שכונת רמת עמידר: יש מציאות, אבל היזהרו מדירות עם "פוטנציאל תכנוני"

שכונת רמת עמידר ברמת גן גובלת בשכונה מבוקשת הרבה יותר, מרום נווה. מכיוון צפון היא נושקת לבני ברק. היא נבנתה בתחילת שנות ה-50 והתבססה בעיקר על בתים דו קומתיים נמוכים. בראשית דרכה היא אכלסה ניצולי שואה ועולים מאירופה ומאוחר יותר הפכה לשכונת פועלים ונחשבה למוזנחת. עזיבת האוכלוסיה החזקה הותירה את השכונה במצב לא טוב. 

כאן יש עדיין מציאות. רחוב האצ"ל (גוגל מאפ)

בשכונה, שם כשני שליש מחזיקים בדירה, יש מושג שכיח, שיותר מ-8,000 התושבים מרבים להשתמש בו. "בתי תותח", הם קוראים לצורת הבנייה. מדובר בשיטת יציקה באמצעות תותח בטון, שיצרה לא מעט שיכונים של שמונה דירות. המראה של מגדלים בצפון השכונה לא היה קיים בעבר. הוא די חדש. המבנים הגבוהים יותר מהבתים הדו קומתיים נבנו בשלב מאוחר יותר - עד 5 קומות, אבל הבתים הישנים עדיין קיימים כאן ומזכירים את המראה האותנטי שאפיין את השכונה בעבר.

המחיר הממוצע למטר ברמת עמידר עומד על 30 אלף שקל. הנתון הזה מפתיע. בשכונות אחרות בסביבה המחיר גבוה יותר, אבל הפערים לא כל כך גבוהים. רמת חן יקרה בהרבה, עם מחיר ממוצע של 38-40 אלף שקל למ"ר, אבל בשכונות כמו רמת השקמה המחיר כמעט זהה. מחירי השכירות עלו גם הם בשכונה. דירת 4 חדרים מושכרת כיום ב-6,500 שקל.

אז מה מעלה את המחיר למ"ר ברמת עמידר ביחס למה שהיינו מצפים לראות בשכונה שמכילה "בתי תותח"? מניתוח עסקאות בשכונה בחודשים האחרונים אפשר להבין בקלות מה הקאטש - גודל הדירות. כמו שכבר הבנתם מכתבות קודמות בנושא, המחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה ביחס לדירות גדולות וזהות באותה שכונה. תארו לכם מצב בו דירת 100 מטר נמכרת ב-3 מיליון שקל, כלומר 30 אלף שקל למטר. איזה בעל דירה ימכור לכם דירה דירת 50 מטר ב-1.5 מיליון שקל במרכז רמת גן? אף אחד. הדירות שנמכרות ברמת עמידר לא רק קטנות, יש גם דירות סטודיו, של 2 חדרים קטנים בלבד.

הנה כך, נמכרה בחודש דצמבר האחרון דירת סטודיו של 24 מ"ר בלבד במחיר של 1.15 מיליון שקל. לכאורה, מחיר נמוך, אבל המחיר למטר עומד על 48 אלף שקל - מחירי תל אביב. דירת שני חדרים נוספת נמכרה בסמוך ב-1.33 מיליון שקל "בלבד". הדירה קטנה, 35 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר הוא כמעט 38 אלף שקל. אלה מכירים של רמת חן, לא של רמת עמידר, אבל יש כאן אלמנט של שוליות לגודל - הדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה.

הלכנו לדירות קצת יותר גדולות כדי לבדוק מה המצב. דירת 4 חדרים בקומה 9 במרכז השכונה נמכרה ב-2.63 מיליון שקל. הבנתם את ההבדל? הדירות הגדולות נמכרות בפחות מ-30 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים, לעומת זאת, הן מצרף מבוקש בשכונה. כאן צריך לשים לב לעניין מסוים שמעוות את הנתונים: חלק מהדירות נרכשו עם פוטנציאל תכנוני. כלומר, פוטנציאל לתמ"א 38. זה מה שהמתווך מספר לרוכשים, אבל זה לא תמיד מדויק. בעבר נתקלתי במתווך שהציג דירה עם "פוטנציאל תמ"א". בפועל, התברר כי המתווך חשב שבגלל שמדובר בבניין מתחילת שנות ה-90 זה יקרה. אבל לא פוטנציאל ולא נעליים - בניין משנות התשעים לא יכול לעבור תמ"א והרוכשים הבינו זאת וברחו למזלם מהעסקה.

לעתים, גם ברמת עמידר, אנחנו רואים בניינים משנות ה-60 שנקנים ב-40 אלף שקל למ"ר. זה נשמע לא הגיוני, גם ביחס לעובדה שמדובר בדירות קטנות. למה הרוכש בכל זאת שם את הכסף? כי יש כבר תהליך בדרך להתחדשות עירונית, שיחות עם יזם או תהליך מתקדם יותר. במקרה כזה, הוא משלם יותר משווי הדירה, אבל יקבל יותר בעתיד. זה מעוות מעט את הנתונים כלפי מעלה. כשהדירה תהיה מוכנה בעוד כמה שנים, הוא יוכל לקבל עליה יותר.

הנה 3 עסקאות לדוגמא מהשכונה שנעשו במהלך המלחמה. כפי שניתן לראות, הדירה הראשון והשלישי ישנות יותר ומושפעות בין היתר מהפוטנציאל העתידי. הן עולות כפול (במחיר למ"ר) מאשר הדירה באצ"ל.

נהרדעא 4, 40 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.33 מיליון שקל.
אצ"ל 32, 86 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1.87 מיליון שקל.
ההגנה 28, 55 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.29 מיליון שקל.

חיטטנו במסמכים של עיריית רמת גן והבנו למה הפערים. במערב השכונה, רחובות ההגנה והרב לוין התקבלה החלטה ללכת על קידום התחדשות במסלול של עיבוי וחיזוק או הריסה ובנייה. לגבי העסקה באצ"ל, צריך לזכור שמדובר בדירה גדולה יותר. המחיר למ"ר אכן נמוך יותר, אבל כשמסתכלים על פער המחיר בשקלים, מבינים שלא מדובר בפער גדול, מה גם שלא מדובר בפרויקט עם פוטנציאל עתידית לתמ"א (נבנה בשנות התשעים). הלכנו לדירות אחרות באצ"ל. מחירי ההיצע של דירות עומד על 1.95 מיליון שקל - אז אפשר להבין שמדובר במחיר ריאלי.

בכל מקרה, פעם, פוטנציאל תכנוני לא היה מתומחר במחירי הדירות, אבל היום - בעלי דירות מרשים לעצמם להעלות משמעותית את המחיר בשכונות כאלה - הם מעבירים אליך את כאב הראש שכרוך בפרויקט, אבל לוקחים חלק מהנתח הזה לכיס. 

ועדיין - משקיעים בשכונה יכולים לייצר תשואה של 2.5% עד 3% על ההשקעה.