דירה בקומה ראשונה לעומת דירה בקומה 10 - מה ההבדל במחירים?

פעמים רבות פונים אליי מכרים שרוצים לרכוש דירה בישראל ושואלים האם הצעת היזם, להקפיץ להם את המחיר מקומה לקומה תמורת כל כך הרבה כסף - מוצדקת או מוגזמת. אני תמיד שואל מספר שאלות לפני שאני משיב על כך:

1. מה אתם רואים מולכם?
2. האם יש הבדל בין הדירות או שמדובר בדירה זהה לחלוטין?
3. האם המרפסות זהות?
4. מה היתרון שאתם מקבלים בקומה 12 לעומת קומה שנייה או קומה עשירית לעומת קומה ראשונה?
5. באיזו עיר ובאיזו שכונה נמצא הנכס.
6. ואחרונה, לא פחות חשובה - כמה קומות ומעליות יש בבניין?

על הקו המים - עד 50 אלף לקומה. רחוק מהים - 20 אלף. דירות על הים בחדרה (איציק יצחקי)

יש עוד שאלות שאפשר לשאול כאן, אבל לפני שנתקדם, חשוב להבהיר: לשמאי מקרקעין יש בדרך כלל הנחה מסוימת בנוגע לקומות והיא אינה שווה ומשתנה בין אחד לשני. כלומר, יש שמאים שיעריכו את תוספת הקומה בעשרת אלפים שקל ויש כאלה שיעריכו אותה ב-30 אלף שקל. ומה קורה אם אתם גרים בקו ראשון לים? שם המחיר יכול לקפוץ בקלות ב-100 אלף שקל לקומה. כלומר, ההבדל בין קומה ראשונה לעשירית יכול לנוע בין 800-900 אלף שקל במקומות מבוקשים ויקרים. לרוב כשמדברים על דירות ממוצעות של כ-2.5-3 מיליון שקל, מדובר על הבדל של כמה עשרות בודדות לכל קומה.  

כמובן, השאלה הזאת תלויה גם באזור שבו אתם גרים ובבניין עצמו. פעם סיפר לי שמאי מקרקעין שהוא העריך שווי של דירה בקומה השנייה גבוה יותר מאשר בקומה שלישית באותו בניין. שאלתי איך זה יכול להיות והוא ענה: בקומה התחתונה, הייתה מרפסת על חצי קומה, בלי הפרעות. המרפסת של השכן הייתה בצד השני ולא הפריעה. קומה מעל, שתי המרפסות שקופות וקטנות ושמעתי שהשכן משתולל כשהחבר שלו מעשן במרפסת. כלומר, תמיד צריך להסתכל על המכלול.

אז איך יודעים בדיוק בכמה להעריך שווי של קומה? הנה עוד סיפור, שימחיש לכם את הקושי ואת התלות בגורמים שונים. בפרויקט מסוים באזור הצפון הוצעה דירת ארבעה חדרים בקומה 7 במחיר של 2.21 מיליון שקל. אותה דירה בקומה 12 הוצעה במחיר של 2.19 מיליון שקל. איך זה יכול להיות אם מדובר באותה דירה? פשוט, מרפסת אחת פונה לבניין ממול, והשנייה - לפארק מדהים ומלאכותי. זו הסיבה שבגללה אני שואל זוגות צעירים לאן פונה המרפסת שלהם. יש חשיבות רבה לא רק לקומה, אלא גם למה שאתם רואים מולכם. במקרה הזה, הקומה לא משחקת תפקיד ולכן אני שואל מראש - האם מדובר באותה דירה בדיוק, עם אותה מרפסת ובאותו כיוון אוויר, שרואה נוף דומה? אם התשובה היא חיובית, אפשר להתקדם.

אז סיכמנו שכאשר מדובר בדירה לא זהה, המרכיבים משתנים. באחת הפעמים כבר נתקלתי בבניין שבו במרפסת הדרומית היה נוף לשדות ובמזרחית - לתחנת דלק. לכן, ההבדל בין הקומות משחק תפקיד רק כשמדובר בדירה זהה. אחרי שהבנו את זה, יש עוד כמה שאלות.

כשמדובר באותה דירה בדיוק, צריך לשאול את אלה: ראשית, מה הנוף שנשקף ממנה? אם מדובר בשדות, פארק או ים, ברור שהערכת השווי תהיה גבוהה יותר מאשר אתם דירה שבה הנוף היחיד שלכם הוא השכן ממול. כשמדובר בים, תלוי איפה הפרויקט. אם מדובר בחיפה, לא תמיד תוספת קומה תורמת להערכת שווי גבוהה בהשוואה לדירה ללא נוף לים. הסיבה לכך היא שחיפה היא עיר חריגה במובן הזה - אפשר לראות את הים מכל מקום - אם הבניין שוכן ממש על קו המים, זה יתרון להערכת השווי, אבל אם הדירה בקומה הרביעית או החמישית היא במעלה לשכונת חורב - אל תצפו לעלייה בשווי, בטח לא דרמטית. בקיצור - פרויקט בקו ראשון למים בחיפה - ההבדל בין קומה ראשונה לעשירית יכול להיות סביב 200-300 אלף שקל, אבל בשכונה במעלה חיפה, לא בטוח שיתרום גם שליש ואפילו חמישית להערכת השווי.

בנוגע לפרויקטים על קו המים בערים כמו אשקלון, בת ים, תל אביב וחדרה - זה יתרום להערכת שווי והיא תהיה גבוהה יותר בפרויקטים על הים, מאשר 300 מטר ומעלה ממנו. בתל אביב, כל קומה בירקון יכולה להיות שווה 100 אלף שקל, בחדרה זה תלוי - בשכונת עין הים שלא בקו הראשון - 20-30 אלף שקל בערך (תלוי בקו), בבניינים החדשים בגבעת אולגה, שנמצאים במרחק יריקה מהים, זה יכול להגיע ל-40-50 אלף שקל. בנתניה, למשל, פרויקים בעיר ימים מתומחרים באופן שונה. קו ראשון למים - זה יכול להגיע ל-50 אלף שקל וצפונה לכל קומה, קו אחורי - 30-40 אלף שקל, ואם הדירה עורפית - אין לזה משמעות רחבה. יש לציין כי בחלק מהפרויקטים לא רואים ים מהקומה הראשונה, כך שההבדל בין קומה ראשונה לשלישית למשל יכול להיות בממוצע גבוה יותר. בקיצור, עבור פרויקט בירקון תוסיפו 800-900 אלף שקל מקומה ראשונה לעשירית. בפרויקטים שמרוחק 300 מטר ומעלה מהים - 200 אלף שקל (לא כולל מעבר מקומה ראשונה לשנייה או שלישית אם הדירה לא רואה ים), במקרה הטוב (לא שמאית, אלא סכום המכירה בפועל).

ומה לגבי דירות זהות עם נוף לפארק? ההבדל יכול להיות משמעותי בין קומה נמוכה לגבוהה מאוד, כזאת שמשקיפה על כל הפארק. בדרך כלל נהוג לומר שיש הבדל של 20-30 אלף שקל. חשוב לציין כי בעת קניית דירה מהיזם, בדרך כלל ההבדל בין קומה לקומה הוא מינורי יחסית ואפשר לסגור דיל טוב כשאתם עולים לקומה גבוהה יחסית שאינה מיני-פנטהאוז או פנטהאוז. כלומר, אם תקפצו מקומה רביעית לקומה ה-12 יכול להיות שההבדל יהיה סביב 15 אלף שקל לקומה, אם אם תבקשו מהיזם רגע לפני החוזה לקבל קומה אחת למעלה, יכול להיות שהמשא ומתן יהיה קשוח יותר. בדירות יד שנייה, שלא באמצעות מתווך, המשא ומתן הוא יותר גמיש ואפשר לשחק עם המחיר. בקיצור, עבור דירה עם נוף לפארק, הההבדל של 9 קומות יכול לנוע סביב 200 אלף שקל.

ההפרש זניח, עד לא קיים. דירות ישנות, ללא נוף או מרפסת (איציק יצחקי)

צריך לשים גם למה שיש בסביבת הנכס. אם אתם בבניין שפונה לכביש ראשי, ההבדל בין הקומות לא משמעותי כמו כיוון הדירה. לכן, יכול להיות שדירה בקומה השנייה, עורפית, תהיה שווה יותר מקומה שישית שפונה לכביש מהיר, כי הביקוש לדירות שם נמוך מאוד בשל רעש (במקרה כזה בקשו מהיזם לכלול בחוזה החלפת לזכוכית מבודדת רעשים. לא כזאת שהיזם יאמר לכם עליה 'היא מחברה טובה', אלא זכוכית עבה עם הגנה כפולה או משולשת, כזאת שעולה לו עשרות אלפי שקלים ואפילו יותר).

איפה ההפרש זניח? סעו לשכונות קשות. שם, בחלק מהבניינים, לא תמצאו הבדל בשווי בין קומה לקומה. להפך, בבניין כזה תקוו שאין מרפסת, כי היא רק יכולה לתרום לחסר - שכנים מעשנים, רעש של בקבוקי בירה מתנפצים בשעות מאוחרות וסיירת שעושה סיבוב בכל שעה עגולה לראות שכולם בסדר. מתי זה כן יהיה משמעותי, כשהקבלן יכריז על פרויקט התחדשות עירונית. שם, הקומה האחרונה יכולה להוות תוספת שווי אמיתית.

חשוב לציין עוד דבר חשוב - בבניין שבו יש 9 קומות אבל מעלית אחת, לא בטוח שיש עליית ערך משמעותית, לעומת בניין שבו 2-3 מעליות (בדרך כלל אם לבניין יש 15 קומות ומעלה, מוסיפים מעלית שלישית. ואגב, זה תלוי גם מה אתם - שומרי שבת שלא נוהגים לעלות במעלית שבת - בטח שקומה גבוהה לא תהיה שווה לכם יותר). אבל לעניין השמאי, שהוא החשוב כאן, ברור שיש חשיבות לעניין המעלית ואם יש בבניין זהה 3 מעליות לעומת 1 אצלכם (אתם יודעים מה קורה כשהיא מתקלקלת) - יש כאן עניין לתרומת השווי.

דבר אחרון - במידה ויש לכם דירות גן בפרויקט, תברחו מרכישת דירה בקומה ראשונה. אם צריך, שלמו עוד 50-60 אלף שקל ותעלו לקומה שלישית. הדבר האחרון שאתם צריכים זה את הרעש של נביחות הכלב וריח המנגל מתחת לאף שלכם.