שכר הדירה בת"א ירד ב-10%; הירידה מחלחלת גם לערים נוספות

הירידה בשכר הדירה בתל אביב מתחזקת. עם תחילת המלחמה החלו שוכרים לעזוב את העיר כשחלקם בשל שהייה במילואים וחלקם בשל עיכובים בשנת הלימודים, אך מדובר באירוע גדול יותר - השוכרים פשוט חוששים לקבל החלטות גודלות בתקופה של אי ודאות. הם חוזרים לבית של ההורים ומחכים לחזרה של יציבות.

משכירים שלא הפחיתו את שכר הדירה וקיוו שמדובר בירידה נקודתית, מוצאים את עצמם עם כמה חודשים של תשלום ארנונה, ועד בית ומסים והם כבר לחוצים וכך בהדרגה הם מתייאשים ומורידים מחירים. זאת מגמה שבולטת בתל אביב. דירות שהיה להן ביקוש של עשרות אנשים, עומדות ריקות וגם בהנחה קלה הן לא נתפסות. הירידה בשכר הדירה בעיר מוערכת בקרוב ל-10%.

מלוחות המודעות וממתווכים עולה כי הירידה מחלחלת גם לערים סמוכות, אלא ששם זה לא מובהק, ומדובר על ירידה של עד 5% - כך למשל בחולון, גבעתיים, וערים שנושקות לתל אביב. 

הירידה הזו מצד אחד אמורה להתחזק ככל שהמצב הכלכלי יורע וככל שהמלחמה תימשך. אך מצד שני על רקע "מילואים היברידיים" וחזרה של רבבות ואפילו יותר למסלול אזרחי חלקי וכן חזרה ללימודים ועבודה, ייתכן שהביקושים באזור המרכז לדירות יחזרו. בינתיים, זה לא קורה. כנראה שגם אותם מילואימניקים שחוזרים מעדיפים להיות עם ההורים. אחרי הכל, הם צפויים לחזור למילואים בטווח הקצר. 

איך יושפע מדד המחירים לצרכן?

אנחנו כמעט ארבעה חודשים מפרוץ המלחמה וההשלכות של הירידה בשכר הדירה בשלב הזה הן כבר משמעותיות. תל אביב היא העוגן של המחירים וכשהמחיירם בה יורדים זה משליך על יתר המקומות. כאמור, בסביבתה יש ירידות מחירים אבל לא באופן מובהק מדי, אבל הירידות האלו שבסופו של דבר מחלחלות לכל הארץ משפיעות על מדד המחירים לצרכן שתלוי מאוד בשכר הדירה.

שכר הדירה מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן. אם הוא אכן יבטא ירידה ואפילו ירידה בקצב העלייה, זה יהיה דרמטי למדד המחירים הכולל.

בתים ישנים בתן אלתרמן תל אביב (גוגל מאפ)

כך או אחרת, צריך לזכור שלפני הירידה בשכר הדירה בחודשים האחרונים, שכר הדירה עלה בכ-20% בשנתיים האחרונות. הביקושים היו גבוהים מאוד על רקע חוסר היכולת של אנשים לרכוש דירה. ומכאן שהירידה של 10% היא סוג של תיקון לעליות הדרמטיות שהיו בשנתיים הקודמות. 

הירידה בשכר הדירה משפיעה גם על המשקיעים. אלו אומנם רואים ירידה במחירי הדירות שמניעה אותם לרכוש דירות, אך מנגד, התשואה שהם יקבלו משכר הדירה בירידה. עם זאת, התשואה שהם מקבלים באור המרכז בהגדרה נמוכה יחסית לעומת התשואה בפריפריה ושם שכר הדירה יציב.

המגמה הזו מורידה את הביקושים של משקיעים לדירות, אבל יש אירוע הרבה יותר דרמטי מבחינתם - הורדת הריבית. ככל שהריבית תרד, כך האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה תעלה. החלופה של המשקיעים בהשקעה סוליידת היא פקדונות, מק"מ ועוד בתשואה של כ-4% בשנה ואם ההערכות של בנק ישראל והכלכלנים יתאמתו, הריבית תרד והתשואה באפיקים סולידים תהיה סביב 3%-3.25% בעוד שנה ואז הדירות כבר יהיו אטרקטיביות הרבה יותר - דמי השכירות מהווים בין 2.5% ל-3.5% ועל פני זמן יש גם השבחה.