הבירה של בעלי הדירות בישראל: מה קורה למחירים בשוהם?

בסוף 2017 גרו בשוהם קרוב ל-21 אלף תושבים., ואילו כיום יש בה כ-23.8 אלף תושבים, לפי נתוני הלמ"ס מסוף ינואר 2024. קצב הגידול השנתי הממוצע של המועצה המקומית שוהם הוא פחות מא-1%. הקצב השתפר ועדיין הוא נמוך יחסית. זה לא מקרי. קצב התחלות הבנייה בה נמוך, כי כשאין איפה לבנות. את שוהם אי אפשר להרחיב. כביש 6 ממזרח (והיציאה הקרובה ממנו לכביש 1), ונמל התעופה בן גוריון הסמוך ממערב מגבילים אותה.

הרמה הסוציו-אקונומית של התושבים במקום היא גבוהה יחסית. תושב שוהם משתכר בערך 50% יותר מהממוצע הארצי. היא מבין היישובים הבודדים שבהם אחוז הזכאים לבגרות מגיע ליותר מ-91%. הנתון של 91% מייצג גם את שיעור התושבים שמחזיקים שם דירה בבעלותם.

מחירי הדיור בשוהם נעים כיום סביב 27-30 אלף שקל למטר. ב-2021 הם נעו סביב 26-23 אלף שקל למ"ר, ב-2022 הם זינקו ל-31-28 אלף שקל למ"ר, ואילו ב-2023 הם שמרו על רמה דומה לזו של 2022. מתחילת מלחמת חרבות ברזל נרשמו בכל שוהם כעשר עסקות בלבד למכירת יחידות דיור.

שוהם אמנם לא יושבת בלב גוש דן, אבל המיקום שלה טוב. היא ממוקמת בסמוך לציר ראשי, ונהנית מפיתוח מתקדם של המועצה ותושבים מבוססים יחסית. בעשור האחרון עלו מחירי הדיור בה בכ-85%-75%. זה לא מעט, אבל גם לא הרבה ביחס למחירי הדירות שזינקו פי שניים ברמה הארצית בעשור האחרון.

בחלק מהמקרים ניתן להשיג רווח נאה עבור הדירות והבתים ביישוב. כך למשל, בעסקה למכירת דירת חמישה חדרים ברחוב מצפה בשטח של 110 מ"ר, תמורת 3.9 מיליון שקל, היתה תשואה של 79% בתוך תשע שנים וחמישה חודשים. בעסקה אחרת, למכירת דירת חמישה חדרים בשטח של 138 מ"ר ברחוב תירוש תמורת 5 מיליון שקל, נרשמה תשואה של 52% בתוך ארבע שנים וחצי. בעסקה אחרת ברחוב תירוש, למכירת דירת חמישה חדרים בשטח של 137.4 מ"ר תמורת 3.95 מיליון שקל, נרשמה תשואה של 33% בתוך שנתיים וחודש אחד בלבד.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו ביישוב בזמן האחרון:
ברחוב תירוש דירה בשטח של 119 מ"ר נמכרה תמורת 4 מיליון שקל, לפי 33.6 אלף שקל למ"ר
בשדרות עמק איילון דירה בשטח של 97 מ"ר נמכרה תמורת 4.99 מיליון שקל, לפי 31.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב בשמת דירה בשטח של 128 מ"ר נמכרה תמורת 3.95 מיליון שקל, לפי 30.8 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב הקשת דירה בשטח של 110 מ"ר נמכרה תמורת 3.9 מיליון שקל, לפי 35.4 אלף שקל למ"ר.
ברחוב מצפה דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 2.93 מיליון שקל, לפי 31.8 אלף שקל למ"ר.

בשוהם יש כיום רק פרויקטים בודדים שנמצאים בשלבים שונים – מתכנון וקבלת אישורים ועד לבנייה בפועל. בנוסף, מי שמחפש דירות ישנות להשקעה מתוך תקווה לגרוף רווח נאה בפרויקטים של התחדשות עירונית – זה לא המקום לכך. היישוב כולו החל להיבנות רק ב-1990, במסגרת תוכנית הקמת יישובי הכוכבים שיזם שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל שרון, שמטרתה היתה לספק דיור במהירות, עקב גל העלייה ממדינות ברית המועצות לשעבר בשנות ה-90. בשלב זה הוגדלה תוכנית המתאר של היישוב ל-3,000 יחידות דיור, רובם בבתים צמודי קרקע, לאחר שבתחילה כללה רק כ-700 יחידות דיור בלבד.

באוגוסט 2019 אושרה תוכנית מתאר חדשה לשוהם. התוכנית החדשה כוללת תוספת של כ-65 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 27 אלף מ"ר שטחים מסחריים וכ-7,000 מ"ר לשימושי ספורט ונופש. בנוסף, במסגרת התוכנית אמור היישוב לצמוח ל-35 אלף תושבים עד 2040, כולל תוספת של 2,450 יחידות דיור חדשות. התוכנית הוכנה, בין השאר, בניסיון לעצור את הגירת האוכלוסייה הצעירה של שוהם ליישובים אחרים.

כפי שכבר כתבנו, הרוב המוחץ של תושבי שוהם הם בעלי הדירות של עצמם, והתוצאה של נתון זה היא שוק שכירות קטנטן למדי, עם מספר מצומצם של הנכסים המוצעים להשכרה. בבדיקה שביצענו גילינו מספר חד ספרתי של דירות בנות ארבעה חדרים שמוצעות כיום להשכרה, במחיר ממוצע של כ-7,000 שקל לחודש. רוב הנכסים שמוצעים להשכרה ביישוב כיום הם יחידות דיור בנות 2.5-1 חדרים, שנמצאות בסמוך לצמודי קרקע גדולים.