הטבות המס וכביש עוקף: האם אופקים בדרך להפוך לאלטרנטיבה של המשקיעים בבאר שבע?

השינוי האמיתי במחירי הנדל"ן באופקים החל הרבה לפני המלחמה - המחירים האמירו בתקופת השיא של 2021-2022 ועדיין נשארו שפויים. באותה תקופה, נראה היה שהפריחה האמיתית בעקבות גל המשקיעים היא רק עניין של זמן, שהיא עומדת להפוך לאלטרנטיבה החמה של באר שבע. 

סולל את הדרך לעליית מחירים. כביש הגישה ליד השכונה החדשה באופקים (יחצ)

משהו קרה מאז. העיר הזאת ספגה מכה אנושה - 52 מתושביה נרצחו ב-7 באוקטובר. פתאום, רכישת דירה באופקים הפכה מאחד השיקולים של המשקיעים לאימת ישראל - הציבור פשוט ברח. ישראל יודעת להתגבר על טראומות. עובדה - לא עברו חודשיים ומשהו השתנה מאז. בחודש דצמבר, ובטח בינואר ובפברואר - השוק לא תמחר את הטראומה. להפך - המשקיעים חזרו להשקיע בדרום ויצאו מהצפון. פתאום, אזור עזה הפך למקלט בטוח יותר מאשר אזור הצפון - שם ההתחממות יכולה להגיע בכל רגע וכבר החלה עם הדיווחים על תקיפה ישראלית בדמשק.

מה שמעניין הוא השוק שבו מתעניינים המשקיעים. הם זנחו דירות יד שנייה לטובת דירות חדשות, כי הבינו שאין מפלט יותר בטוח מממ"ד קרוב. הדירות הישנות לא זוכות לעדנה מחודשת - המשקיעים מבינים שיהיה יותר קשה להשכיר אותן והולכים על דירות חדשות (וזאת לא הסיבה היחידה - היזמים מציעים דירות בפרויקטים חדשים במבצעי מימון אטרקטיביים, מה שמשתלם מאוד למשקיעים, אבל זה עניין אחר).

בחלק מהפרויקטים, גם באופקים, היזמים מציעים לשלם 5% במעמד הרכישה. היינו ממליצים לכם להתחמק מכך (מסיבה משפטית) ולשלם לפחות 7% (כמובן, בדקו עם עורך דין קודם למה והוא יסביר לכם טוב יותר), אבל מה שיותר חשוב זה שחלק מהיזמים סופגים את עלויות המימון עד השלמת הפרויקט.

איך זה עוזר למשקיעים ולזוגות הצעירים? הם משלמים 10%, נניח, היום - ואת השאר עם סיום הפרויקט, כך שיש להם זמן לחכות שהריבית תרד והמשכנתא תהיה יותר אטרקטיבית מצד אחד, ומצד שני - יש להם זמן, במקרה של משפרי דיור, 3 שנים כדי למכור את דירתם (עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה). מה קורה בינתיים? ערך הדירה אמור לעלות והריבית יורדת וכך הם מגיעים לעסקה הרבה יותר אטרקטיבית.

לאחרונה פורסם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, הוכיח שיש עלייה בדירות חדשות והמשקיעים נכנסו לכוננות. אחרי שמונה מדדים רצופים של ירידות, גם אופקים חזרה למפת ההשקעות שלהם, בעיקר משום שהיא בונה דירות חדשות. גם באופקים חלה תופעה דומה לזו שדיווחנו עליה קודם - מכירת דירות יד שנייה בהנחה קטנה ורכישת דירות חדשות. אנשים רוצים להיות ממוגנים. יש לזה מחיר ורואים את זה במספרים.

הקפיצה העיקרית נובעת מהמבצעים הפיננסיים של החברות. בזמן ההאטה של 2023 היזמים החלו לפרסם מבצעים והכוח עבר לקונים. הם הציעו לממן תשלומי הריבית והצמדה בזמן הבניה. גם נתוני אתרי מכירות הצביעו על עליה משמעותית בביקושים.

ממשיכים לבנות. השכונה החדשה באופקים (יחצ)

עיקר האוכלוסיה בישראל מרוכזת בגוש דן. על מנת לעודד פיזור אוכלוסיה ולתמוך בתושבי הפריפריה, מדינת ישראל מעניקה הטבות מס. ניתן לומר באופן כללי כי ככל שהישוב קרוב יותר לגבול, תושביו נהנים מהטבת מס משמעותית. נכון להיום מדובר ב-485 ישובים. תושבי קריית שמונה נהנים מהטבת מס מקסימלית, 20%.

עבור זוג צעיר שרק מתחיל את דרכו בחיים וגם עבור משפחה שמעוניינת לשפר דיור מדובר בהטבה כספית משמעותית ששווה עשרות אלפי שקלים בשנה. המשמעות היא שתושבים הנהנים מהטבת המס משלמים פחות מסים.

מה קורה באופקים? ראשית, חשוב להדגיש שהמחיר למ"ר עומד על כ-14 אלף שקל, בדומה לבאר שבע. באופקים המחיר הזה משקף גם רכישת דירה חדשה, בעוד שבבאר שבע הוא קצת יותר גבוה (זה קורה בגלל שבבאר שבע היו עד היום הרבה מאוד עסקאות רכישה מיד שנייה ובאופקים התהליך היה הפוך, מה שהוריד בבאר שבע את המחיר הממוצע. בבאר שבע מצאנו דירות חדשות גם ב-17 אלף שקל למ"ר, כשבאופקים זה מחיר שהוא מעל הרף הגבוה). כפי שתראו מיד - הטבות המס משחקות תפקיד חשוב ולכן הבחירה באופקים יכולה לנבוע גם משיקולי מס.

העיר מרוחקת כ-24 ק"מ מעזה. אז נכון, היא חוותה טראומה בטבח כמו האחות משדרות, אבל 4 החודשים האחרונים הוכיחו שהיא מסוגלת להתגבר עליה. זו לא הסיבה היחידה שהמשקיעים אוהבים אותה. תושבי אופקים נהנים מהטבת המס משמעותית ביותר כמעט מקסימלית, 18%, בעוד שבבאר שבע המרוחקת 12 ק"מ בלבד אין הטבת מס כלל. זו הסיבה לנדידה של חלק מהתושבים - 18% זאת הטבת מס משמעותית ומגלמת הנחה משמעותית בהחזר החודשי. לתושבי אופקים נשאר הרבה יותר כסף פנוי - מחירי הדירות זולים יותר והטבת המס משמעותית וגורמת לפער בין תשלום המשכנתא לשכר הנטו לגדול.

אופקים חתומה על הסכם גג עם המדינה, אבל בלי קשר, לפני מספר ימים הודיעה ענקית טכנולוגיית המידע סיסקו שהחליטה להקים שלוחה בעיר ובכך היא מצטרפת לחברות בינלאומיות מובילות כמו אנבידיה, אלביט ועוד שהקימו שלוחות בפארק ההייטק של גב ים. התושבים החדשים מאמינים שמה שאינטל עשתה לקריית גת, יעשו אותן חברות לאופקים ויהפכו אותה למוקד משיכה משמעותי למשפחות צעירות.

בסוף, צריך לזכור - המפתח למשיכת תושבים הוא תעסוקה. הסיבה לדעיכת עיירות הדרום בעשורים האחרונים ולנטישת הצעירים נבעה ממחסור במקומות עבודה. כעת, אופיה הכפרי, הטבת המס המשמעותית ותנופת הבניה מושכת אליה תושבים חדשים מהדרום שמזהים באופקים את המגמות שאפיינו את עיר היין באשקלון וכרמי גת בקרית גת שהביאו להצלחת הפרויקטים בזכות ההשקעה הגדולה של המדינה.

אופקים מונה 32 אלף תושבים ובעשור הקרוב היא מתעתדת לשלש את מספר תושביה. קצב הצמיחה הדמוגרפית מרשים ונראה כי הוא תוצר של פתיחת תחנת הרכבת בעיר וחניכתו של כביש המחבר לבאר שבע. שני אלה קיצרו משמעותית את טווחי הנסיעה לבירת הנגב ולגוש דן מה שמושך אליה משפרי דיור מבאר שבע והאיזור שבחרו לקנות דירה ענקית ולצאת עם יתרה לאחר מכירת הדירה שלהם. בשכונת אפיקי הנחל שנבנית בימים אלה ניתן למצוא דירת 5 חדרים ענקית במחיר של 4 חדרים בבאר שבע - 1.68 מיליון שקל. מדובר בפער שיכול להגיע ל-300 אלף שקל לדירה. אם מוסיפים לכך את הטבת המס, הרי שתושבים חדשים באופקים יכולים לשדרג משמעותית את רמת החיים שלהם.

המספרים מראים שתחילת השנה זיהו משקיעים רבים הזדמנות גדולה להיכנס לשכונת אפיקי הנחל - עיר חדשה שנבנית בתוך אופקים, משהו כמו 20 דקות נסיעה מפארק ההייטק של גב ים.

דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל שבונה בשכונה, מספר כי מדובר ב"סוג אחר של משקיעים מאלה שהשקיעו בבאר שבע לפני 20 שנה". לדבריו, "לא מעט מהמשקיעים שרוכשים אצלנו דירות בפרויקט עומרים, מגיעים דווקא מהפריפריה של גוש דן והם לא פוסלים מעבר לדירה לאחר סיום הבניה. קשה להתעלם מהחסכון המשמעותי כל כך שטמון במעבר לעיר. בפרויקט עומרים של החברות בראל סלעית בשכונת אפיקי הנחל נבנות 780 יחידות דיור ב-18 בניינים מהן 564 בשוק חופשי. מאז ינואר אנחנו מוכרים בסדר גודל של 6 דירות בשבוע".

שמאי המקרקעין דני כודדי, שמתמחה באיזור הדרום, מלווה כ-10 ועדות באזור הדרום בתחומי היטלי השבחה והתחדשות עירונית. הוא מסביר כי הגידול הניכר בביקושים לאופקים נובע מ-3 סיבות. "הטבות המס, הקמת כביש הגישה החדש לאופקים שקירב את העיר אופקים לבאר שבע עד כדי 10 דקות נסיעה מבאר שבע. בנוסף, השיפור הכללי שניכר בעיר הכולל שיפור במערכת החינוך, פארקים וגנים ציבוריים, הקמת מתחם קריית הממשלה ההולך ונבנה כיום ברחוב ירושלים פינת הטייסים", הוא מסכם.