המושבה המנומנמת החלה לצמוח לגובה: מה קורה בגדרה

גדרה היא מועצה מקומית שגרים בה, נכון לינואר האחרון, יותר מ-32.2 אלף תושבים. מצפון היא גובלת במושב קדרון וממזרח במועצה האזורית ברנר, ממערב במועצה אזורית גדרות ומדרום במועצה אזורית באר טוביה. בגדרה בעיקר בנייה של בתים צמודי קרקע, אבל גם בנייני מגורים. מתחילת שנות האלפיים החלו להיבנות במזרח היישוב שכונות חדשות, שמאוכלסות ברובן במשפחות צעירות ומשפרי דיור. הדבר הביא לצמיחה משמעותית באוכלוסיית גדרה, ומאז קצב גידול האוכלוסייה השנתי בה הוא סביב 2.4%.

הגרף של ממוצע מחירי הדירות בגדרה גבוה מהממוצע הארצי, אך המגמה הכללית של המחירים דומה. ואולם ב-2022-2021 נרשם זינוק משמעותי במחירי הדירות ביישוב. ב-2020 נעו המחירים בגדרה סביב 19-15 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2021 הם עלו לסביב 21-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 היה זינוק נוסף במחירי הדיור בגדרה, הפעם לרמה של 26-22 אלף שקל בממוצע. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הזו, ואילו מתחילת 2024 מסתמנת עלייה קלה במחירים. מתחילת מלחמת חרבות ברזל בוצעו ביישוב עשרות עסקות, אך לאחר שפרצה המלחמה דווחה העסקה הראשון רק כעבור כשבועיים.

בינואר האחרון הכריזה ועדת השרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי, בראשות שר הפנים, משה ארבל (ש"ס), על מתחמים חדשים מועדפים לדיור בשישה יישובים וערים בחרבי הארץ, בהם גדרה. המקומות האחרים שנכללים בתוכנית הם כרמיאל, קרית ים, אשקלון, לוד ונס ציונה. המתחם בגדרה משתרע על שטח של כ-1,200 דונם, וממוקם לאורך כביש 40. בשטח המתחם מוצע תכנון של שכונה הכוללת כ-3,000 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ופארק עירוני שיתשרע על שטח של יותר מ-500 באזור נחל שורק.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה בנובמבר 2023 על 14 מתחמים חדשים לפרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ, ששמונה מתוכם יקודמו במסגרת מסלול רשויות – אחד מהם בגדרה. מסלול רשויות הוא כזה שבו קידום התב"ע נעשה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעצמה. בגדרה נכלל בתוכנית מתחם שפירא, שבו מתוכננות להיבנות כ-1,400 יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר, במקום כ-340 יחידות דיור ישנות שייהרסו.

באפריל 2023 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז תוכנית פינוי בינוי שבמסגרתה ייהרסו כ-40 יחידות דיור במרכז גדרה, באזור הוותיק, ובמקומן ייבנו כ-270 יחידות דיור חדשות בשישה בניינים, מתוכן כ-40 דירות קטנות. הפרויקט המתוכנן הוא בצומת הרחובות ויצמן והעצמאות.

ביוני 2021 התקבל היתר בנייה ל-239 יחידות דיור חדשות בשכונת גולדה בגדרה. ההיתר יאפשר לחברות היזמיות בפרויקט לבנות בשכונה בסך הכל 443 יחידות דיור בשני מתחמים. מתחמי הפרויקט כוללים בנייה של בניינים של עד שש קומות.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:

ברחוב ויצמן דירה בשטח של 81 מ"ר נמכרה תמורת 1.6 מיליון שקל, לפי 19.7 אלף שקל למ"ר
ברחוב הדרים דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל, לפי 22.8 אלף שקל למ"ר
ברחוב האילנות דירה בשטח של 93 מ"ר נמכרה תמורת 2.45 מיליון שקל, לפי 26.3 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב ברקת דירה בשטח של 84 מ"ר נמכרה תמורת 2.53 מיליון שקל, לפי 30.1 אלף שקל למ"ר.
ברחוב חיים הרצוג דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 1.82 מיליון שקל, לפי 21.4 אלף שקל למ"ר.

הרווח על הדירות בעיר אינו מרשים במיוחד. כך למשל, דירת שלושה חדרים ברחוב צאלה ביישוב, בשטח של 78.75 מ"ר, נמכרה בפברואר תמורת 2.1 מיליון שקל – רווח של 36% בתוך שלוש שנים וחודשיים. בעסקה אחרת, נמכרה בינואר האחרון דירת ארבעה חדרים ברחוב האילנות, בשטח של 102.8 מ"ר, תמורת 2.72 מיליון שקל – רווח של 25% בתוך שלוש שנים וחמישה חודשים. בעסקה נוספת, שאף היא בוצעה בינואר האחרון, נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב אירוס, בשטח של 64.3 מ"ר, תמורת 1.8 מיליון שקל – רווח של 76% בתוך שמונה שנים וחודשיים.

שוק השכירות של גדרה מגוון מאוד, ויש בו החל מיחידות דיור ליחידים וזוגות בלי ילדים, דרך דירות קטנות, דירות גדולות ועד לצמודי קרקע גדולים. דירות ארבעה לדרים בבנייני מגורים אין הרבה שמוצעות כרגע להשכרה, וטווח המחירים של אלה שכן מוצעות נע סביב 5,500-5,000 שקל לחודש. מחירים אלה משקפים תשואה שנעה בין 2.4% ל-3.3% - לא גבוהה במיוחד, אבל ייתכנו מציאות במושבה של הביל"ויים.