למה ינקי קוינט חושב שמחירי הדירות ימשיכו לרדת?

מחירי הדיור בירידה, ומנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, הגיע לועידת ההשקעות של ישראל לספר על המגמות שהוא רואה בשוק - הוא רואה עדיין מלאי דירות גבוה, הוא רואה ירידות מחירים, הוא סבור שמה שאנחנו רואים - ירידה של 3.9% במחירי הדירות החדשות מתחילת השנה זה רק חלק מהסיפור "קבלנים נותנים מזגן, הטבות, מימון שלמו 5% עכשיו השאר אחר כך. זה מבטא הנחה גדולה יותר". קוינט כבר התבטא בעבר על כך שמחירי הדירות צפויים להערכתו להמשיך לרדת. היום בוועידה הוא הציג נצון מעניין - יש 2.85 מיליון משפחות ו-2.95 מיליון דירות בישראל. לכאורה עודף היצע של 100 אלף דירות. 

איפה הדירות האלו נמצאות? זאת כנראה הבעיה, פחות במקומות הביקוש, ומעבר לכך, השאלה את מי ומה הם משמשות - יש דירות רפאים וזאת בעיה גדולה שצריך לטפל בה, הכוונה לדירות שאנשים לא גרים בהם - תוןשבי חוץ, אנשים שמחכיחם עם השכרת הדירה ועוד. אלו מספרים גדולים וזה מבטא היצע בסיסי שבזמן "חירום" יכול לחזור לשוק או אפשר להחזיר אותו לשוק - למשל, ארנונה כפולה ומשולשת על דירות רפאים. 

קוינט הדגיש את השינוי מגמה בשוק הנמדל"ן, יש יותר מכרזים של רמ"י, למרות המצב. הם נסגרים. במחיירם נמוכים יותר, אבל נסגרים. "יש שינויי מגמה. עברנו את היקף השיווקים של שנות ה-90",, מוסיף קוינט. "20% מהעובדים במילואים או שבני הזוג במילואים. כל המשק בבעיה ולא רצינו לסגור מכרזים כשאנשי מילואים בשירות. והצלחנו דרך הטכנולגיה להגדיל מכרזים".

רמ"י מטמיעה טכנולוגיות מתקדמות

"אם אתם שואלים איך המספרים האלה עלו, התשובה היא שאנו משתמשים יותר בטכנולוגיה", הוסיף קוינט. "יש לנו מערכות AI ובהצעות מכרזים, יודעים כבר דקה אחרי מי זכה. יש לנו גם מערכות AI שעושות שמאות מכל מכלול הדטה שיש לנו. אנו מייצרים ערכים ויעילות דרך הטכנולוגיה. לקחנו מערכת של רפאל לבדיקת פלישות לקרקע וזה מפחית צורך של מפקחים שמסתובבים בשטח. אנו אמנם גוף בירוקרטי שעוסק בזכויות, חוזים, מכרזים, אבל זה שינוי גדול שעשינוי בתשומות".

אחרי פריצת המלחמה, רמ"י קשובה לקבלנים - "אפשרנו פריסות והרגענו קבלנים שישראל תמשיך להתקים עוד שנים רבות'", אומר קוי שמבטא אופטימיות לגבי ההמשך.

מכרזים לאנרגיה סולארית ולכרייה

"התחלנו להוציא מכרזים לאנרגיה סולארית. עשינו עסקאות הרבה שנים בפטור ממכרז אבל אנו מעדיפים מכרזים שמביאים לקופת המדינה הכנסות משמעותיות", אומר קוינט. "מחיר מטרה גורם לנו להוציא את זה במכרזים. לפני שבוע הוצאנו שני מכרזי קרקע לא מתוכננת בשלבים ראשונים לפי תכנית מתאר. אם אין יתרון לרמ"י אז אנו מוציאים מכרז. יש לנו רפרנס לשוק האנרגיה. היה מחיר שאנו קבענו שהיה קבוע, מחיר רשות החשמל בעסקאות בפטור – הציבור נהנה מזה – הצלחו לקחת נתח נוסף ולהגדיל היצע".

"הוצאנו מכרזים בכרייה וחציבה", מוסיף קוינט. אנחנו מנסים לעשות את זה כבר משנות ה-2000. זה תחום אפור בשולי התעשייה ולא מייחסים לו משקל נכון בפעילות. סגרנו מכרז בעקבות פשרה עם חב' שפיר. הכנסנו כמעט 4 מיליארד שקל ממחצבות. אנו חושבים שזה מהלך נכון. יש עוד מחצבות שייסגרו בתקופה הבאה".

מחירי הדיור

קוינט התייחס גם למחירי הקרקע ובעקיפין למחייר הדיור: אנו רואים ירידה במחירי קרקע ליח"ד", אומר קוינט. "אנחנו שמחים שהמכרזים נסגרים. בשרשרת הייצור החוליה שלנו ממשיכה לעבוד. לענף משקל משמעותי במשק. אנו בודקים גידול במלאי דירות לא מכורות ללא התייחסות למצב על הנייר או בנויות – ואנו רואים שיש גידול. התמונה טובה מזו שמציגים הקבלנים. המדד לא בהכרח משקף את ירידת המחירים האמיתית ואנו מקווים שהמגמה תימשך. מדברים הרבה על תנופת בנייה אבל זה לא נותן מענה לביקושים גדולים", אמר קוינט.

קוינט התייחס גם לתכנית הדיור הממשלתית לשנת 2024: "עברה החלטת ממשלה בשבוע שעבר ויש בה היבטים משמעותיים - הגדלת מכסת העובדים הזרים כדי לתת מענה למחסור בשוק, דחיית תשלומים כדי להקל על קבלנים, וגולת הכותרת – סבסוד הפיתוח. אחרי ה-7 באוקטובר מטרתנו מעבר להורדת מחירי הדירות היא לשפר את הדירות בפריפריה".

לגבי דיור להשכרה: "עליית הריבית גרמה לכישלון המכרזים", אמר קוינט. "אנו מאפשרים ליחידים לרכוש דירות במסגרת פרויקטים לשכירות. אם יש לי ילד בן 1 למשל0 אני קונה דירה לשכירות - אני קונה אותה כמו אג"ח עם תשואה מובטחת וגם השוק מקבל את הדירה שאני המממן שלה. זה מהלך שעשינו והוא ישתחרר בימים הקרובים ויכול לתת מענה לשוק השכירות".