נווה דוד חיפה - כמה עולה מ"ר ליד הים? על התופעה ה"הפוכה" בחיפה

שכונת נווה דוד ממוקמת במערב חיפה, קרוב לכביש 4 וציר דרך הים, כשממזרחה לה נמצאת רמת הנשיא. קבוצת אלמוג בונה כאן. גם אזורים בונה כאן. אלמוג החלה בתהליך פריסייל למגדל, בו מכרה 27 דירות בשלושה שבועות. על פי נתוני המכירות, החברה תקבל תמורה של 68 מיליון שקל עבור אותן דירות - מה שמשקף מחיר ממוצע של כ-2.518 מיליון שקל לדירה. דירה ממוצעת היא בגודל 122 מ"ר - מה שמשקף מחיר ממוצע של 20-21 אלף שקל למ"ר. מכיוון שמדובר בפריסייל, המחיר אמור להיות נמוך ב-10% ביחס לשכונה - אך האם הוא באמת כזה?
 נווה דוד חיפה (טוטם)

על פי נתוני המכירות, אפשר לראות כי המחירים באזור נעים סביב 20 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, הקבלן מכר במחיר של 20-23 אלף שקל למ"ר.

הבניין המרכזי בו נמכרו הדירות במחיר הגבוה ביותר הוא ריף פרימיום. בנוסף, הקבלן הציע הלוואת מימון של מיליון שקל בלי ריבית והצמדה, כך שאפשר להבין מדוע הייתה הסתערות (בחברה טוענים כי המבצע החל רק לאחר הפריסייל). מדובר בשלושה מגדלים בני 27-30 קומות, 600 מטר (קו אווירי) מהחוף. על פי נתוני המכירות, מרבית הרוכשים בפרויקט הם תושבי חיפה והסביבה, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה, בעלי מקצועות חופשיים או אנשי הייטק.

עכשיו, בואו נחזור רגע לשכונה. יש בחיפה תופעה שחשוב לדבר עליה, תופעה הפוכה בשוק הנדל"ן. בכל מקום אחר בארץ, תמצאו בקו החוף דירות במחירים גבוהים מהממוצע. זה קורה בתל אביב, בנתניה, גם בבת ים וכמעט בכל עיר אחרת על קו המים. לא בחיפה. שם הים לא תמיד משחק תפקיד, משום מה. הסיבה לכך היא ששכונות רבות בחיפה, בעיקר חורב והשכונות ה"גבוהות" מספקות נוף לים. ים זו לא תופעה נדירה. מה קורה בפועל? המחיר מושפע בעיקר מנתונים אחרים, כמו איכות השכונה, ולא מהראות לים. שכונה חזקה עם נוף לים תספק, כמובן, מחיר גבוה יותר מאשר דירה בשכונה חזקה ללא נוף לים.

עיריית חיפה מקדמת לאחרונה כמה תוכניות בנווה דוד, כולל התכנית של אזורים. גם שכונות כמו שפרינצק ועין הים אמורות לעבור מהפך. יחד עם שער העלייה, יש בשכונות האלה מעל 11 אלף תושבים וכעת מספר יחידות הדיור, כ-5,000 הולך לגדול פי 3 עם בניית מעל 14 אלף דירות חדשות. אזורים תבנה מעל 1,200 מתוכן.

אחרי הפרויקטים האלה, ההערכה היא שהפערים בין השכונות האלה לשכונות אחרות יקטן ואולי המחיר בשכונת נווה דוד יתקבע ויחצה את רף ה-20 אלף שקל. נווה דוד נחשבת לשכונה איכותית. היא עדיין לא דניה (תתעלמו מהנתונים שמראים לכם ברשות המסים, עורכי הדין מחלקים את שטח דירות צמודי הקרקע שנמכרות במיליונים בשטח הכולל ולא במ"ר הבנוי, וגם אם עושים זאת, קשה להשוות דירה של 200-250 מ"ר בנוי שיש לה שטח חצר לא מגולם), גם לא תהיה כזאת, אבל היא בהחלט שכונה עם פוטנציאל עתידי, בעיקר בכל מה שקשור להתחדשות עירונית.

הנה כמה עסקאות אחרות שנעשו בנווה דוד בחיפה מאז סוף דצמבר ועד היום:
רבי יהודה הנשיא 4, 81 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.5 מיליון שקל (18,518 למ"ר).
רבי יהודה הנשיא 125, 73 מ"ר, 3 חדרים, קומה 12 - 1.44 מיליון שקל (19,726 למ"ר).
דוד המלך 27, 34 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 810 אלף שקל (23,823 למ"ר).
רבי יהודה הנשיא 4, 127 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 1.78 מיליון שקל (14,015 למ"ר).
דוד המלך 21, 47 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.33 מיליון שקל (28,297 למ"ר).