לפי הלמ"ס מחירי הדירות עלו, אבל המצב בשטח שונה

האם מחירי הדירות הפסיקו לרדת? לפי הנתון האחרון שפרסמה הלמ"ס ביחד עם פרסום מדד המחירים לחודש ינואר, מחירי הדירות עלו ב-0.7% בנובמבר-דצמבר, אבל הנתון של הלמ"ס מאוד לא מדויק, בלשון המעטה. בצהריים יתפרסם מדד המחירים ואיתו גם מדד מחירי הדירות, הנתון הזה עשוי להעיד על המשך עלייה במחירי הדירות. בפועל, המצב הפוך.  

עדכון - מדד מחירי הדירות על פי הפרסום היום עלה ב-1.2% ומחזק את ההערכה כי מדובר בנתונים לא רלבנטיים - לעלייה במדד והסברים נוספים.

בחודשים האחרונים יצאו לא מעט יזמים וקבלנים במבצעים מאוד אגרסיביים במטרה לעורר את השוק הקפוא. אם בעבר רוכשי הדירות נדרשו להון עצמי מינימלי של 25% ברכישת דירה חדשה, המבצעים של הקבלנים מאפשרים כיום לרכוש דירה עם הון של כ-10% ואפילו פחות. רק תבואו לקנות ותתחילו את התהליך.

אבל אם לקוח משלם רק 10% נניח על הדירה ושאר התשלומים שייפרסו על פני 2-4 שנים לא יהיו צמודים למדד כלשהו (כשרוב הקבלנים מציעים תשלום בסוף הדרך) הרי שהמחיר האפקטיבי של הדירה מגלם הנחה של לפחות 9%-7% ואפילו 20%-15% (תלוי בשיעור ההיוון על פי המדדים שיתפרסמו עד לקבלת מפתח). היזמים והקבלנים מצידם, מדווחים לפי המחיר שחושב בעת החתימה על העסקה בעוד שהמחיר האמיתי בסוף יהיה שונה משמעותית.

יש כמובן לקונה משמעותית בחישוב של הלמ"ס שלא יכולה לחשב את הערך האמיתי של זרם התשלומים העתידי בהנחה שהלקוח משלם נומינלית, בלי הצמדה למדד או תשלום ריבית. האם העיוות הזה יתוקן בהמשך? קשה לדעת, אבל הלקוחות, הקבלנים, היזמים וכמובן הבנקים, יודעים מה באמת קורה ופועלים בהתאם.

בכל אופן, אם רכשתם דירה בהייפ של 2021-2022, יש סיכוי גבוה מאוד שרכשתם דירה על הנייר מקבלן. אם עשיתם את זה לאחרונה, הסיכוי לכך הצטמצם. מכירות הקבלנים בשוק החופשי עלו בינואר האחרון, אלא שבניגוד לעבר, שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" עמד על 58% - 10% פחות בהשוואה לינואר לפני שנה - אז יותר משני שליש היו כאלה. כלומר, יותר אנשים רכשו דירות חדשות, אבל חלקן היו מוכנות כשבינואר הקודם הם רכשו דירות שעדיין היו בבנייה.

פחות פריסייל, יותר מבצעים. בתים בבנייה בגבעת שמואל (אפריקה מגורים)

באוצר הזכירו לנו בחודש שעבר שהמלאי הלא מכור של הקבלנים לשיא של כ-68 אלף דירות - 32% יותר לעומת ינואר הקודם. הבעיה היא, שבניגוד למה שכולם חושבים, רוב הדירות הללו אינן מוכנות ונמצאות בשלבים מוקדמים (היתר חפירה) או מתקדמים (החלה הבנייה, אבל טרם הסתיימה) או מאוחרים (גמר). במקרה הזה, דירות רבות היו מוכנות בשנה החולפת ואנשים ניצלו את הדירות הריקות כדי ללחוץ על הקבלנים ולקבל מחיר טוב. אפשר לראות את זה גם בדוחות - המחירים ירדו, אמנם לא בשיעור דו ספרתי, אבל באחוזים בודדים.

הנתונים האלה מובילים למסקנה פשוטה - שיעורי ה"פריסייל" הם נמוכים יותר בגלל המלחמה. בלמ"ס מצאו כי למרות מצוקת כח אדם בענף בשל היעדרות העובדים הפלסטינים מאז פרוץ המלחמה, לא נרשמה התארכות של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בינואר, לעומת תשעת החודשים שעד המלחמה.

לפי הנתונים, רק 10% מהדירות שנמכרו בשוק החופשי בינואר היו עם תאריך מסירה העולה על ארבע שנים, כשפחות משני אחוזים מהדירות הם עם תאריך מסירה שלאחר ינואר 2029, כלומר יהיו מוכנות בעוד 5 שנים. מה קרה בתשעת החודשים הראשונים? גם כן 10% מהדירות היו עם תאריך מסירה של יותר מארבע שנים ו-3% מהדירות שנמכרו היו עם תאריך מסירה של מעל 5 שנים.

מכיוון שנמצא כי 58% מהדירות נמכרו על הנייר, יש כאן רמז לכך שחרף מצוקת העובדים בענף, הקבלנים לא דוחים את תאריך המסירה מעבר לפרק הזמן "הרגיל" לסיום הבניה וקבלת טופס 4.

ומה קורה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים? הכוונה כאן כמובן לתמורה הכספית בגין מכירת דירות (ולפני קיזוז התשומות). בחודש ינואר עמדה התמורה הפוטנציאלית על 8.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 32% בהשוואה לינואר אשתקד (משקל הדירות בסבסוד ממשלתי לא משמעותי כאן, כי הוא היה גבוה ב-1% לעומת ינואר לפני שנה).

לפי דיווחי הקבלנים למע"מ, למרות הזינוק החד במכירות, תזרים המזומנים ברוטו בינואר היה נמוך ב-15% לעומת דצמבר (לעומת גידול חד של 22% בתזרים הפוטנציאלי). בהשוואה לינואר אשתקד היה נמוך התזרים בפועל ב-3%, בעוד שהתזרים הפוטנציאלי רשם גידול חד של 36%. כלומר, התזרים הפוטנציאלי גדל משנה לשנה.

מה זה אומר? הרבה על מבצעי המימון של היזמים, המאפשרים דחייה של חלק הארי של התשלומים בגין רכישת הדירה למועד מאוחר. יותר רוכשים ניצלו את הטבות ה-80/20 (תשלום של 20% עכשיו, בחוזה, והשאר - באכלוס), 85/15 או 90/10 של הקבלנים.

חיזוק לנתונים האלה אפשר לקבל גם מנתוני דצמבר, בו נרשם גידול חד במכירות הקבלנים בהשוואה לחודש נובמבר. תזרים המזומנים הפוטנציאלי רשם גידול חד של 81% בעוד תזרים המזומנים בפועל רשם גידול של 42%.

הבעיה המרכזית נמצאת כמובן במילה "פוטנציאלי" ובמה שהקבלנים מנסים להסתיר במבצעים השונים שמשקפים הנחות אפקטיביות של 10%-20% במחירי הדירות. אולי הדוחות שהתפרסמו עד עכשיו משקפים ירידת מחירים של אחוזים בודדים על דירות שכבר נמכרו אבל בגלל הקיפאון בשוק הקבלנים מנסים לפתות לקוחות "פוטנציאלים" עם מבצעים שונים המגלמים הנחות משמעותיות.

המחיר הסופי של הדירה בדרך כלל עדיין לא ידוע והרבה פעמים הוא תלוי באותיות הקטנות ובסעיפים השונים של כל חוזה וחוזה. למשל, הצמדה למדד תשומות הבנייה על יתרת התשלומים או מדד המחירים לצרכן, או כל הצמדה מסוג אחר, יכולה לשנות במידה משמעותית את המחיר הסופי של הדירה. מנגד, אם אין בכלל הצמדה והדירה תימסר רק עוד כמה שנים אז המחיר משקף הנחה משמעותית (תלוי בשיעור ההיוון על יתרת התשלומים).