דודו זבידה מבשל הסדר בחנן מור - איך זה יראה, כמה תהיה שווה החברה ומה יקבלו מחזיקי החוב?

רגע לפני שהארכה להגעה להסדר מסתיימת נראה שיש כיוון חיובי בדרך להגעה למתווה שיהיה מקובל על רוב הנושים בחנן מור.  לחברת הנדל"ן יש חוב כולל של כ-2.7 מיליארד שקל ובחודשים האחרונים היא מנוהלת על ידי דודו זבידה במטרה למצוא פתרון שיהיה ישים - גם מול הנושים וגם מול שופט בית המשפט המחוזי חגי ברנר.

ההגעה להסדר קשה בשל החובות וההלוואות של החברה לנושים שונים ובשעבודים שונים. הנכס הכי גדול של החברה הוא הקרקע בשדה דב כשמולה יש חוב של כ-1.4 מיליארד שקל לבנקים לאומי ודיסקונט ולהפניקס ומיטב. אם היה ניתן להוציא את הקרקע הזו עם החוב עלייה, הקבוצה היה כנראה שווה באזור ה-300 מיליון שקל והיה אפשר לדחות את הקץ.

אבל, הקרקע לא שווה את היקף החוב עלייה ולכן הקושי להגיע להסדר שיספק את כולם. זבידה הבין מיד עם כניסתו עד כמה שדה דב הוא הפצצה המתקתקת, והוא מנסה לעקוף אותה - זבידה מכר את הקרקע ברמת גן לחברת עמרם אברהם ובכך הוא חיסל חוב של כ-200 מיליון שקל ובמקביל הוא מכר קרקע בחיפה כשהתמורה שימה לחוב של כ-160 מיליון שקל. בסה"כ הוא הוריד את מצבת החובות בכ-350 מיליון שקל

המטרה כעת היא להוציא את פרויקט שדה דב מהחברה יחד עם החוב. יש לזה כמה אפשרויות? ייתכן שיגיע רוכש שיהיה מוכן לקנות את הקרקע עם החוב, ייתכן שהנושים יקחו את הקרקע ו-או יוציאו אותה מכירה, וייתכן שהם יפעילו אותה עם שותף בתחום. נזכיר שהקרקע נרכשה ב-1.6 מיליארד שקל, והיו לאחרונה הצעות לרכוש אותה בכ-1.2 מיליארד שקל. 

במקביל הכוונה להוציא מהחברה עוד שני נכסים מול החובות שלהם בסכום מוערך של כ-300 מיליון שקל. בשדה דב וגם בנכסים אלו, זבידה מתכוון בעצם להשליך את הנכס לנושים. מדובר בהלוואות שמולם משועבדים הנכסים באופן שבעל הנכס לא יכול לפנות לנכסים אחרים של החברה. 

אלא שחוזי ההלוואות לא סגורים באופן הרמטי, ובעבר קרה לא אחת שהלוואות שנחשבו נונריקורס (מול הנכס בלבד) נפתחו גם לנכסים אחרים. הפעם, נראה שזה לא המקרה ושהנכסים האלו יועברו לחברות חיצוניות שבהן יחזיקו בעיקר הנושים.

זה ישאיר בחברה חוב של כ-1 מיליארד שקל וערך נכסי של כ-300-400 מיליון שקל.  החוב ברובו למחזיקי האג"ח שיקבלו פיצוי - מניות בחברה. מחזיקי האג"ח לא מקשה אחת - יש חמש סדרות בהיקף של 650 מיליון שקל כשחלק מהסדרות מגובים בנכסים וחלק לא. לא בטוח שמחזיקי אגרות החוב המגובות, יסכימו למתווה, אם כי הם יקבלו גם פיצוי במניות, בתוספת ריבית וכנראה בבטוחות נוספות. 

המניות שיוקצו לכל אחת מהסדרות לא ברור, כאשר הנושא הזה הוא בליבת המתווה כעת. הכוח של מחזיקי האג"ח הבטוחות כמובן גדול יותר והם יתמקדו בבטוחות חזקות יותר וריבית טובה יותר. מחזיקי האג"ח   הלא בטוחות יקבלו כנראה תמורה במניות. 

ערך החברה הכלכלי אמור להיות אחרי המתווה 300-400 מיליון שקל, אבל אין לו קשר לערך הקיים מכיוון שיוקצו מניות רבות - למחזיקי האג"ח, כנראה למנהלים לרבות דודו זבידה, כך שהיקף הדילול לא ידוע. מעבר לכך, אם השווי הנכסי הוא 300-400, צפוי שהחברה תיסחר בפחות, מתחת להון העצמי שלה, גם על רקע הזיכרון הרע של המשקיעים עם החברה (למרות ששינתה את פניה) וגם על רקע החולשה בתחום בשנה האחרונה ובעיקר בחודשים האחרונים. רוב חברות הנדל"ן המניב שנסחרות בארץ, נסחרות מתחת להון העצמי שלהן, כמחצית מחברות הבנייה שנסחרות בארץ, נסחרות מתחת להון העצמי.