מחירי הדירות באופקים מתאוששים - האם זה יימשך, מה המחיר למ"ר והאם העיר אטרקטיבית למשקיעים?

המחירים באופקים עלו דרמטית לפני המלחמה. העיר נהנתה מפריחה והוקמו בה שכונות חדשות. אנשים רוצים איכות חיים במחירים סבירים ואופקים מאפשרת זאת למי שמוכן להתפשר על חיים שלא במרכז. 

אחרי המלחמה, אופקים נכנסה לקיפאון. אופקים איבדה 52 תושבים בשביעי באוקטובר. האסון הכבד הותיר אותה ואת האחות שדרות עם סימן שאלה גדול - לא מעט מפונים, עסקאות שהתבטלו ומשוק תוסס הכל נעצר. המוכרים ישבו על הגדר ומי שמכר היה רק מי שהיה חייב. הקונים חיפשו הזדמנויות ואלו היו מעטות יחסית.

אחרי ההלם הברור באוקטובר, התחיל שיפור, ודצמבר ונובמבר כבר מבטאות שיפור משמעותי בהיקף העסקאות והמחירים באזור של לפני המלחמה. הסיבה היא שהישובים בדרום צפויים להיות יותר בטוחים אחרי המלחמה. אם עד לפני המלחמה היה הסיכון של הרקטות ובשביעי באוקטובר נכנס סיכון גדול של חדירות מחבלים, הרי שככל שהמלחמה מתקדמת, וצה"ל מנצח, עולה תמונה של שקט ממושך בהמשך.

ההערכה הזו מביאה את הרוכשים ואת המשקיעים חזרה לעיר שהיא מהצומחות ביותר בעשור האחרון. למעשה, שקט ביטחוני עשוי להביא להמשך עליות בעיר, וזה עשוי גם להיות בישובים הסמוכים. אבל, אופקים שונה מאוד מבחינה זו. היא הולכת לגדול בהיקף אדיר וזה אומר שיהיה גם היצע גדול של דירות. בבאר שבע המחירים לא עולים 3-4 שנים בגלל היצע ענק של דירות חדשות.  

באופקים יש 38 אלף תושבים, כשעוד חמש שנים צפויים לגור בה 45-48 אלף איש (תלוי בקצב הבנייה בפרויקטים), גידול של כמעט פי 2 בעשר שנים. בעוד עשור צפויות להתווסף לאופקים מעל 50 אלף איש, כלומר זאת צפויה להיות עיר של 100 אלף איש. זה צפוי להיות אפילו מהר יותר, אבל עם עיכובים צפויים, זה יהיה בסיכוי טוב עד עשור מהיום. רוב הגידול נובע משכונות חדשות.

רגע לפני המלחמה היקף הדירות החדשות שנמכרו באופקים היה בצמרת ערי ישראל, כשהמחירים בעיר הם סביב 12-13 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות לרוב עם מחיר גבוה יותר למ"ר ועלות של 1.6 מיליוון עד 2 מיליון לחמישה חדרים. אבל אתם יכולים גם למצוא במחיירם נמוכים יותר.

גם בשכונות ישנות אפשר למצוא דירות במחירים נמוכים יותר, דירה של 2-3 חדרים תעלה גם פחות מ-1 מיליון שקל, אם כי, ככל שהדירה קטנה יותר אז כצפוי המחיר למ"ר עולה - יותר אנשים יכולים לשלם מחיר נמוך מ-1 מיליון שקל ולכן הביקוש לדירות קטנות גדול יותר כשברקע אפשרות להשבחה (הרחבה של הדירה).

בכל מקרה, המחיר הממוצע מטעה, יש אזורים עם מחירים של 16 אלף שקל למ"ר ויש אזורים במחירים של 10-11 אלף שקל למ"ר (דוגמאות בהמשך) 
 

העלייה במחירי הדירות - יותר מהממוצע הארצי

העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון היא סביב 120%, מעל 70%-80% עלייה בממוצע ארצי. הביקושים לעיר עלו גם בשל הגירה מהערים בדרום, בעיקר באר שבע וגם ממשפחות צעירות שהגיעו מאזורים רחוקים יותר. בשנה האחרונה בעוד המחירים בארץ יורדים בין 5% ל-10%, המחירים באופקים לא ירדו, אם כי ההטבות של הקבלנים השתפרו, ומגלמים הנהחה של כמה אחוזים.

המחיר כבר לא נמוך. דירות באופקים (עיריית אופקים)
 

מה יהיה בהמשך?

כמו ערים רבות אחרות בסביבה, השקט הביטחוני הצפוי לאחר המערכה, צפוי להחזיר ביקושים גדולים לעיר. אופקים לא נמצאת בקו הראשון לגדר, היא מרוחקת יותר מ-20 קילומטר ממנו. 

המחיר הממוצע באופקים נע כאמור סביב 12-13 אלף שקל למטר. דירה זהה בבאר שבע תעלה אלף שקל יותר למטר, ובירוחם, משהו כמו 10-11 אלף שקל. בפרויקטים החדשים נמכרות באופקים דירות ב-12-14 אלף שקל למ"ר, בעוד שבבאר שבע מצאנו פרויקטים חדשים במחירים של 14-17 אלף שקל למ"ר.

האם העיר מעניינת משקיעים? כשבוחנים את שכר הדירה באופקים ביחס למחיר הדירה, עולה כי התשואה משכר הדירה נמוכה וזאת למרות שבפריפריה היה צפוי שהתשואה תהיה גבוהה יחסית. שכר הדירה השנתי מהווה בין 2% ל-2.5%, יש גם תשואות טובות יותר בדירות הקטנות - כ-3%. עדיין פחות מהתשואה שניתן להשיג בבאר שבע וערים נוספות בדרום. 

האם מחירי הדירות בעיר ימשיכו לעלות? כאמור, ממש לא בטוח. העליות בעבר נובעות גם מהיצע נמוך, אבל אופקים הולכת לגדול בעשרות אלפי דירות בעשור הקרוב. האם יהיה לזה ביקוש? ואם כן, אז באיזה מחירים? אנחנו רוצים להזכיר לכם שבבאר שבע המחירים תקועים ב3-4 השנים האחרונות מסיבה אחת ברורה - היצע הדירות גדול על העיר. הפרוקיטים החדשים השאירו היצע גדול שקשה להשלים אותו. לא ברור אם זה יהיה המצב באופקים, אבל מה שבטוח שההיצע הולך להיות דרמטית מעל מה שהיה בעבר. 

לתושבי אופקים יש עוד כמה הטבות שכדאי לשים אליהם לב: הם מקבלים סבסוד מהמדינה עבור גנים וצהרונים והחל מינואר 2018 זכאי תושב מקומי לזיכוי ממס בשיעור 18% עד גובה הכנסה של 234 אלף שקל, מה שתורם מאוד לשכר הנטו שלהם - עד 3,510 שקל נטו לחודש (תלוי במס בפועל). ההטבה הזו לצד המחירים הנוחים יחסית, מביאים זוגות צעירים לחשוב על אופקים כמקום מגורים.

עסקאות אחרונות שנסגרו באופקים:
רחוב קרן היסוד, 80 מ"ר ב-960 אלף שקל
רחוב אופקים, 140 מ"ר ב-1.71 מיליון שקל
רחוב יהלום, 80 מ"ר ב-1.03 מיליון שקל
רחוב פרי מגדים, 79 מ"ר ב-800 אלף שקל.
הרב עובדיה יוסף, 91 מ"ר, ב-1.4 מיליון שקל.
הרב עובדיה יוסף , 100 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל.
חזון איש, 68 מ"ר ב-870 אלף שקל.
הלל , 199 מ"ר (כולל שטחי גינה) ב- 2.89 מיליון שקל.