הבנק הגדול ביותר הוא הבנק היקר ביותר - איך לא לקחת משכנתא

עובדה ידועה היא שהבנק הכי גדול בתחום המשכנתאות הוא בנק מזרחי טפחות בניהולו של משה לארי. עובדה לא ידועה היא שהוא היקר ביותר מבין הבנקים הגדולים. הטבלה לא משקרת. בנק ישראל אולי חלש בלדאוג לטובת הציבור ולגרום לריבית המשכנתא לרדת ולריבית על הפיקדונות לעלות, אבל הוא חזק מאוד בנתונים. בשנה האחרונה הוא מנגיש אותם בצורה נהדרת לציבור. גם נתונים בתחום המשכנתאות.

המסקנה מהנתונים האלו חשובה לכולם - גם לבעלי חשבון עו"ש שרוצים לדעת מה הריבית על העו"ש, גם למשקיעים בפיקדונות שרוצים לדעת מי הבנק ההוגן (הנה הדירוג שלנו) וגם לרוכשי דירות ולוקחי משכנתאות.

ראשית, מהנתונים אתם יכולים לחלץ את המשכנתא הממוצעת - ממוצעת מבחינת הרכב התמהיל בין כל האפשרויות - שקלית קבועה, צמודה למדד קבועה, צמודה משתנה ועוד וגם את הריביות בכל בנק. 

נתחיל בריביות: בנק מזרחי טפחות עם ריביות גבוהות מהמתחרים הגדולים:

הריבית הממוצעת על משכנתא בבנק מזרחי (מהנתונים האחרונים של בנק ישראל) היא 6.08%. בלאומי הריבית המשוקללת היא 5.76%, בפועלים 5.66%, דיסקונט 5.89% והבינלאומי מפתיע עם ריבית של 5.36%. 

הריבית הזו מתבססת על המדד הצפוי באותה נקודת זמן של לקיחת ההלוואה. הרי כשלוקחים משכנתא מחלקים אותה בין מסלולים שונים לרבות מסלול צמוד למדד. היכולת להשוות בריביות של מסלול צמוד לשקלי היא דרך הערכת המדד, ויש מדי יום הערכה כזו שנגזרת מהשווקים. כלומר, אלו נתוני אמת.

על פי נתוני האמת, וזה די ידוע, בבנק ירושלים הריבית גבוהה מאוד - 7.65% וזאת מכיוון שהלקוחות שמקבלים משכנתא דרכו הם כאלו שנמצאים בסיכון ולרוב מגיעים אליו אחרי שלא הצליחו לקבל משכנתא במקומות אחרים. הסיכון הזה מתבטא בריבית גבוהה יותר.

הסיכון בתיקי המשכנתאות של יתר הבנקים זהה - ולכן היה ניתן לצפות לריביות קרובות. כמו כן, היה ניתן לצפות ליתרון לגודל - הגוף הכי גדול משיג את המימון הכי זול, יש לו את האופרציה שבאופן יחסי הכי נמוכה (ההוצאות על פני פעילות גדולה יותר והיקף כספי גדול יותר). אבל במקום ליהנות מיתרון לגודל, הלווים דרך מזרחי טפחות נופלים בפח של הגודל. הם מראש חושבים שגדול זה טוב, אם הרוב שם - כדאי שגם אנחנו נהיה, וככה  הבנק ממשיך לשמור על עוצמתו.

בבנק יגידו שזו לא רק הריבית, זה השירות, המגוון וכו'. בסוף זה כסף - 0.5% בריבית שנתית על משכנתא של 1 מיליון שקל זה 5,000 שקל שיכולתם לחסוך אם הייתם לוקחים משכנתא במקום אחר.

רגע - האם זה תמיד? אחרי הכל, אנחנו לא רוצים לבסס הערכה על פני חודש אחד. עברנו על החודשים הקודמים (מאז שבנק ישראל דרש והציג את הנתונים לציבור) והאמת היא שהופתענו - זה תמיד.
 

איך זה שמזרחי טפחות מוביל במשכנתאות והמתחרים לא לוקחים נתח שוק?

בשוק תחרותי מזרחי טפחות היה מאבד נתח שוק לטובת המתחרים. אבל, מאז המיזוג בין מזרחי לטפחות, אין עוררין על טפחות. טפחות היה בנק משכנתאות מוביל, מזרחי החזיק בו ועלה לשליטה ומאז הכל אותו דבר. 

בשוק תחרותי, המתחרים היו מורידות עוד יותר את המחירים, נלחמים ומקבלים נתח שוק. הם חזקים יותר - פועלים ולאומי יכולים להזיז את הגבינה של מזרחי טפחות. אבל הם לא באמת עושים זאת, אלא רק בשוליים. הסיבה ברורה - תחרות במשכנתאות תוביל לתחרות בתחומים האחרים שהם מובילים שם - מזרחי יפעיל כוח בתחומי הפיקדונות, ההלוואות. ואז הם ירוויחו נתח שוק במשכנתאות ויסבלו במקומות האחרים. 

הם - כולם, לרבות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, לא רוצים תחרות. שהצרכן ישלם עוד חצי אחוז, שטויות, כסף קטן. הם צודקים, המטרה שלהם היא מקסום רווח, אבל בנק ישראל טועה - הדאגה ליציבות הבנקים היא כבר אובססיה, ובשם היציבות הוא פוגע בציבור בכל ממשק מול הבנקים - בריביות על פיקדונות, בריביות על משכנתא, בעמלות ועוד.

האנומליה זועקת לשמיים. אין הוכחה חזקה יותר מכך שבתחום המשכנתאות הבנק הכי יקר הוא הכי גדול. בשוק משוכלל זה לא היה קורה. 
 

איך לקבוע את תמהיל המשכנתא?

אתם הולכים ליועץ משכנתא, משלמים כמה אלפים טובים, וברוב הפעמים הוא מספר לכם מה התמהיל הנחוץ, ומנסה להשיג לכם הצעות. אתם יכולים לעשות את זה לבד, אם כי הוא חוסך הרבה בירוקרטיה. 

אבל, אפשר לחשוף את הסוד של התמהיל בקלות - בנק ישראל מפרסם את הרכב המשכנתאות שנלקחו בכל בנק ובכל חודש. אל תנסו לשבור את השוק. התמהיל הזה הוא בנצ'מרק. זה כמו להשקיע במדדים, מקבלים את הממוצע, עם פחות סיכון, זה פיזור על פני כל המסלולים. השאלה היא מה ההרכב. אז הנה ההרכבים של הבנקים בחודש האחרון. זה צריך להיות הבנצ'מרק בלקיחת משכנתא: