ההפתעה בשוק הנדל"ן: המחירים בחיפה עלו? הנה מה שלא רואים במספרים

אחרי דיווחים על משבר גדול, על נדל"ן בהתרסקות, באה הלמ"ס ומסבירה לנו כמה טריקי הוא שוק הנדל"ן: ירידות של 1.4% בלבד בשנה שבה הריבית עלתה ללא היכר והמלחמה הורידה את מספר העסקאות סביב 70%-60%. בתוך הנתונים מתחבאים נתונים מעניינים, כמו למשל נתוני מחירי הדירות בחיפה והצפון, שעלו בשנה האחרונה בממוצע.

מה קרה למחירים באזור? חיפה ממעוף הציפור (צחי קיבנשטיין)

כבר הסברנו לכם כאן בסוף השבוע שיש עיוות בנתוני הלמ"ס. זה קורה גם כי הנתונים ברשות המסים עדיין לא מעודכנים, אלא באיחור של שלושה חודשים. מצד שני, זה מעודד: היזמים מעריכים שאת העליות האמיתיות נראה ברבעון השני של 2024, אחרי שהביקושים חזרו למשרדי המכירות החל מינואר.   כמו תמיד, אחד הנתונים המעניינים הוא איך השתנו מחירי הדירות באזורים שונים בארץ. מהנתונים שמצביעים על המגמה בחודש האחרון אפשר פחות להתרשם, כי העסקאות מדווחות באיחור. לפי הנתונים של נובמבר-דצמבר לעומת אוקטובר נובמבר, בירושלים ירדו המחירים ב-1.3%, אבל חוץ מהאזור הזה, ומתל אביב בה המחירים נותרו ללא שינוי, בצפון (1.9%), חיפה (1.2%) והמרכז (1.6%), ואפילו בדרום (0.8%) נרשמה עלייה.

אז איך אפשר ללמוד על המגמה? לאורך שנה. מהנתונים של נובמבר-דצמבר 2023 לעומת אוקטובר-נובמבר 2022. מה רואים בטווח של שנה ויותר? ירידות בתל-אביב (4.4%), ירושלים (1.3%), מרכז (0.8%) ודרום (0.1%). לעומת זאת, נרשמו עליות מחירים בצפון (3.3%) ובאזור חיפה (0.3%). לפי הגרפים, אפשר לראות מה היה היחס בין הרבעון הרביעי של 2023 לעומת 2022. בצפון (8.7%), חיפה (2.2%), מרכז (0.7%) וירושלים (0.2%) נרשמו עליות, אבל ירידות נרשמו בדרום (1.8%) ובתל-אביב (0.4%).

• אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?
• שכונת הדר כרמל מועדפת על משקיעים - האם הם צודקים ומהם הסיכונים?

כלומר, אם היה מקום שבו הרוכשים עשו קופה יפה על הכסף שלהם בשנת משבר, בממוצע כמובן, זה אזור חיפה והצפון. למה זה קורה? לדברי שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד, הסיבה המרכזית היא התחדשות עירונית. "זה נובע לדעתי משתי סיבות, מאקרו ומיקרו", הוא מסביר. "חיפה אבסולוטית זולה מאזור המרכז. לאנשים קשה לקנות דירה במרכז והם רוצים להשקיע בנדל"ן ובצדק, אז הם הולכים לשם. זו אותה סיבה שאנשים משקיעים במקומות אקזוטיים, כי אין להם מספיק כסף כדי להשקיע באזורי ביקוש. ברמה אבסולוטית, חיפה מאפשרת לקנות דירה במחיר נמוך. ויש כאן 'אבל'".

והוא? "אני שם במאמר מוסגר את העובדה שמדובר בעסקאות לפני המלחמה ולמה? כי עסקאות מדצמבר התחילו שלושה חודשים קודם. עדיין, גם שם לא תראה ירידה, כי אין הרבה עסקאות. כדי שמחירים יירדו באמת צריך שיהיו עסקאות".

מה ברמת המיקרו? "אנחנו עדים להתקדמות משמעותית לפרויקטים בהתחדשות עירונית במחוז חיפה, ההתקדמות הזאת גוררת את המחירים למעלה. לאנשים יש עדיין את הקטע שהם שומעים שיש פינוי בינוי, מיד רואים את הפוטנציאל ומשלמים יותר. יש צבר של פרויקטים כאלה, כולל בחיפה. אני מאמין אחרי הבחירות יקודמו פרויקטים והמחירים יעלו. לא מן הנמנע שגם בחיפה, באזור שאינו מוטה פינוי בינוי הייתה ירידת מחירים קלה, או שהמחירים נותרו על כנם. אבל אם מכניסים לשקלול גם אזורי התחדשות עירונית רואים בממוצע עלייה. אגב, אם היו מחלקים את העיר לשניים, ואני רואה פה 400 עסקאות בחודש, אני לא רואה עליית מחירים באזורי ללא התחדשות עירונית. אני גם לא רואה ירידה, אלא שהמחירים סטטיים".

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

איפה העליות מתרחשת, מלבד קריית אליעזר? "גם שם, אבל גם בקריית חיים מערב, מה שמשך את המחירים בחיפה והשאיר אותם בממוצע גבוה זה האזור הזה".

אחרי שהבנו מה קרה בצפון, בחזרה למספרים. הדירות החדשות אמנם עלו ב-0.9%, אבל צריך לקחת בחשבון, כמו קודם, שעסקאות מדווחות בעיכוב. זה לא בהכרח רע ליזמים, משום שצפויה התעוררות בחודשים הבאים. אחד היזמים עימו שוחחנו בסוף השבוע, לאחר פרסום הנתונים, אמר: "צריך לזכור שבחודש דצמבר הריבית עדיין לא ירדה ועדיין הייתה התעוררות, אבל אתה מרגיש את התנועה במשרדים בעיקר מינואר, כשהריבית ירדה. זה לא מאוד משמעותי מבחינת כסף, אבל נותן לרוכשים ביטחון. אין לי ספק שבמדד הבא נראה את המשך המגמה. כשהביקושים עולים, אין טעם להשאיר את המחיר".

בהשוואה שנתית, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-2.7%, אבל מה שלא רואים שם זה את המבצעים של הקבלנים, ששווים עוד כמה עשרות אלפי שקלים ומציגים "הנחה" ריאלית ממוצעת של 7%-6%, כפי שדיווחנו כאן עוד לפני המלחמה.