בלב הבועה: מה עשתה המלחמה למחירים בלב תל אביב?
מחירי הדירות בשכונת לב תל אביב שבמרכז העיר עולים על 65 אלף שקל למ"ר בממוצע השכונה נמצאת מדרום לשכונת הצפון הישן, מצפון לשכונות נחלת בנימין, דרום רוטשילד וכרם התימנים. ממזרח לשכונה נמצאות השכונות שרונה ויד חרוצים וממערב היא מגיעה עד לחוף הים. ב-2021-2020 עוד נעו המחירים סביב 57-55 אלף שקל למ"ר בממוצע, ואילו ב-2022 נרשם זינוק לרמת מחירים ממוצעת של 70-65 אלף שקל למ"ר, בדומה לרמה שקיימת כיום. מאז שפרצה המלחמה בוצעו בשכונה 27 עסקות, במחירים דומים לאלה שהיו לפניה.
למרות שבשנה האחרונה היו ברחבי הארץ ירידות מחירים של עד 10%, באזור הזה מדובר על ירידה של אחוזים בודדים.
בהיבט של תוכנית הרובעים של תל אביב, שכונת לב תל אביב נכללת ברובע 5, שהתוכנית לגביו אושרה להפקדה בנובמבר 2022. התוכנית כוללת בנייה של עד חמש קומות במסגרת של התחדשות עירונית בתחומי העיר הלבנה, ואילו מחוץ למתחם זה ניתן יהיה לבנות עד שבע קומות ברובע זה, לפי התוכנית. הדבר כמובן משליך על השווי של הנכסים בשכונה, שכן כמו תמיד התחדשות משביחה אותם ונותנת בסוף התהליך לבעלי הדירות נכס חדש וגדול יותר.
- כל הכותרות
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב רבנו תם דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל, לפי 66.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב המליץ דירה בשטח של 64 מ"ר נמכרה תמורת 4.5 מיליון שקל, לפי 71.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב רוטשילד דירה בשטח של 30 מ"ר נמכרה תמורת 2.05 מיליון שקל, לפי 68.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב נחמני דירה בשטח של 60 מ"ר נמכרה תמורת 5.1 מיליון שקל, לפי 77.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב מזא"ה דירה בשטח של 45 מ"ר נמכרה תמורת 3.5 מיליון שקל, לפי 77.7 אלף שקל למ"ר.
מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה 27 עסקות, כך שעושה רושם שאין עצירה של ממש. גם המחירים עצמם נעים סביב המספרים שהיו לפני שהחלה המלחמה. מבין העסקות שבוצעו בלב תל אביב בחודשים האחרונים, היו כמה בולטות שנעשו בבניינים שעוברים התחדשות עירונית, תמורת מחירים גבוהים במיוחד: כך למשל בעסקה שבוצעה בדצמבר האחרון ברחוב רש"י נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 106 מ"ר תמורת 7.3 מיליון שקל, ברחוב מרכז בעלי המלאכה נמכרה דירה אחרת באותו החודש, בשטח של 125 מ"ר עם חמישה חדרים, תמורת 9.11 מיליון שקל.
המחירים בשכונת לב תל אביב גבוהים או גבוהים מאוד, כיאה לשכונה ששוכנת בלב העיר היקרה ביותר בישראל. ההשפעות של גיל הדירה קיימות גם כאן, גם בהקשר של התחדשות עירונית, אך הפערים במחיר נראים דרמטיים פחות פה. ההבחנה בין דירות ישנות להשקעה לבין דירות חדשות למגורים קיימת גם בשכונות נוספות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית. גם שכונות ותיקות של תל אביב ובכלל - בערים נוספות. ויש לכך השלכה גם על שוק השכירות.
שוק השכירות בשכונה מציג תמונה שמחולקת לשניים - דירות שממוקמות בבניינים שעברו התחדשות עירונית או פרויקטים יוקרתיים, ומנגד דירות שנמצאות בבניינים ישנים. המחירים משתנים בהתאם, והשכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים נעה סביב 11,000-10,500 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 2.5%-2.8%. המשקיעים האלה ייהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית, ובחלק מהמקרים מדובר בדירות שכבר עברו את התהליך הזה.
בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מ"ר נהפכת ל-80 מ"ר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מ"ר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.
אבל, כשהדיירים הקיימים מבינים שזה מה שהולך להיות הם כבר מתרגמים חלק מזה למחיר הנוכחי, וזו הסיבה שבהסתכלות לשנים האחרונות רואים עלייה בשיעור מרשים יותר במקומות שעוברים התחדשות עירונית לעומת יתר המקומות.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.רק 5% מהאוכלוסיה גר בת"אתל אביבי 2 10/02/2024 08:57הגב לתגובה זו0 0אפשר להבין את מורת הרוח של חלק מהאנשים לגבי המחירים הגבוהים אבל באמת שלא חייבים לגור דווקא בת"א. עובדה - 95% מהאוכלוסיה גר מחוצה לה. אפשר לגדל משפחה בעיר לויין, שהדיור בה זול יותר, ולעבוד ולבלות בת"א. אפשר גם לגור בשכונות של ת"א - שכונות צפוניות, מזרחיות או דרומיות. עובדתית זה מה שרוב תושבי ת"א עושים. בעשור הקרוב יבנו דירות חדשות ונהדרות בשדה דב, מטר מהטיילת הנחשקת וחוף הים. נסו לברר אצל חנן מור, שעדיין לא החלו לבנות אבל בוודאות הפרויקט יבנה, ע"י חנן או קבלן אחר. דירה חדשה, מטר מהטיילת הנחשקת.סגור
-
10.סתירה פנימית בכתבהyi 10/02/2024 06:34הגב לתגובה זו1 0שכירות ל 4 חדרים כ 11K מחירי מכירה 7 או 9 מיליון, נניח 8. כלומר תשואה של בין 1.5 אחוז ל 2, ולא כמו שכתוב. אינטרסנטים.סגור
-
9.רק ביביחי 09/02/2024 17:37הגב לתגובה זו3 7סומך רק על ביבי !סגור
-
8.אפילו ל-BB אין כסף לקנות כאן דירה (ל"ת)הטירוף הנדל"ני ממשיך 09/02/2024 16:26הגב לתגובה זו4 2סגור
-
7.הצחקתם אותיעדי 09/02/2024 16:23הגב לתגובה זו8 0מי שקנה פעם זכה כל האחרים אוכלים קשסגור
- טען עוד
-
6.מהתגובות לכתבה ניתן ללמוד על בורות המגיביםמזרח תיכון חדש 09/02/2024 16:18הגב לתגובה זו5 2מאז האדם הקדמון יש אנשים עשירים ועניים. רק שכיום יש אנשים ממש עשירים. מי גרם להם להיות עשירים? מטומט-מים כמוכם בעזרת קרנות נפנסיה שלכם שקנו מניות שהנפיקו המגה מליונריםסגור
-
5.כתב חצר של קבלנים ארץ ישראלביביסט מהממד 09/02/2024 15:59הגב לתגובה זו8 2חרטא ברטא ,אין עיסקאות במחירים הללו ,דירות על המדפים שנים ולא נמכרות ,.דירות שמפורסמות מספר פעמיים ,יוצאות מהשוק וחוזרות אם כיתוב אחר ותמונות אחרות ,אבל זו אותה דירהסגור
-
4.לכתבשאולי 09/02/2024 13:59הגב לתגובה זו4 1המסקנה ממך שיש במדינה רק איזור מאד קטן שניקרא מדינת תל אביב ותושביה חיים בעננים מה הפלא שבמוקדם או במאוחר שכנינו ילטשו עליה עיניים ויכבשו אותה בהליכה אבל אל דאגה כי תושביה לא טיפשים יודעים זאת ולכולם יש דרכון אירופי ודירה בברלין והמון כסף בבנקים שם אז תוריד דאגה מליבךסגור
-
3.כתבה קצת אינטרסנטית ולא מייצגת שום דבר, ממליץ לשאול..ישראלי מודאג 09/02/2024 13:52הגב לתגובה זו3 2את חנן מור מה הוא חושב על עליית המחירים. אם המחירים שמרו על עצם ואפילו עלו למה קבלנים הפסיקו לקנות קרקעות והאטו בנייה ? למה קבלנים הולכים לבכות ולהתלונן אצל הפוליטיקאים והממשלה כל שני וחמישי ? למה כמות המכירות נחתכה ב 80% ? האזרח הפשוט יודע טוב מאוד שהמחירים מתרסקים..סגור
-
2.אין לי כסף לדלק - על איזה דירה אתם מדברים?????????????? (ל"ת)ישראל 09/02/2024 13:42הגב לתגובה זו5 1סגור
-
1.מי קונה במחירים האלה??יפית 09/02/2024 12:30הגב לתגובה זו14 1אין לתארסגור
-
דירותנאוה 09/02/2024 22:36הגב לתגובה זו1 0האנשים קונים מירושות!סגור
