התחדשות עירונית בתל אביב: "צופה עליית מחירים של 5% בשנה הקרובה"

תכנית האוצר שפורסמה אתמול מקצה חלק חשוב לתחום ההתחדשות העירונית. באוצר יודעים שאין מספיק קרקעות וכדי להגדיל את ההיצע חייבים לבנות לגובה. ב-2022 הגיע שוק ההתחדשות העירונית לשיאו וב-2023, בעקבות העלייה האגרסיבית של הריבית והמלחמה, אבל גם על רקע הצמיחה שנה קודם, התחלות הבנייה ירדו בהשוואה אליה.

יש מציאות, גם בת"א. התחדשות עירונית (תמר מצפי)

חברת אנשי העיר השיג את הרוב הדרוש ותבנה בקרוב מעל 1,300 דירות בתל אביב, 1,100 בכפר שלם (פרויקט נווה אליעזר) ועוד כ-260 בנווה שרת (פרויקט אלמגור). הם ניצלו את המומנט בשוק והחתימו את הדיירים מהר יחסית. בתקופה מלחמה, הם יודעים, אין הרבה דיירים שיסרבו להגנה על הבית שלהם, בטח כשהם יודעים היטב שזה משפיע על מחיר הדירה בצורה דרמטית - עד 20%.

"התהליכים בנווה שרת ונווה אליעזר התחילו הרבה לפני המלחמה, אבל מה קרה בינתיים? נווה אליעזר ספגה פגיעה ישירה מרקטה במלחמה וגם שכונת נווה שרת הושפעה מכך, משום שיש שם בנייני רכבת ישנים ללא ממ"ד. אין לי ספק שזה תרם לאנשים לבוא ולחתום. מי שהתלבט או חשש - חתם. צריך להבין שלא כל מי שמסרב לחתום הוא סרבן. יש דיירים מבוגרים, או אנשים שחוששים מהתהליך".

אפשר להבין דייר בן 85 שלא רוצה להיכנס לתהליך הזה.
"בדיוק בשביל זה המדינה העבירה תיקון לחוק פינוי בינוי, במיוחד לקשישים: היא נותנת לו אלטרנטיבות כדי לעבור את זה בצורה חלקה. אפשר למכור את הדירה ליזם, אפשר לקבל 2 דירות או שנמוך של הדירה לעניין מיסוי".

עד כמה שזה יישמע לא מעודד, אבל הרקטה שנפלה בתל אביב רק סייעה לכם.
"אני בטוח שהיא זירזה חלק מהמתלבטים, לבוא ולחתום. בסוף, זה פרויקט שעבדנו עליו שנתיים ואני מזכיר שזה לא רק ממ"ד, אלא גם חיזוק נגד רעידות אדמה, שיפור באורח חיים. נכון שהמיגון בא לידי ביטוי בצורה משמעותית בחודשים האחרונים, אבל התושבים מסתכלים על מכלול דברים שמשפרים את איכות החיים כמו מעלית ומרפסות, ובטח מיגון".

בוא נדבר על מספרים. מה המחירים בתל אביב? ידוע שיש הבדל גדול בין השכונות.
"תל אביב היא לא עיר של 60-70 אלף שקל למ"ר, אלא נעה בין 30-100 אלף שקל למ"ר. היא מחולקת לרובעים. רובע 3-4 הוא אזור כיכר המדינה ועד הים והוא מתומחר ברף הגבוה, סביב 60-80 אלף שקל למ"ר, אבל יש שכונות כמו רובע 9 - יד אליהו, כפר שלם, נווה אליעזר, נחלת יצחק - שם מוכרים בין 35 אלף למ"ר ועד 50 אלף. ומה עם רובע 2 של אזור נווה שרת? שם המחירים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. לתל אביב יש לה מנעד מחירים רחב. רוב הדירות החדשות בתל אביב לא נבנות באזורים של 70 אלף שקל למ"ר, אלא יותר במזרח העיר, אזור מתפתח יותר בהתחדשות עירונית. וגם בדרום העיר".

מה יהיו המחירים לדירות חדשות בכפר שלם?
"אנחנו מעריכים שהמחירים ינועו בין 38-45 אלף שקל לדירות הקטנות. באלמגור המחירים יהיו יותר גבוהים, 44 אלף שקל למ"ר ממוצע".

עוד לפני המלחמה דווח על עצירות בניה בהתחדשות עירונית בתל אביב. למה זה קרה?
"מה לא היה בשנה שעברה: מהפכה משפטית, מלחמה וגם עליית ריבית. 3 הגורמים האלה משפיעים מאוד באזורים של דירות יקרות יחסית, ותל אביב יקרה. זה השפיע על מכירת הדירות וגם בהתחלת הבנייה בפרויקטים. ראיתי שפורסם נתון על מספר ההיתרים שלא משולמים, ותל אביב בראש, אבל צריך להבין שיזמים לא משלמים אגרות מלא מעט סיבות. לפעמים לא מוצאים קבלן ביצוע או עיכוב, אז למה לשלם מיליונים עכשיו? לפעמים כדי לטפל בדייר סרבן ממתינים מעט. יש הרבה שיקולים למה לא להתחיל לבנות ולשלם אגרות. אין ספק שהגורם העיקרי הוא העצירה במחירים. מתחילת השנה, 2024, יש התעוררות משמעותית מאוד בהתעניינות ברכישת דירות".

למדנו לחיות עם המלחמה?
"המנטליות של הישראלי היא לצאת מהמשברים מהר מאוד. אנשים המתינו ועכשיו הם רוצים בסוף דירה בתל אביב. הם הבינו שהמחירים לא ירדו ב-20%. הם גם אופטימיים לגבי המשך השנה בנוגע לסוף המלחמה והורדות הריבית. הם חוזרים לקנות ומנצלים את תקופת המבצעים ורואים את ההתאוששות בינואר. אני יכול לומר לך באחוזים, שיש עלייה של מאות אחוזים בכמות הלידים וכתוצאה מכך - גם בכמות הפגישות".

ראית אתמול את תכנית האוצר. אתה מעודד?
"אני טוען כבר שנים שבמדינת ישראל יש משבר תכנון ולא משבר דיור. כל עוד לא יפתרו את בעיית הבירוקרטיה לתכנון תב"ע ולהוצאת היתרי בניה, ויקצרו את הזמנים בלפחות 50%, הבעיה לא תיפתר. היתר בניה צריך לקחת חצי שנה, תב"ע בין שנה לשנה לחצי וכל עוד זה לא ישתנה, פרויקטים של 10-12 שנים יקבלו היתר בניה והביצוע יגיע אחרי 6 שנים".

מצד שני, האוצר עושה נכון ומתגמל רשויות מקומיות, כ-50 אלף שקל לדירה.
"זה לא הפתרון כי זה לתת אקמול לחולה במצב חמור. זה לא יעזור. הפתרון הוא טיפול בביורוקרטיה של הוצאת ההיתרים. אתה מגדיל היצע על ידי תכניות והיתרי בניה. לא יעזור אם הרשויות יקבלו גם תמריץ גדול יותר. צריך אנשים ומערכת שמקדמת. צריך להמתין חצי שנה, כמו בחו"ל, לקבל היתר בניה ועוד שנה וחצי לתכנית הבינוי. בלי אלה, והם לא יקרו לצערי בשנים הקרובות, לא נמליח. אני לא רואה את המחירים עולים בקצב מהיר כמו בשנים האחרונות אבל רואה אותם עוברים את המדד, אני צופה עלייה של 5% השנה במחירי הדירות, בעיקר בחצי השני של השנה, גם בעקבות הורדת הריבית הצפויה".

מה דעתך על נושא שכירות לטווח ארוך?
"אנחנו נכנסים לשוק השכירות כי התב"עות שמתכננים בתל אביב מחייבים אותנו לבנות 10% מהדירות לשכירות ארוכה, באלמגור יש 39 דירות כאלה, בנווה אליעזר צפויים גם 100 דירות כאלה. לדעתנו זה נושא מבורך, אבל המדינה חייבת להתערב בהיבטים הכלכליים".

יש את נושא דחיית המע"מ, זה לא מקל?
"לא מספיק. המדינה צריכה לתת הטבות נוספות, כי היום זה עסק מפסיד. הריבית גבוהה, יש אלטרנטיבות אחרות".

למה אתם עובדים רק באזור המרכז?
"אין היום בניין במרכז שהוא לא בתהליך כזה או אחר, אם הוא עומד בקטגוריה. עשרות אלפי דירות יכולות להתחדש. תמיד שואלים אותנו את השאלה הזאת, למה רק באזור המרכז ת"א וגבעתיים. התשובה שלי: כי יש פה עבודה לעוד 20 שנה. התחדשות היא לא רק חיזוק, אלא הרבה אלמנטים מסביב - כולל מיגון ושמירה על שטחים ירוקים. כשיתחדשו הערים לא יבנו עוד שכונות".