הסכם גג והתחדשות עירונית: מחירי הדירות בכפר סבא יימשיכו לעלות?

התושבים בכפר סבא אוהבים את העיר שלהם ואוהבים לגור בה. זה מתבטא בביקוש לדירות בעיר, ובהתאמה במחירים - לפחות עד השנה שעברה. המחירים בכפר סבא זינקו ביותר מ-50% בין 2018 ל-2022, בעוד שהממוצע הארצי ההיה כ-35%. ואולם הירידה במחירים שנרשמה ברמה הארצית ב-2023 היתה משמעותית יותר בעיר מהשרון, לא לפני שמגמת העליות המשיכה בעיר לתוך השנה שעברה.

מחירי הדירות בכפר סבא נעים כיום סביב 30 אלף שקל למ"ר. ב-2022 המחירים נעו סביב 26 אלף שקל בממוצע, ובאזורים הטובים יותר הם אף הגיעו ליותר מ-30 אלף שקל למ"ר בממוצע. דמי השכירות בשנה הזו ביטאו אז תשואה של כ-2.5% בממוצע, שהיתה לא טובה לעומת מה שניתן היה לקבל בבנק על הכסף. לקראת סוף 2023 נעו המחירים בעיר סביב 29 אלף שקל למ"ר. דירת ארבעה חדרים ממוצעת בעיר עלתה בשנה שעברה 2.9 מיליון שקל, והשכירות לדירה כזו נעה סביב 7,000 שקל, כלומר תשואה של כ-2.8%. הנתונים האלה גבוהים מאשר הממוצע בישראל וגם ביחס לחלק מערי השרון.

נכון לסוף 2023 גרים בכפר סבא יותר מ-101.4 אלף תושבים, ויש לה קצב גידול שלילי, של 0.1%- בשנה. מדרום לעיר נמצאות מסילת רכבת ואחריה הוד השרון; ממזרח כביש 4 ורעננה; מצפון היישובים צופית, ניר אליהו ושדה ורבורג; וממערב נמצאים נווה ימין, הקו הירוק וגדר ההפרדה.

רק בשנים האחרונות החלה העיר להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. לפני כחודש אישרה הוועדה המחוזית מרכז להפקדה תוכנית גדולה בכפר סבא, שבמסגרתה ייהרסו 160 יחידות דיור בעשרה בנייני שיכון במתחם כיסופים, במקומן ייבנו כמעט 500 דירות. במסגרת תוכנית אחרת שאושרה בוועדה ביולי האחרון, ייהרסו 66 דירות בחמישה בניינים ישנים ברחוב רמז, ובמקומם ייבנו כ-230 יחידות דיור חדשות בשלושה בניינים, וגם יוקמו במתחם שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. באוגוסט חזרה לוועדה המקומית בעיר לצורך אישור מחדש, תוכנית התחדשות במתחם סוקולוב, כדי להגדיל את מספר הדירות שייבנו במסגרתה בכעשר דירות, לכ-140 בסך הכל. במסגרת תונית זו, ייהרסו 44 דירות ישנות בארבעה בניינים.

העירייה של כפר סבא חתמה בשנה שעברה גם על הסכם גג עם משרד השיכון, כשלראשונה בהסכם מסוג זה גם משרד התחבורה היה מעורב בגיבושו. במסגרת ההסכם, ייתוספו לעיר עוד כ-7,000 דירות חדשות. כחלק מההסכם, אושרה הקמת שכונה חדשה בצפון-מזרח העיר, בשם קריית הצעירים. השכוהנ החדשה תכלול כ-3,100 יחידות דיור, בהן דיור מוגן ומעונות סטודנטים. במסגרת הסכם הגג כולו, צפויה המדינה להשקיע כ-1.5 מיליארד שקל בעיר, בין השאר בהתחדשות עירונית, הקמת השכונה החדשה, שיפור התחבורה הציבורית, הקמה והרחבה של כבישים ועוד.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב האהבה דירה בשטח של 99 מ"ר נמכרה תמורת 2.92 מיליון שקל, לפי 29.5 אלף שקל למ"ר
ברחוב הגר"א דירה בשטח של 115 מ"ר נמכרה תמורת 3.26 מיליון שקל, לפי 28.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב הכלנית דירה בשטח של 62 מ"ר נמכרה תמורת 2.15 מיליון שקל, לפי 34.6 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב קרן אברהם דירה בשטח של 126 מ"ר נמכרה תמורת 2.94 מיליון שקל, לפי 23.3 אלף שקל למ"ר.

העסקות למכירת דירות בעיר מציגות תשואות נעות בחלק מהמקרים, עבור המוכרים. כך למשל, ברחוב עמק עירון נמכרה דירת שלושה חדרים וחצי, בשטח של 84.4 מ"ר, תמורת 2.68 מיליון שקל - עלייה של 55% בתוך שמונה שנים. בעסקה אחרת, ברחוב אנגל, נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 114.1 מ"ר, תמורת 4.06 מיליון שקל - עלייה של 83% בתוך תשע שנים ושלושה חודשים.

שוק השכירות בכפר סבא הוא שוק ערני ופעיל מאוד. דירות ארבעה חדרים מושכרות בעיר תמורת 6,700-6,300 שקל בחודש. דירות חמישה חדרים מושכרות תמורת 7,200-6,800 שקל בחודש. המחירים האלה משקפים תשואה של 2.6%-3.2% עבור משקיעים שרוכשים בעיר דירה.