תביעה מקוצרת, היטל השבחה מופחת: מתווה הפיצוי לבעלי קרקעות המטרו?

בשבוע שעבר שלחה חברת נת"ע על שליחתם של כ-11,000 הודעות הפקעה אישיות לבעלים הרשומים של הקרקעות במעל 800 חלקות, במסגרת פרויקט המטרו. כעת, לשכת שמאי המקרקעין ממשיכה בהסדרת הנושא וקידום פרלמנטרי וחקיקתי של החוק בהתייחסות לנושא היטלי ההשבחה ופיצויים להפקעות של נת"ע. 

פיצוי ראוי במקום הליך מסורבל. נחמה בוגין (ניר שהרבני)

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, שלחה מכתב ליו"ר וועדת הפנים ח"כ יעקב אשר, המסביר על המהלכים המומלצים והנדרשים לתיקון חוק המטרו. היא כתבה לאשר מה דעתה בעניין היטל השבחה ופיצויים בגין הפקעה ופגיעה במקרקעין בחוק המטרו.

בין היתר כתבה בוגין כי "נקבע בחוק כי יתווסף על היטל ההשבחה המשתלם דרך כלל אגב תכנון משביח, גם מס השבחת מטרו, אשר בשילוב שלו עם היטל ההשבחה מטיל על בעלי הקרקעות מס גבוה וחריג בשיעור מצטבר של 75%. עוד ובנוסף, החוק מאפשר למדינה להפקיע קרקע גם לצרכים מסחריים (מעל דיפו ותחנות מרכזיות) דבר שלא ניתן היה לעשות לפי דיני ההפקעות עד לחקיקת חוק זה".

לטענתה, כנגד יש "חובה מוגברת להגן על הפרט, הן במנגנון היטל ההשבחה, והן במנגנון פיצויי ההפקעה וירידת ערך מקרקעין". בוגין מציעה כי "לאור ההכבדה המשמעותית הן בהיטל השבחה ומס מטרו, והן במתן זכות למדינה להפקיע קרקע לצורכי מסחר, יגן המחוקק על הפרט אשר נפגע מהתוכנית. לבד מההגנה על הפרט אשר נפגע מפרויקט שמבצעת המדינה שהינה מטרה חשובה לכשעצמה, יצירת מנגנון פיצויים מאוזן תפחית התנגדויות והליכים משפטיים ובכך תשפיע דרמטית על יעילות וקצב הביצוע של הפרויקט".

היא מפרטת כי פגיעה כזו יכולה לחול בשני מצבים: פגיעה בשווי המקרקעין עקב אישור תוכנית, והפקעת המקרקעין. "מוצע כי ככל שתחול הפקעה של זכותו הקניינית, לא יידרש הפרט להגיש שתי תביעות כנגד שני נתבעים שונים, כפי המצב כיום, אחת על ירידת ערך בשל התוכניות הפוגעות לפי סעיף 197 לחוק, ואחת לפיצויי הפקעה, אלא שיוכל להגיש תביעה אחת נגד גורם אחד ולדון במלוא הפיצוי בהינף אחד", היא כותבת. 

עוד הציעה, כי הפרט שהמקרקעין שלו נפגעים, בין אם בפגיעה ישירה ובין אם בפגיעה עקיפה, יגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך לא יידרש להוכיח פגיעה ב"תכונות המקרקעיניות". כלומר, הדיון בתביעה יהיה כפשוטו: "השאלה היחידה היא האם נפגע שוויי המקרקעין, ללא התפלפלויות משפטיות (אם יורשה לי) שמטרתן לצמצם צמצום מלאכותי את הפיצוי", הסבירה.

לגבי נושא היטל השבחה כתבה: "סוגיית היטל ההשבחה הינה קריטית לאור העובדה שהיטל זה הוא הגורם המרכזי בקביעת כלכליות פרויקט נדל"ני וההחלטה אם לממשו או לא. קיימות מספר בעיות בהקשר של היטל ההשבחה, אתמקד כאן בעיקריות שבהן: מועד התשלום- על פי נוסח החוק הקיים כיום החיוב בתשלום חל על תוכניות שהופקדו לאחר 1.1.23, כלומר במועד שבו עדיין יש חוסר ודאות תכנונית ניכרת, עדיין לא אושרה אפילו תמ"א 70 ויש חשש שבעלי הקרקע יידרשו לשלם על זכויות בניה שלא תאושרנה לבסוף. מוצע לשנות את מועד החיוב ל-90 יום מיום אישור תמ"א 70". 

עוד היא כתבה לגבי תשלום על זכויות שנוצרו עקב תוכנית המטרו ולא על זכויות שהיו קיימות קודם לכן כי יש לגבות היטל רק על זכויות שנוצרו בעקבות תוכנית המטרו. "דוגמא מצוינת לכך הינה קרקע שחלה בה 'תוכנית כוללנית' שבגינה נדחה מועד החיוב בהיטל למועד אישור תוכנית מפורטת בעקבותיה. מוצע להבהיר בחוק כי ההיטל המורחב בשיעור 75% יחול רק על זכויות נוספות שנובעות מתוכניות המטרו וכי ה'מצב הקודם' יכלול כל תוכנית שהייתה תקפה קודם לכן, לרבות תוכניות כוללניות".

עוד היא הציעה כי בתוכניות שתקודמנה באזורי ההשפעה של המטרו כהגדרתם בתמ"א 70, תלווה התוכנית בחוות דעת שמאית שתבטיח כדאיות כלכלית למימוש הפרויקט, בדומה לחוות דעת על פי תקן 21 "המשמשות לליווי תוכניות פינוי בינוי בהצלחה רבה".

"פרויקט המטרו הינו מיזם לאומי וחיוני למדינת ישראל, קיימת חשיבות רבה לשכלל את מנגנוני ההשבחה והפיצויים שפורטו לעיל כדי שהפרויקט יהיה ישים וייצא לדרך", סיכמה.