המועצה המקומית נגד היזמים ורמ"י: מה קורה במבשרת ציון?

מבשרת ציון היא מועצה מקומית ששוכנת קרוב לירושלים - 6 ק"מ ממערב לה. היא המועצה המקומית הרביעית בגודלה בישראל מבחינת מספר התושבים, והיישוב השלישי בגודלו, מבחינת אוכלוסייה, במחוז ירושלים. במבשרת ציון גרים כ-26 אלף תושבים, נכון לסוף פברואר 2024, לפי נתוני הלמ"ס. קצב הצמיחה של היישוב הוא 1.3% במונחים שנתיים.

מבחינת מחירי הדיור במבשרת ציון, ב-2021 הם נעו סביב 20-18 אלף שקל למ"ר, אבל ניתן למצוא עסקות בשנה הזו גם ב-12 אלף שקל למ"ר מצד אחד וב-27 אלף שקל למ"ר מצד שני. ב-2022 היה זינוק משמעותי במחירים, והם נעו בעיקר סביב 28-25 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך עדיין ניתן הי למצוא עסקות שנסגרו לפי מחירים של 13-14 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נשמרה רמת המחירים של השנה הקודמת, אך ניתן למצוא גם לא מעט עסקות במחירים חריגים למעלה ולמטה. ברף העליון מחירים של סביב 37-34 אלף שקל למ"ר. מתחילת 2024 נרשמה עלייה קלה במחירים במבשרת ציון, ל-29-26 אלף שקל למ"ר.

בינואר 2023 הודיע מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, כי משרדו בוחן את האפשרות לבנות רכבת תחתית בירושלים, כשבין השאר עלתה לדיון גם האפשרות לחבר את מבשרת ציון לעיר באמצעות הרכבת, כמו גם את מעלה אדומים ובית שמש.

באוקטובר האחרון הוגשו לוועדה המחוזית ירושלים שתי תוכניות העוסקות בהתחדשות עירונית במתחם מרכז הקליטה שבמבשרת ציון. תוכנית אחת הוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובעלי הזכויות על הקרקע של המתחם, ברזאני אמרלד נכסים, שבמסגרתה מוצע לבנות כ-950 יחידות דיור, כפי שמאפשרת תוכנית המתאר היישובית. התוכנית השנייה היא של המועצה המקומית, והיא מציעה היקף בינוי נמוך בכמחצית - כ-430 יחידות דיור בלבד. בכך נמשך המאבק סביב המתחם, שהגיע לפני כן למשרד מבקר המדינה ולבג"ץ (לאחר שהדיירים סירבו להתפנות ממנו - בית המשפט דחה את העתירה). מרכז הקליטה ביישוב פעל במשך שנים, וקלט עולים רבים. לפני כעשר שנים הוא נמכר, ועבר כמה ידיים עד שקרן ריאליטי מכרה אותו ל-י.ד ברזאני, שחברה לאמראלד, והשתיים ביקשו לקדם תוכנית התחדשות למתחם.

לקראת סוף 2022 היה מאבק בין מועצת מבשרת ציון לרמ"י. המועצה המקומית הזהירה אז יזמים שרצו להשתתף במכרז שפורסם לבניית 700 יחידות דיור בשטחה, שלא להשתתף בו ללא הסכמת המועצה. "לדעת המועצה, בהתנהגותה זו שוב מתנהלת רמ"י כגוף המתייחס למשאב הלאומי – קרקעות השייכות לציבור בישראל - כאל נכס מניב הון, ובכך פוגעת בצורכי הציבור ובתושבי מבשרת ציון", נכתב בהודעה שנשלחה אז מהמועצה ליזמים. המאבק התנהל סביב כ-300 דונם, שנחשבו עתודת הקרקע האחרונה של היישוב. רמ"י רצתה לשווק את השטח לבנייה למגורים, ואילו המועצה היתה מעוניינת להקים שם אזור תעסוקה, שיניב לה ארנונה גבוהה, בעיקר מכיוון שאין בשטחה כמעט מבני תעסוקה.

בסוף 2020 עברה האחריות על תחום התכנון והבנייה ביישוב מהוועדה המרחבית הראל, שאחראית גם על קריית יערים ואבו גוש, לוועדה עצמאית בתוך מבשרת ציון עצמה, שהוקמה באישור המועצה המקומית.

באפריל 2020, שלוש שנים לאחר שזכו במכרזים של תוכנית מחיר למשתכן, ולמרות ההתנגדות הממושכת מצד המועצה המקומית, קיבלה ועדת הערר של מחוז ירושלים את העררים שהגישו חמישה יזמים נגד המועצה המקומית מבשרת ציון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל. השתיים סירבו לאשר הקלות שביקשו היזמים, בהן הגדלה של מספר יחידות הדיור במתחמים שבהם זכו במכרזים בעד 20%, במסגרת תקנת שבס-כחלון. ועדת הערר קבעה כי על המועצה להנפיק את היתרי הבנייה שכונת המגרסה, שתכלול כ-900 יחידות דיור. התוכנית לשכונה כולה אושרה ביולי 2016, והיא כללה שכונת מגורים שתכלול כ-1,300 יחידות דיור, לרבות שטחי תעסוקה ומסחר. המועצה המקומית ערערה לבית המשפט המחוזי בירשולים על החלטת ועדת הערר, אך הערעור נדחה באוקטובר 2020.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו ביישוב בזמן האחרון:

ברחוב תבור דירה בשטח של 109 מ"ר נמכרה תמורת 3.28 מיליון שקל, לפי 30 אלף שקל למ"ר
ברחוב השלום דירה בשטח של 98 מ"ר נמכרה תמורת 2.33 מיליון שקל, לפי 23.7 אלף שקל למ"ר
ברחוב מירון דירה בשטח של 95 מ"ר נמכרה תמורת 3.02 מיליון שקל, לפי 31.8 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב מעלה הקסטל דירה בשטח של 44 מ"ר נמכרה תמורת 700 אלף שקל, לפי 15.9 אלף שקל למ"ר.
ברחוב אגוז דירה בשטח של 63 מ"ר נמכרה תמורת 2.25 מיליון שקל, לפי 35.7 אלף שקל למ"ר. 

בבדיקה שערכנו במרץ 2018, לגבי ההגרלה הרביעית של תוכנית מחיר למשתכן, ובהתאם לנתונים שפרסם משרד האוצר, עלה כי את ההנחה הגבוהה ביותר ביחס למחירי השוק קיבלו הזוכים בהגרלת הדירות במבשרת ציון. הם שילמו כ-10.9 אלף שקל למ"ר - מחיר המשקף הנחה של כ-46% לעומת המחיר הממוצע למ"ר באזור.

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, בראשות דלית זילבר, החליטה במרץ 2017 להפקיד תוכנית מתאר כוללנית ליישוב. תוכנית המתאר מאפשרת תוספת של כ-5,500 יחידות דיור, שייתנו מענה לצמיחה הצפויה באוכלוסיית היישוב, שמנתה אז כ-24 אלף תושבים - וצפויה להגיע לכ-42 אלף תושבים עד 2040. מתוך כלל יחידות הדיור שאושרו בתוכנית, כ-3,000 יחידות דיור יתווספו במסגרת עיבוי הבנייה הקיימת ופרויקטים של התחדשות עירונית.