התחלות הבנייה ב-2023 ירדו ב-9% - למה מתפלאים שהמחירים לא יורדים מספיק?

מה היה מספר התחלות הבנייה בשנת 2023 ומה אפשר ללמוד מהמספרים להמשך? השנה הזאת לא הייתה קלה, היא לוותה בעליית ריבית ובצלה גם המלחמה. בסוף הרבעון הרביעי של 2023, בעקבות המלחמה, כ-60% מאתרי הבנייה היו פעילים בצורה מלאה או חלקית. מהנתונים אפשר לראות כי טרם החלה בנייתן של 58.3% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי ובמקביל דווח על עיכוב בגמר הבנייה של 32.7% מהמבנים, כשיותר ממחציתם (55.1%) - על רקע המצב הביטחוני.
 דירות בבנייה (שלומי יוסף)

ברור מאליו שבעת מלחמה התחלות הבנייה וגם נתוני גמר הבנייה יהיו נמוכים יותר, אבל השורה התחתונה היא ירידה בהיתרי הבניה, 6% פחות מהשנה שקדמה לה, ירידה של כמעט 9% בהתחלות הבנייה ועליה של 9.3% בגמר הבנייה, כשברור שרוב הבתים שהסתיימה בנייתם הייתה שלא בזמן המלחמה, בטח לא בשבועות הראשונים שלה. צריך להבין שלנתונים האלה יש השפעה משמעותית על שוק הדיור - כשהתחלות הבנייה וההיתרים נמוכים, כלומר כשההיצע נמוך, הוא מתאזן עם ירידת הביקושים שמגיעה בעקבות העלאת הריבית. הורדת מחירים אי אפשר להשיג רק דרך עליית ריבית, אלא באמצעות הגדלת ההיצע. תראו את הנתונים האחרונים של הלמ"ס ותבינו לבד מה קורה לשוק כזה. מישהו מתפלא שבחודש ינואר הייתה עליית מחירים? (כן, גם אם מדובר בנתונים שאינם מדויקים בעקבות מבצעי הקבלנים).

לפני שנצלול למספרים, כמה מילים על אתרי הבנייה בזמן המלחמה: בחודש אוקטובר, כ-23% בלבד מאתרי הבנייה היו פעילים בצורה מלאה או חלקית. בחודש דצמבר אחוז זה עלה באופן משמעותי ועמד על כ-61%. לאורך התקופה, אחוז הפעילות במבנים למגורים גבוה יותר לעומת מבנים שאינם מיועדים למגורים. כמו כן, נראה כי מרבית תשומות העבודה מוקדו בפרויקטים גדולים הכוללים מבנים עם מספר דירות רב. בחודש אוקטובר כ-62% מהעסקים בענפי הבינוי היו בתעסוקה מינימלית/סגירה זמנית. היקף העסקים הללו הצטמצם באופן משמעותי במהלך החודשים נובמבר ודצמבר, ושיעורם עמד על 34% ועל 24%, בהתאמה.

כותרת ראשית

גוגל תחת מתקפה: למה בוול-סטריט צופים שהחברה תצלח את האתגרים

גלובל | אדיר בן עמי | 19:00

- כל הכותרות

עליות במדדים; הנפט עולה ב-1.8%, פאלו אלטו מאבדת 5%

מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ

גוגל תחת מתקפה: למה בוול-סטריט צופים שהחברה תצלח את האתגרים

המירוץ ל-AI: אמזון משקיעה עוד 4 מיליארד דולר באנתרופיק

גאפ חוזרת לצמוח: עקפה את הציפיות וקופצת ב-8%

מיקרוסטרטג'י גייסה עוד 3 מיליארד דולר לרכישת ביטקוין

הצפת ערך בשטראוס - רווח של כ-320 מיליון שקל ממימוש החזקתה בסברה

סמארט בטא: מדדים במשקל שווה - לאחר שנים של תשואת חסר, האם הגיע זמנם?

בידור? חיות מחמד? אם זה לא בינה מלאכותית זה לא נחשב

רדיט בשיא: עלייה במספר המשתמשים, האם היא תוכל לשמור על הצמיחה?

"התחום שלנו רותח; רואה אותנו בעתיד עם מחזור גבוה מ-100 מיליון דולר"

נוריאל רוביני צופה זעזועים בשווקים הפיננסים; איך להתגונן?

"מניית אנבידיה תגיע ל-190 דולר"

האיום הגרעיני של רוסיה – האם השווקים ירגישו את זה?

מנכ"ל ישראייר: "אם היינו בשנה רגילה, הרווח היה משתפר ב-10 מיליון דו...

"הצמיחה ברבעון השלישי תמשיך גם לרבעונים הבאים; עובדים על רכישה גדולה"

האירוע בשפרעם מחזיר אותנו לשאלה - האם הממ"ד יעיל נגד טילים?

סמארט #3 - קרוסאובר חוצה סגמנטים

איך מחזקים את הצד הסולידי של התיק ואיזה מניה ישראלית תמצאו שם?

ה-S&P עלה בכ-0.5%; הנפט קפץ ב-2%, אלוט זינקה ב-17%

עוד תכניות

לגבי היתרי הבנייה: בשנת 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור כ-72,780 דירות, ירידה של כ-6% לעומת שנת 2022. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים בשנת 2023, כ-45.8% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 25.5% ו-20.4%, בהתאמה.

כ-2% מהדירות שהונפקו עבורן היתרים היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית – היתרי לגיטימציה (דירות אלו אינן נכללות בסך כל הדירות בהיתרים וביתר סדרות הבנייה). כמו כן, טרם החלה בנייתן של 58.3% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי של שנת 2023 ושל 37.7% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון השלישי של שנה זו.

התחלות וגמר בנייה (למ"ס)

לגבי התחלות הבנייה: בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-62,030 דירות, ירידה של 8.9% לעומת שנת 2022. כ-93.6% מהדירות שהחלה בנייתן הן דירות תוספתיות למשק. כלומר, התחלות הבנייה נטו עומדות על כ-58,080 דירות (כ-3,950 דירות קיימות נהרסו).

כרבע (24.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז וחמישית (20.1%) - במחוז תל אביב. כ-66.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-11.8% בסבסוד ממשלתי (כ-4,890 דירות).

מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז, כ-1,950 דירות שהן כ-39.8% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו. אחריו היה מחוז הדרום עם 1,130 דירות שהן 23.0% מכלל הדירות הנבנות במסגרת סבסוד ממשלתי.

כ-33.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-60.1% במסגרת בנייה עצמית, כ-15.5%  במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-9.9% למטרת השכרה.

כ-93% מהדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023 נבנו בבניינים חדשים וכ-7% מהדירות התווספו לבניינים קיימים (כ-4,320 דירות). מתוך כלל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-16.0% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים) וכ-16.1% נבנו בבניינים בני 100 דירות ומעלה.

לגבי התחדשות עירונית: בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-11,490 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, יותר ממחיצתן (כ-53.4%) נבנו במחוז תל אביב וכ-23.7% – במחוז המרכז.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-77.2% (8,870 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כמו כן, בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-4,320 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-24.2% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-20.9% – במחוז הצפון. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-51.6% (2,230 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.

לגבי התחלות בנייה של דירות לפי יישובים: היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 2023 היו: ירושלים (5,780), תל אביב-יפו (5,080), אשדוד (2,590) ובת ים (2,100). היישובים הבולטים שבהם נמשכה בשנת 2023 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנת 2022 היו: חיפה, אשדוד, רעננה, לוד וירושלים.

התחלות בנייה לפי יישוב (למ"ס)

בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2022 היו: טבריה, גבעתיים, נצרת, רחובות, נתיבות ואור יהודה.

לגבי נתוני גמר בנייה:  בשנה שעברה הסתיימה בנייתן של כ-57,895 דירות, עלייה של כ-9.3% לעומת שנת 2022. לצד העלייה שנצפתה בגמר הבנייה, יש לציין כי דווח על עיכוב בגמר הבנייה של כ-32.7% מהמבנים, יותר ממחציתם (כ-55.1%) על רקע המצב הביטחוני. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2023 היה במחוז המרכז – כ-23.8% מכלל הדירות ואילו במחוז ירושלים – כ-7.2% בלבד.

משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם בשנת 2023 ב-26.9 חודשים, ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 32.8 חודשים.

דירות בבנייה פעילה: בסוף שנת 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-170 אלף דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (25.1% ו-24.7%, בהתאמה), לעומת 7.4% במחוז חיפה.

שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים הסתכם ב-16.3 מיליון מ"ר, כ-70.7% נועד לבנייה למגורים וכ-29.3% – לבנייה שלא למגורים. מתוך שטח התחלות הבנייה שלא למגורים, כ-27.6% נועד לתעשייה ואחסנה וכ-25.8% למשרדים. בשנת 2023 הסתכם שטח גמר הבנייה לכל הייעודים ב-15.7 מיליון מ"ר. מכלל שטח גמר הבנייה בשנת 2023, כ-69.9% נועד לבנייה למגורים וכ-30.1% – לבנייה שלא למגורים.

בתגובה לפרסום נתוני התחלות הבנייה, מסר סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין:  "התחלות הבנייה מתקיימות גם במקרים שבהם אין עובדים זרים וכוללות עבודות עפר, דיפון וביסוס שמבצעים קבלני משנה ועובדים שרובם ישראלים. מה שרואים כעת בשטח הוא עבודה של יזמים אופטימיים שמעריכים שבחודשים הקרובים יהיו להם עובדים בעבודות ליבה להמשיך את הבנייה. לאחר חצי שנה של שיתוק מעל חצי מענף הבניה והתשתית, לא רואים עדיין צבירה בקצב מספק של עובדים שיוכלו להמשיך את הבנייה. העליה בהיקף סיום הבנייה היא תוצאה ברוכה של מתן עדיפות מובהקת בהקצאת כח אדם לפרויקטים שקרובים לסיום על פני פרויקטים שמועד סיומם רחוק, כדי לאפשר מסירת דירות מהירה. נזכיר כי בתחילת המלחמה פנתה ההתאחדות בבקשה למנהל התכנון, ועדת הפנים בכנסת וליו״ר המועצה הארצית לתכנון ובניה להקל את מתן אישורי אכלוס לפרויקטים קרובים לסיום והנה התוצאה של החלטתם החשובה. עם זאת, הממשלה חייבת להתעשת ולייצר עכשיו ומיד את התנאים לטיפול מיידי במחסור בעובדים בענף".