דירת ארבעה חדרים בפחות ממיליון שקל: מה קורה בטבריה?

טבריה היא כבר מזמן לא שהיה. העיר שהיתה מוקד תיירותי אי שם בשנות השמונים של המאה הקודמת, נהפכה למקום עייף ומנומנם, שלא מצליח לממש את הפוטנציאל העצום שלו, למרות הנוף המרהיב של הכנרת, המלונות הרבים והמאמינים הנוצרים הרבים שפוקדים את האזור. גם הגרף של מחירי הדיור בעיר מספר סיפור דומה, והוא נמצא הרבה מתחת למקבילו הכלל-ארצי.

למרות תנופת הבנייה שהחלה בעיר בשנים האחרונות, המחירים עדיין נמוכים, ועשויים להיות הזדמנות למי שמחפש מציאות. ב-2022 נעו מחירי הדירות בעיר סביב 9,000 עד 12 אלף שקל למ"ר. ב-2023 הם זזו טיפה כלפי מעלה, ונעו סביב 13-10 אלף שקל למ"ר. מתחילת השנה נעו המחירים מעט כלפי מעלה. בדיקה שערכנו מעלה כי כמחצית מהדירות שנקנו בעיר בחודשים האחרונים נבנו בעשר השנים האחרונות.

ייתכן כי אחת הסיבות המרכזיות למחירי הדירות הנמוכים בטבריה היא שהאוכלוסייה החרדית בה גדלה והולכת. טבריה מתחרדת, ובאזורים שבהם האוכלוסייה הזו גדלה, לרוב מחירי הדירות לא עולים דרמטית. הציבור החילוני עוזב ומתפשר על המחיר. אבל טבריה מנסה לפנות לכל סוגי האוכלוסייה, ויש בה פרויקטים גדולים פרטיים לצד פרויקטים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה, שמביאים לשם גם אוכלוסייה חילונית גדולה.

לפי נתוני בנק ישראל, טבריה, ביחד עם חדרה, הובילה את הירידות במספר העסקות ב-2023. מדובר בירידה של 40%. מאז, כך לפי מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית - בעיקר עקב הורדת הריבית. בדצמבר האחרון הודיעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי איתרה 110 מתחמים המתאימים לפינוי בינוי, וכוללים יותר מ-1,000 מבנים שבהם כ-14.3 אלף דירות ישנות, שבשטחם ייבנו כ-37 אלף דירות חדשות. אחד היישובים שירוויחו מכך הוא טבריה. מתי נראה בניינים על הקרקע? זה כבר סיפור אחר.

הליך האיתור של המתחמים בוצע בכל הערים המוגדרות כבעלות סיכון סייסמי גבוה, בשל מיקומן לאורך קו השבר הסורי אפריקני - קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת. ממצאי עבודה זו הביאו כאמור לאיתור של 110 מתחמים המתאימים לביצוע מיזמי פינוי בינוי, מתוכם 13 בטבריה. במתחמים שבעיר יש כיום כ-2,300 יחידות דיור ישנות, ובמקומן מתוכננות להיבנות כ-9,400 יחידות דיור חדשות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה החליטה בנובמבר האחרון להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד בתנאים תוכנית של אב גד לבניית 500 יחידות דיור בגני מנורה שבדרום-מזרח העיר. מדובר בחלק מהסכם קומבינציה שעליו חתמה אב גד בינואר 2023 בפרויקט עיר כנרת. אם החברה תממש את האופציה שניתנה לה במסגרת הסכם עם הבעלים של הקרקע, יוקצו כ-30% מיחידות הדיור לבעלי הקרקע וכ-70% לחברה. הפרויקט מתוכנן על שטח כולל של כ-240 דונם, והשטחים לבנייה על פי התב"ע הקיימת הם בהיקף כולל של כ-125 דונם.

ביולי 2023 נבחרה אאורה, העוסקת בייזום ובנייה למגורים בישראל ובמזרח אירופה ובנדל"ן מניב, על ידי נציגויות בעלי זכויות, לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית ברחוב ברנר 14-26, ורחוב הגיבורים 2-12 בטבריה. השטח הכולל של התוכנית הוא בהיקף של 31 דונם. במסגרת הפרויקט צפויות להיהרס 206 יחידות דיור קיימות ב-11 בניינים ישנים שבמתחם, ותחתם החברה מתכננת להקים כ-1,700 יחידות דיור חדשות בכמה מבנים, שטחי מסחר, מבני ציבור ופיתוח סביבתי.

בתחילת השנה שעברה, בינואר 2023, פרסמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון מכרז מקוון במסגרת תוכנית דיור במחיר מטרה, לרכישת זכויות חכירה לקרקע המיועדת לבנייה ל-693 יחידות דיור ושטחי ומסחר במתחם נחל רקת שבטבריה. מתוך כלל יחידות הדיור, ישווקו במחיר מטרה 347 יחידות דיור, ואילו 346 יימכרו בשוק החופשי. המכרז מיועד לתכנון, פיתוח ובנייה של צמודי קרקע, בנייה מרקמית מדורגת ומגדלי מגורים, בשילוב עם שטחי מסחר. השכונה המתוכננת באזור תגיע לכ-1084 יחידות דיור, ויוקמו בה גם מוסדות ומבני ציבור לתרבות ופנאי, שטחי ספורט, מסחר.

ביולי 2022 הכריזה רמ"י על שלושת הזוכים במכרז לבניית 324 יחידות דיור בשכונת המושבה בטבריה בשלושה מתחמים. מתוך 324 יחידות דיור שצפויות להיבנות בשכונה, 211 נועדו להימכר במחיר מטרה ואילו ה-113 הנותרות נועדו לשוק החופשי.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:

ברחוב צאלון דירה בשטח של 75 מ"ר נמכרה תמורת 1 מיליון שקל, לפי 13.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב הפנס דירה בשטח של 116 מ"ר נמכרה תמורת 1.7 מיליון שקל, לפי 14.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב טרומפלדור דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 635 אלף שקל, לפי כ-9,000 שקל למ"ר. 
ברחוב רמת אגוז דירה בשטח של 78 מ"ר נמכרה תמורת 1 מיליון שקל, לפי 12.8 אלף שקל למ"ר.
ברחוב דוד אלעזר דירה בשטח של 73 מ"ר נמכרה תמורת 865 אלף שקל, לפי 11.8 אלף שקל למ"ר.

הרווחים על דירות שנמכרות בטבריה אינם גבוהים. כך למשל, בעסקה שבוצעה בפברואר נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב שמעון דהאן, בשטח של 76.5 מ"ר, תמורת 750 אלף שקל - עלייה של 50% בתוך תשע שנים וחצי. בעסקה אחרת, שבוצעה בינואר ברחוב שלמה המלך, נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 112 מ"ר תמורת 1.08 מיליון שקל - עלייה של 58% בתוך שבע שנים ותשעה חודשים. בעסקה נוספת, נמכרה דירת חמישה חדרים ברחוב אלחדיף בעיר בדצמבר האחרון, בשטח של 114.7, תמורת 1.06 מיליון שקל - עלייה של 32% בשש שנים.

שוק השכירות של טבריה כולל מחירים שנשמעים דמיוניים למי שרגיל לתל אביב והסביבה שלה. 2,500 שקל לחודש לדירת ארבעה חדרים, 3,300 שקל לחודש לדירת חמישה חדרים ועוד. המחירים לשכירות של דירת ארבעה חדרים נעים סביב 3,500-3,000 שקל בממוצע, והתשואה שהמשקיעים יכולים לקבל כאן נעה בין 3% ל-3.96%.