שבע סיבות לכך שמחירי הדירות יפסיקו לעלות

עובדה פשוטה שלא נהוג לדבר עליה היא שלפי הכללים היבשים של בנק ישראל, בנקי המשכנתאות אמורים להימנע ממתן משכנתא, אם ההחזר החודשי שלה גבוה משיעור של 35% מההכנסות הפנויות של הלווים. כיום לכ-80% מהזוגות הצעירים בישראל אין יכולת לקבל משכנתא, כי כשמחיר דירה ממוצעת 2 מיליון שקל ומעלה, זוג צעיר צריך להיות בעל הכנסה נטו של לפחות 25 אלף שקל בחודש. העובדה "הקטנה" הזו מורידה כמובן את הביקושים באופן דרמטי, אבל הקבלנים ממשיכים לחזות "עליות מחירים".

תמיד משעשע אותי שכאשר כתבים כלכליים רוצים לדעת מה יקרה למחירי הדירות, הם פונים לשאול את הקבלנים. עלה על דעתכם שקבלן יאמר לכם: "חבל שתיקנו ממני עכשיו, בואו עוד שנה ותוכלו לקנות ממני הרבה יותר בזול". וודאי שלא. מבחינתו הוא חייב למכור את הדירות, לכן ברור שיאמר לכם שהמחירים רק יעלו עוד וכדאי לכם להזדרז ולקנות ממנו כבר כעת, עדיף אפילו אתמול. אז מדוע בכלל מאמינים לתחזיות הקבלנים? גזירה דומה הייתי נותן גם לגבי תחזיות השמאים – גם הם כידוע מתפרנסים מהערכות שווי של דירות.  

לפני חצי שנה הנחתי שמספר הדירות הלא מכורות יעלה והוא עלה מאז ב-17%

ישנן שבע סיבות משמעותיות ביותר מדוע מחירי הדירות יפסיקו לעלות. הראשונה והחשובה ביותר לדעת כולם היא הריבית הגבוהה על המשכנתאות. סיבה מרכזית נוספת היא שכ-80% מהזוגות הצעירים בכלל לא יכולים לקבל כיום משכנתא בבנק, כי אינם עומדים בתנאים הנדרשים. את זה לא אני אומר, אלא מנכ"ל של אחד הבנקים הגדולים (ותיכף אגיע לכך).

סיבה שלישית היא שינוי מערכת הטעמים של הציבור עקב המצב. מדובר בתופעות מהסוג הבא: כדי לחסוך כסף, רווקות ורווקים חוזרים לגור עם ההורים. זוגות צעירים ואפילו כאלו עם ילד ויותר עושים אותו מהלך ויש גם בונוס  - הסבתא הבייביסיטרית גרה באותו בית. משפחות שנולד להם ילד נוסף בשעה טובה, מגלות שיש אופציה להוספת מיטת קומתיים בחדר הילדים ודוחות או מוותרות על המעבר לדירה גדולה יותר. צעירים שחיו לבד בדירה משלהם חוזרים לגור בדירות שותפים. כתבתי על כך בטור: "הסכנה הגדולה ביותר לנדל"ן בישראל: שינוי דפוסי הקנייה".

סיבה נוספת קשורה לכך שהסיכון של מדינת ישראל עלה ותיאבון המשקיעים פחת עקב כך.

גורם חמישי הוא שהקבלנים לחוצים כי הריבית לוחצת. כל הקבלנים ממונפים. מי יותר ומי פחות. וככל שהם ממונפים יותר כך הבנק שנתן לו את האשראי לחוץ יותר ולוחץ עליהם למכור כדי להקטין את המינוף שלהם.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

גורם שישי הוא שיש בישראל היצע דירות גבוה ממה שמספרים לכם. טענתי זאת בטור שנקרא "דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם".

גורם שביעי הוא שהביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שטוענים הקבלנים בנוגע לגידול האוכלוסיה. בטור שנקרא "הביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שסיפרו לכם - רוב המגזר הערבי לא במשחק" הסברתי מדוע.

אמדתי את היקף הביקוש האמיתי בישראל לדירות והגעתי למסקנה שהיקף הביקוש השנתי על בסיס המידע הדמוגרפי, נמוך בהרבה ממה שהקבלנים מפריחים לאוויר. הביקוש השנתי הממוצע לדירות משתנה בין אומדנים של גופים שונים, אך לרוב עומד על מספר קסם של 60 אלף. הגעתי למסקנה שהאומדן הזה מנופח והביקוש לדירות יעמוד כל שנה, ב-5 השנים הקרובות, על ממוצע של כ-46 אלף דירות. בינתיים אף אחד לא הצליח להפריך את החישובים שלי ואף אחד לא בא עם מספרים חלופיים. להלן הקישור לטור. 

• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעת שכתבתי את הטור הזה היו 58 אלף דירות לא מכורות. כעת, חצי שנה מאוחר יותר יש כבר 68 אלף דירות לא מכורות. 17% יותר. על אף הירידה בבנייה כתוצאה מהמלחמה, המספרים של הדירות הלא מכורות מצויים בעלייה. ז"א שיש כיום כמעט 70 אלף דירות חדשות "על המדף".  

ל-80% מהצעירים אין אפשרות כיום לקבל משכנתא

לא מזמן הייתי בפגישה בה השתתף מנכל אחד הבנקים הגדולים. שאלתי אותו האם בתנאים הנוכחיים, יש סיכוי שצעירים, שאינם נמנים על שני העשירונים הגבוהים ביותר, יכולים לקבל מהבנק שלו משכנתא. הוא נאלץ להסכים איתי שקיימת בעיה.

כידוע רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל משכנתא עד לשיעור של 75% מערך הנכס, אך כשכמעט כל הדירות הן עם תו מחיר של 2 מיליון שקל ומעלה, לכמה זוגות צעירים לדעתכם יש הון עצמי שגבוה מחצי מיליון שקל? מלבד לאוכלוסיית הצעירים משני העשירונים העליונים, שמקבלים בחלקם את הכסף מההורים או מירושות, לרובם ממש אין.

יתירה מזו, נניח ויש להם הון עצמי מספק ואת המשוכה הזו הם עקפו. עדיין הבנקים למשכנתאות חייבים להישמע לכללים שנקבעו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות. אחד הכללים הוא להימנע ממתן משכנתא אם ההחזר החודשי גבוה מ-35% מההכנסות הפנויות של הלווים. בואו נמשיך עם הדוגמא של דירה העולה 2 מיליון שקל, מחיר רגיל ושכיח לדירה ברבות מערי ישראל. נניח שהזוג הצעיר הצליח להביא הון עצמי של חצי מיליון שקל. מה העלות החודשית על משכנתא של 1.5 מיליון שקל?

נניח שהזוג לוקח אותה ל-25 שנים. מחשבון משכנתא פשוט באינטרנט יראה לכם שהזוג הזה צריך יהיה להחזיר לבנק כל חודש בסביבות 9,000 שקל. ז"א שהזוג הזה צריך להיות עם הכנסה פנויה של כמעט 26 אלף שקל לחודש. הכנסה פנויה, רק להזכיר, היא אחרי תשלום מס וביטוח לאומי על המשכורות והפרשה לפנסיה וכו'. ז"א, הזוג הצעיר הזה צריך להיות בעל הכנסה משותפת ממשכורות של כ-36 אלף שקל בחודש, ברוטו. בטריטוריה הזו כבר מוצאים רק זוגות צעירים שהם משני העשירונים הגבוהים בישראל וגם זה בקושי.  

הריבית האלטרנטיבית

עד לפני כשלוש שנים הריבית בבנק היתה אפסית. אבל כיום במקום לרכוש דירה להשקעה אפשר לקבל 4% ריבית בהשקעה בקרן כספית או בפיקדון בנקאי. השקעות שהן לחלוטין מובטחות וללא סיכון. התשואה השנתית על השכרת דירות, בד"כ נמוכה מכך והסיכון שהמחירים גם ירדו במקום לעלות – לעולם קיימת. זו סיבה מרכזית מדוע משקיעי דירות פוטנציאליים הצטננו ומספרם פחת.  

הסיכון של מדינת ישראל עלה ותיאבון המשקיעים פחת

כישראלים הסיכון של ישראל הוא חלק אינהרנטי מעצם החיים בארץ. אך יש הבדל בין להיות בפוזיציה הזו מעצם זה שאנו חיים כאן וזו מדינתנו האחת והיחידה, שיש לשמור ולהגן עליה מכל משמר לבין להגדיל את הפוזיציה הזו. מה הכוונה בהגדלת הפוזיציה? לרכוש כאן בנוסף לדירה שלנו גם דירה נוספת למטרות השקעה. לי אין ספק שישראל תמשיך לפרוח ולשגשג ויגיעו ימים טובים בהרבה, אך כיום לא כולם חושבים כך. חלק מאלו הם משקיעים ישראליים ויהודים שתכננו לקנות כאן דירות ובעקבות ה-7 לאוקטובר החליטו שלא לעשות זאת.

ד"ר אדם רויטר – יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"