המדינה רוצה להגן על הקבלנים ולספק ערבויות במקומם - למה זאת טעות?

אחד הסעיפים המסקרנים בתוכנית הממשלה לשוק הדיור נוגע להתערבות הממשלתית בשוק באמצעות סיוע במימון הפרויקטים לקבלנים. כיום, הבנקים דורשים מהקבלנים למכור במכירה מוקדמת (פריסייל) כ-30% מהדירות בטרם תתחיל הבנייה. המטרה של הבנק הוא לראות שיש היתכנות כלכלית לפרויקט ושהוא יכול לסמוך על הקבלן.

המחירים יעלו? דירות בבנייה (שלומי יוסף)

כיום יש קבלנים גדולים שיכולים לוותר על השלב הזה: הם לא ממונפים, יש להם הון עצמי גבוה, והם יכולים להתקדם לבנייה. רוב הקבלנים לא יכולים להרשות את זה לעצמם. הריבית בשמיים, עלויות המימון גבוהות מאוד והפרויקט יכול להיות לא רווחי אם ימכרו 30% מהדירות בהנחה. מה עשו באוצר? החליטו להעמיד לקבלנים ערבות מדינה. זה אומר שאם יזם לא יוכל למכור את הדירות בפריסייל, המדינה תיתן את הערבות שלה על הפרויקט. לצורך כ, המדינה נותנת טיפה בים, 50 מיליון שקל, אבל בעיקר מעבירה את הסיכון כדי לתת גב לקבלנים.

הסיפור הזה זוכה לביקורת מלא מעט גורמים עימם שוחחנו. גם חלק מהקבלנים יודעים שהסיוע הזה לא יעזור. כוונת האוצר הייתה טובה - היא ניסתה לסייע לקבלנים, אבל לא בטוח שבטווח הארוך התכנית הזאת תועיל למישהו.

בעבר גופי המימון דרשו למכור 30%-25% בפריסייל. נניח שעל כל 100 דירות במגדל הבנק דרש ש-30 דירות יימכרו. אם כעת קבלן יוכל למכור רק 15 דירות, זה אומר שעוד 15 דירות יימכרו בשלב מאוחר יותר. מה יהיה המחיר? ניחשתם נכון, גבוה יותר. הקבלן כבר יהיה בשלב שבו הוא לא צריך לתת תמריץ לקונים. אותן דירות, מיותר לציין, ייצאו לשוק בשלבי ביצוע מאוחרים. כלומר, קבלן יוכל להרשות לעצמו לקחת את הזמן ובינתיים היצע הדירות יקטן.

כעת, נסו לחשוב מה יקרה לקבלנים במצב בו הפרויקט נדרש למכירה של 15 דירות בלבד. הוא הופך באופן אוטומטי למסוכן יותר. נכון שהמדינה שמה ערבות, אבל מה תהיה הריבית? תחשבו על הפקיד שיושב מול הקבלן ואומר לו שהוא צריך למכור 15 דירות בלבד. במקרה כזה, ההערכה היא שהריבית על החלק הממומן תעלה. כשהריבית עולה, עלויות המימון של הקבלן גדלות וזה צפוי, כמובן, לגרום לעליית מחיר.

מצד שני, צריך להבין למה הצעד של האוצר הוא הגיוני. שם חוששים שהקבלנים שעלויות המימון חנקו אותם במלחמה יקרסו. הם רוצים להגיע למצב שפרויקטים יניעו את הגלגלים ולא ייעצרו. כאשר קבלן מוכר רק 15% מהדירות בפריסייל והפרויקט לא זז, הוא לא מקבל מימון. ברגע שיוכל לקבל מימון, לקבלן יהיה "אוויר" והוא יוכל למכור את הדירות ללא לחץ, כשיש לו את הגב של המדינה.

באוצר מודים כי הבנייה בטווח הקצר כנראה לא תענה לביקושים בטווח הבינוני, כלומר - הם חוששים מהתפרצות שתגיע אחרי המלחמה ואולי עוד לפני - אם הריבית תוסיף לרדת אחרי חודש מרץ, אז היא עשויה להישאר על כנה. האוצר גם עושה הרבה דברים בתוכנית שלו, הוא מנסה להגדיל את מספר העובדים הזרים ולהעניק תמריצים לרשויות המקומיות כדי להגדיל את מספר היתרי הבנייה ובכך את ההיצע. מצד שני, עדיין לא ראינו עשרות אלפי פועלים זרים נוחתים כאן והקושי בהבאתם ובידיים מקצועיות, יחד עם העיכוב בהכשרתן, מקשה מאוד עליהם לצאת בהצהרות ולומר שמשבר הדיור מאחורינו.