דירה בפחות מ-11 אלף שקל למ"ר בעיר מתפתחת: מה קורה בעפולה?

עפולה, בירת העמק, היא עיר שנותנת שירותים לאזור גדול, עם בית חולים, מסילת רכבת ועוד. היא שוכנת בערך באמצע הדרך בין חדרה לטבריה. נכון לסוף ינואר 2024, בעפולה יש יותר מ-63.6 אלף תושבים, עם קצב גידול שנתי של 3.2%, לפי נתוני הלמ"ס. מחירי הדיור בעיר נמוכים בהרבה מהממוצע הארצי כבר שנים רבות, אך המגמה הכללית של המחירים בעיר תואמת את זו הכלל-ארצית.

מחירי הדירות בעיר נעו ב-2022 סביב 15-12 שקל בממוצע למ"ר, ואילו ב-2023 הם ירדו ל-13-11 אלף שקל בממוצע למ"ר. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בעפולה עסקות רבות למכירת דירות, כולל שבע בשבוע הראשון של המלחמה. לא מדובר על פרויקט מגדלים אחד שאוכלס, אלא עסקות בשכונות שונות. ייתכן כי מדובר בנהירה לעיר שנחשבת בטוחה יחסית בזמן המלחמה. רבים מכירים את עפולה כעיר בצפון הרחוק, אבל היא ממש לא כזו. עליות המחירים גרמו לשמיכה להימתח, והעיר מציעה מחירים אטרקטיביים גם לדירות ממוגנות. למה לשלם 11 אלף שקל למ"ר בקריית שמונה, כשאפשר לגור בעיר בטוחה ורגועה יותר במחיר כמעט זהה?

בעפולה יש גם מתחמים שנכללים בתוכנית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסמה בדצמבר האחרון. במסגרת התוכנית, ייהרסו כ-1,000 דירות בבניינים ישנים וייבנו במקומן כ-2,300 יחידות דיור חדשות בכמה מתחמים ברחבי העיר. התוכנית מיועדת לערים שנמצא כי הן נמצאות בסיכון גבוה לרעידות אדמה, בשל מיקומן באזור השבר הסורי-אפריקאי.

בעיר יש גם דירות שנמכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ובדיקה שביצע הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמה בספטמבר 2023, העלתה כי מי שרכש דירה שכזו לפני שבע-שמונה שנים ומכר אותה בשנה האחרונה, זכה לתשואה של כ-80% - תשואה עודפת של כ-30%, עם מחשבים את עליית הערך של הדירות בשוק הכללי בזמן הזה. לפי הבדיקה, כ-15% מרוכשי הדירות בפרויקט שנבחן בעיר אכן מימשו את זכותם ומכרו את הדירות שרכשו במסגרת התוכנית. בנוסף, כ-7% מרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בעפולה רכשו גם דירה נוספת, לאחר רכישת הדירה במסגרת מחיר למשתכן.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:

ברחוב אוסישקין דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 850 אלף שקל, לפי כ-9,200 שקל למ"ר
ברחוב אודם דירה בשטח של 136 מ"ר נמכרה תמורת 1.53 מיליון שקל, לפי 11.2 אלף שקל למ"ר
ברחוב הרב פרץ ציוני דירה בשטח של 107 מ"ר נמכרה תמורת 1.34 מיליון שקל, לפי 12.5 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב משמר הירדן דירה בשטח של 88 מ"ר נמכרה תמורת 976 אלף שקל, לפי 11.1 אלף שקל למ"ר.
ברחוב חנקין יהושע דירה בשטח של 97 מ"ר נמכרה תמורת 950 אלף שקל, לפי כ-9,800 שקל למ"ר.

יש לא מעט בנייה חדשה בעיר, בין השאר כתוצאה מתוכנית המתאר החדשה שלה. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה להפקדה את התוכנית לפני כשנתיים, כאפריל 2022. התוכנית קודמה ביוזמת האגף לתכנון מרחבי במינהל התכנון ועיריית עפולה, וכוללת תוספת של 63 אלף יחידות דיור שייתנו מענה לאוכלוסייה של 200 אלף תושבים. כמו כן, התוכנית מאפשרת בנייה מתוקף תוכניות קודמות, ללא הרחבת העיר, תוך שמירה על השטחים הפתוחים. התוכנית מחולקת לשלושה מוקדים: התחדשות עירונית במרכז הוותיק; פיתוח מרכז עירוני חדש ברחוב רבין - הכביש שמחבר בין עפולה לעפולה עילי וגבעת המורה; ופיתוח צפון העיר הכולל את אזור תהעשייה, אזור בית חולים העמק וכפר הילדים.

כחלק מתוכנית המתאר החדשה מתוכנן כאמור פיתוח של ציר רבין, ובינואר 2023 אישרה הוועדה המחוזית למתן תוקף תוכנית להקמת שכונה ענקית באזור זה, שתכלול יותר מ-9,500 יחידות דיור חדשות. התוכנית היא על שטח של יותר מ-1,500 דונם, בצפון. היא תכלול גם כ-85 אלף מ"ר למסחר, יותר מ-150 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-100 אלף מ"ר למבני ציבור ויותר מ-300 דונם שטחים פתוחים.

שוק השכירות של עפולה מציע דירות רבות להשכרה. דירת ארבעה חדרים ממוצעת תעלה 3,600-3,300 שקל לחודש. מדובר במחירים המשקפים תשואה שתנוע בין 3.3% ל-4.3%.