דירות וצמודי קרקע, חדש וישן - מה מציעה שכונת רמת החייל בת"א?

שכונת רמת החייל בצפון תל אביב היא שכונה שקטה ויקרה, כמו לא מעט שכונות באזור זה. הקרבה שלה לאזור התעסוקה הסמוך קורצת לרבים, והיא מציעה דירות ובתים מסוגים שונים, כולל לא מעט צמודי קרקע ישנים וחדשים. בשכונה עצמה לא מבוצעות עסקות רבות בשנים האחרונות, ויש לעשות אבחנה בין דירות בבניינים לבין צמודי הקרקע שבה. המחיר הממוצע למ"ר בדירות שבשכונה זינק מכ-30 אלף שקל למ"ר ב-2021 לסביבות 50-45 אלף שקל למ"ר ב-2022. ב-2023 נרשמה ירידה קלה במחירים, לאזור של 45-40 אלף שקל למ"ר.

רמת החייל ממוקמת בצפון העיר, באזור שמעבר לירקון. היא גובלת מדרום וממזרח ברחוב ראול ולנברג שמצדו השני נמצאים אזורי התעשייה עבר הירקון (רמת החייל) וקריית עתידים שמשופעים בחברות הייטק, משרדים, מסעדות, משרדי קשת ורשת ובית החולים אסותא. כל אלה מגבירים את האטרקטיביות של השכונה. ממערב לשכונה נמצא רחוב משמר הירדן שמעברו השני נמצאות השכונות שיכון דן ורביבים. מצפון לשכונת רמת החייל נמצאת שכונת הצהלה הוותיקה.

ברמת החייל בוצעו ומבוצעים בשנים האחרונות פרויקטים של התחדשות עירונית, אך יש בה גם לא מעט צמודי קרקע - חלקם חדשים וחלקם ותיקים. הבעיה הגדולה ביותר של השכונה היא התנועה הרבה של עובדים אל אזורי התעשייה הסמוכים, שמתבצעת בעיקר דרך ציר אחד - ולנברג.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בזמן האחרון:

ברחוב עולי הגרדום דירה בשטח של 104 מ"ר נמכרה תמורת 4.45 מיליון שקל, לפי 42.8 אלף שקל למ"ר.
ברחוב הרוגי מלכות דירה בשטח של 172 מ"ר נמכרה תמורת 10.61 מיליון שקל, לפי כ-61.6 אלף שקל למ"ר.
ברחוב עולי הגרדום דירה בשטח של 84 מ"ר נמכרה תמורת 5.3 מיליון שקל, לפי 63.1 אלף שקל למ"ר. 

השכונה משופעת גם בבתים צמודי קרקע, שחלקם נבנו לפני שנים רבות. בחלק מהמקרים רוכשים את הבית כדי להרוס אותו ולבנות אחד חדש. הבתים הישנים בקטגוריה הזו אינם גדולים לרוב, ולכן יש רצון לבנות משהו חדש מצד הרוכשים. העסקות בקטגוריה הזו אינן רבות, והמחירים גבוהים. ב-2023 היתה עסקה אחת בלבד של צמוד קרקע חד משפחתי עם שטח של כ-120 מ"ר, ברחוב הגולן, בן חמישה חדרים, שנמכר ביוני של אותה השנה תמורת 7.1 מיליון שקל. בקטגוריית הדו משפחתיים הית עסקה ברחוב הראל, שבה נמכר באוקטובר האחרון בית בן שבעה חדרים, בשטח של 246 מ"ר, תמורת 8.5 מיליון שקל.

בנוגע לשוק השכירות בשכונה, המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים בשכונת רמת החייל נע סביב 8,200-8,000 שקל לחודש. עבור משקיעים השאלה המרכזית היא האם לרכוש דירה בבניין ישן, שאמור לעבור התחדשות ובכך יניב תשואה יותר בהמשך, או להשקיע פי שניים ויותר בממוצע, ולרכוש דירה החדשה בשכונה, בפרויקט יוקרתי. התשואה על דירה ישנה ברמת החייל תנוע סביב 3.8%-3.9%, ואילו על דירה חדשה היא תהיה נמוכה בהרבה - כ-1.7% בלבד. המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים ישנה בשכונה נע סביב 2.5 מיליון שקל, ואילו דירה חדשה תעלה כ-5.5 מיליון שקל. גם הדירות הישנות אינן זולות, ולא כל אחד יוכל להרשות לעצמו להיכנס להשקעה כזו, אך הפער בתשואה מטה בבירור את הכף לטובתן.