בעקבות הביקוש הנמוך לדירות: ירידה של 50% בהכנסות המדינה ממס שבח

מכירת הדירות נעצרה השנה ומחירי הדירות יורדים. בעקבות כך, המדינה הכניסה פחות כסף ממיסוי מקרקעין. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נאמדו חיובי מס שבח על דירות שמכרו משקיעים ב-700 מיליון שקל - מדובר בירידה חדה בשיעור ריאלי של 52% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022 - כך עולה מנתוני משרד האוצר.

כאמור, ירידה זו מוסברת משילוב של ירידה חדה במספר העסקאות ומירידה של 11% בשבח הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים. סך השבח הריאלי שנצבר בדירות אלו נאמד ב7.1 מיליארד שקל. כלומר, שיעור מס השבח האפקטיבי הממוצע בו התחייבו המשקיעים עמד על 9.9%.

לשם השוואה, שיעור מס רווחי הון בבורסה עומד על 25% וכך גם שיעור מס שבח על דירות משקיעים שנרכשו מינואר 2014 ואילך (פטור שעתיד לפוג בצורה הדרגתית בקרוב). המשמעות היא שלו גם אותן מכירות משקיעים (כולל של דירות שנרכשו לפני ינואר 2014) היו מתחייבות בשיעור מס של ,25% היו אמורים חיובי מס שבח אלו על דירות להסתכם ב-1.8 מיליארד שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה - מה שאומר שניתנה למשקיעים אלו הטבת מס של 1.1 מיליארד שקל.

הטבת מס מקורה, כידוע, מגיעה על התקופה בה הוחזק הנכס לפני ינואר 2014 - המועד בו בוטל הפטור ממס שבח על דירות שמוכרים משקיעים. קודם שבוטל הפטור נדרשו המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה כדי לא להתחייב במס שבח. מרביתם אכן עשו זאת, עובדה שמצאה ביטוי בין היתר בסכומי גביה נמוכים מאד.

לשם השוואה, בשנת 2013 הסתכמו חיובי מס שבח על דירות ב-290 מליון שקל בלבד. כזכור, במהלך שנת 2019 ירד שיעור מס השבח האפקטיבי הממוצע וחזר לעלות במהלך שנת 2020. עם זאת, שיעור העליה בשיעור המס האפקטיבי מאז 2020 מתון משמעותי מהקצב שנרשם עד שנת 2018, בפרט בשנים 2015-2014 - בכל אחת מהן עלה שיעור המס האפקטיבי ב-2%.

לעומת זאת מאז שנת 2020 עולה שיעור המס האפקטיבי ב-1% בלבד, וכיום בסוף 2023 הוא גבוה ב-2.5% נקודות אחוז בלבד מרמתו בסוף 2018. לכן, ניתן להסיק כי החל משנת 2019 הדירות "עתירות השבח" שמכרו המשקיעים היו כאלו שהוחזקו זמן ארוך יותר בהשוואה למשקיעים שמכרו בשנים הראשונות לביטול הפטור ותחילת החישוב הלינארי.

"יש בכך כדי לרמז על 'שנאת מס' של המשקיעים", סבורים באוצר. "עצם העובדה שגם כאשר התחדשה עליית שיעור מס השבח האפקטיבי היא נעשית בקצב מאד איטי יש בה כדי לעלות את ההשערה שמשקיעים המגיעים כבר לשיעור מס אפקטיבי גבוה יחסית (ביחס לשנים הראשונות לביטול הפטור), נמנעים מלמכור את הדירה".