך הבית, לבין השבחה שלא מעלה את המחיר ועלולה לפגע בו.

מחסן וחניה: האם לדירה מוצמד מחסן או שהוא נמצא בקומת מחסנים? יש לזה חשיבות מכמה בחינות. מחסן צמוד נוח יותר לתפעול, אבל גם צריך לשלם עליו ארנונה משום שהוא נחשב לחלק מהבית. כבר ראינו פרויקטים שבהם מוצמד מחסן בגודל 10 מטר לדירה. בפועל, הדיירים הכניסו את המחסן אחרי קבלת טופס 4 לתוך הדירה ושיווקו אותו כעבור שנה כדירת 5 חדרים במקום ארבעה. במקרה כזה, יש יתרון, למרות ששמאי הבנק לא יתחשב בכך ואף עלול להוריד את המחיר משום שצריך להחזיר את החריגה למצב הישן. עלויות הריסה ובנייה יורידו כמה אלפי שקלים לפחות.

לגבי חניה - באיזה מדובר? חניה תת קרקעית שווה יותר מחנייה עיליה, 2 חניות שוות יותר מחניה אחת, אבל אם מדובר ב"חניה טורקית" (חניה עוקבת, אחד מאחורי השני) המחיר ינוע בין חניה אחת לשתי חניות, איפשהו באמצע - בגלל חיסרון בולט. כדי להוציא את הרכב הפנימי מהחניה יש צורך לצאת עם הרכב שחונה מאחור.

גודל מרפסת - מרפסת יש נדבך חשוב בקביעת שווי הדירה. המקדם האקוויוולנטי ינוע סביב 0.5 (כלומר, אם המרפסת היא 20 מ"ר, היא תוערך כמחצית בהשוואה לשטח הדירה עצמה). אבל זה לא היתרון הבולט שלה - יש דירות או צמודי קרקע עם מרפסות גדולות, שמעלות משמעותית את המחיר. חלק מהדירות האלה משווקות כ"מיני פנטהאוז" למרות שהן בכלל בקומה הרביעית מתוך 8. לכו תסבירו את התעלול השיווקי הזה לרוכשי הדירות. היכן למרפסת אין יתרון? בשכונה קשה, שבה השכן הצמוד אליהם מעשן במרפסת, מרכז מסחרי או בית אבות מתחת למרפסת ועוד - בטח אם אתם בקומה הראשונה. גם למרפסת בקומה הראשונה מעל דירת גן יש חיסרון בולט - כשהשכן יפתח את המנגל או כשהכלב לא יפסיק לנבוח - זה יהיה חיסרון משמעותי עבורכם. אם מדובר בדירת גן, יש חשיבות גדולה לשטח הגינה. 

אם מדובר בדירת גן, אז יש ערך לשווי החצר. סביר שהמקדם יהיה סביר 0.25. כלומר, רבע משטח בנוי. יחד עם זאת, משטח מסוים ואילך, לא תהיה חשיבות לגינה. כלומר, אין כמעט חשיבות לגינה בגודל 150 או 200 מ"ר, לעומת חשיבות רבה אם הגינה היא בגודל 20 מ"ר או 40 מ"ר בדירה שליד.

טיפ: מה אפשר לדרוש מהקבלן?

במקרה של רכישת דירה חדשה, קחו את הרשימה הזאת אתכם כשאתם עורכים משא ומתן עם הקבלן (מעבר לרצון להשיג מחיר טוב):

1. בקשו הנחה בהצמדה למדד תשומות הבניה. הקבלן יהנהן. הוא יודיע לכם שבהחלטה חריגה הוא מחליט לפתור אתכם מחצי מהמדד. שילמתם 20% בכניסה, ועל ה-40% הנותרים מתוך ה-80%, לא תשלמו מדד. תסבירו לו שאתם יודעים שזה החוק ואין כאן שום הטבה, ובקשו פטור משלושה חודשים לפחות מהצמדה למדד על החלק השני.

2. קומה. רגע לפני החוזה, אם אתם רואים שאין אפשר להתמקח על המחיר, נסו לשדרג ולקבל דירה בקומה גבוהה יותר - בהנחה שיש לכך יתרון עבורכם.

3. מזגנים, 2 חניות, מחסן צמוד, מטבח משודרג, הזזת נקודות ושקעים - אם יש אפשרות כזאת בפרוייקט, תתעקשו - זה יהיה שווה הרבה כסף. רבים נוטים לזלזל בחשיבות של הזזת נקודות ושקעים אבל, כשישלפו לכם את "מחירון דקל", כנראה שלא תאמינו למראה עיניכם.

4. הכי חשוב - בדקו את הערבויות והאם יש בנק מלווה. זה מעיד על הכוח של הפרויקט.