לאחר הירידה של 2023: מחירי הדירות ברמת אביב חזרו לעלות?

רמת אביב נחשבת אחת השכונות היוקרתיות ביותר בתל אביב. נדמה כי על אף המצב הכללי בשוק הדיור בארץ, רמת אביב היא מהמקומות שנדמה שהשמים הם אכן הגבול בכל הנוגע למחירי הדיור בהם. ואולם ב-2023 המגמה הזו השתנתה. ב-2021 המחירים בשכונה נעו סביב 50-45 אלף שקל בממוצע, אך היה ניתן למצוא גם עסקות במחירים של 70-60 אלף שקל.

ב-2022 המחירים זינקו לרמה של 62-57 אלף שקל למ"ר בממוצע, עם עסקות שגבוהות מ-80 אלף שקל. ב-2023 המחירים, כאמור, ירדו לסביבות 60-55 אלף שקל בממוצע. מתחילת 2024 נשמרת בינתים רמת המחירים של 2023, עם עלייה קלה. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל נרשמו כעשר עסקות בשכונה. השכונה גם נמצאת בתנופה של התחדשות עירונית, עם פרויקטים רבים שנמצאים בשלבים שונים - מתכנון ועד לביצוע, בכל רחביה.

אם נתייחס לרמת אביב בכללותה, על כלל החלקים שלה (א', ג', החדשה) מחיר מ"ר ממוצע היה סביב 53-50 אלף שקל פלוס. זה הממוצע, אבל היו גם עסקות ב-60 אלף שקל ויותר, בעיקר לפני שנה-שנתיים. בשנה שעברה זה השתנה - מוכרי הדירות, שהתקשו למכור את הנכס, עדכנו את מודעות המכירה: הם החליטו להוריד 200-100 אלף שקל ויותר, שהם 2-1 אלף שקל למ"ר - וזה רק במודעות. המצב בשטח שיקף מחירים בעסקות שנסגרו, שנמוכים ב-4-2 אלף שקל למ"ר. באחוזים מדובר על ממוצע של 5%-8%. במלים אחרות - המחירים נעים כעת סביב 48-47 אלף שקל למ"ר בממוצע.

כך למשל, בעלי פנטהאוז שנמכר ברחוב אשכול לוי חתכו בשנה שעברה 1.5 מיליון שקל מהמחיר, אבל המחיר ההתחלתי היה 14 מיליון שקל. הם לא הצליחו למכור ועברו לשיטה אחרת - הורדת מחיר אגרסיבית, ייתכן שלא הסתיימה בכך כשעסקת מכירה נחתמה לבסוף. מדובר בירידה של 12% לפחות. מצד שני, זו דירה של 200 מ"ר, אז מדובר במחיר אבסולוטי גבוה למ"ר של 60 אלף שקל. 

רמת אביב ג' היא שכונה יוקרתית שמשופעת בריאות ירוקות ונחשבת מבוקשת מאוד, אבל כשיש ירידת מחירים - דירות מהסוג הזה סופגות מכה כואבת יותר בשל העובדה שמדובר בדירות יוקרה. נכון שמי שמגיע לכאן לקנות דירה ב-6-5 מיליון שקל מודאג פחות מההנחה הקטנה, ועדיין - הוא לא רוצה להרגיש פראייר. כשאין ביקושים, אנשים מנצלים זאת להורדת מחיר. ב-2023 ראינו בלוחות המודעות ירידות מחירים של 200-100 אלף שקל, כלומר מחיר היצע שנמוך בכ-3.4% - מה שאומר שהנכס נמכר סביב ירידה של כ-5% לעומת המחירים קודם לכן.

רמת אביב א', שנקראת גם רמת אביב הירוקה, נחשבת איכותית גם בגלל השקט היחסי של התושבים בה, שנהנים מרחובות ללא מוצא, גינות רבות וקרבה לאוניברסיטה - מה שמושך עליה צעירים רבים שמגיעים ללמוד. גם כאן צפינו בהיצע גבוה ובביקוש נמוך, וזו הסיבה שהמחירים כאן ירדו בכ-4%-5%.

הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:

ברחוב רדינג דירה בשטח של 140 מ"ר נמכרה תמורת 7.2 מיליון שקל, לפי 51.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב קרני יהודה דירה בשטח של 55 מ"ר נמכרה תמורת 3.3 מיליון שקל, לפי 60 אלף שקל למ"ר
ברחוב פראנקל דירה בשטח של 42 מ"ר נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, לפי 50.7 אלף שקל למ"ר. 
ברחוב ברזיל דירה בשטח של 68 מ"ר נמכרה תמורת 3.83 מיליון שקל, לפי 56.6 אלף שקל למ"ר.
ברחוב לאון בלום דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, לפי 55.7 אלף שקל למ"ר. 

בספטמבר 2023 הודיעו החברות אזורים ושלום את נתן כי גייסו את הרוב הדרוש לקידום פרויקט התחדשות עירונית ברמת אביב. במסגרת פרויקט איינשטיין 19 ייהרסו שני בניינים ישנים שכוללים 32 יחידות דיור קיימות, וייבנו 80 יחידות דיור חדשות בשני בניינים חדשים בני שמונה ותשע קומות. הפרויקט ממוקם בין הרחובות איינשטיין וברגסון, וממוקם כמה מאות מטרים מאוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, ותחנת הרכבת תל אביב האוניברסיטה.

בפרויקט התחדשות אחר, החליטה בנובמבר 2022 הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשכונה. התוכנית למתחם שמעוני 29-27, שקודמה ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועמידר, כוללת שני מבנים שמוכריים כבית זוגות צעירים, ותוכננו בסגנון הברוטליסטי על ידי האדריכל יצחק פרלשטיין. ברבות השנים המבנים עברו לבעלות משרד הבינוי והשיכון, והדירות בהם שימשו לדיור ציבורי בניהול של עמידר. עד היום משמשים שני שלישים מהדירות במתחם לדיור ציבורי. התוכנית מציעה בנייה של 237 יחידות דיור, המהוות תוספת של 161 יחידות דיור לאלה הקיימות, תוך שמירה על התחדשות המבנים בהתאמה לבינוי האופייני לרמת אביב.

באפריל 2020 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב תוכנית שהגישה קבוצת חג'ג' לשלושה מגרשים ברחוב איינשטיין בשכונה. בכך הקבוצה קיבלה אישור להגדיל את הפרויקט למגורים ביותר מפי 3.5 - מ-230 יחידות דיור ל-830 יחידות, כשבנוסף יהיו 20 אלף מ"ר שטחי מסחר. הפרויקט ממוקם מול קניון רמת אביב ממערב לו.

מדובר בשני מגרשים פינתיים צמודים, 33א' ו-35, שיושבים מול הקניון, ומספר 36א צמוד לו ממערב. הפרויקט באיינשטיין 33א כלל במקור 69 דירות בשני בניינים, ובעקבות השינוי יכלול מגדל נוסף בן 30 קומות ומסחר, כך שהמגרש יכלול כ-215 יחידות דיור בסך הכל. באיינשטיין 35, שכלל במקור 82 דירות בשני בניינים בני 14 קומות ומסחר, יתווסף מגדל בן 30 קומות, כך שהמגרש יכלול 300 יחידות דיור בסך הכל וכן שטחי מסחר.

באיינשטיין 36א, שכלל במקור שלושה בניינים בני 14 קומות ו-76 יחידות דיור, יתווסף גם כן מגדל בן 30 קומות, כך שהמגרש יכלול כ-340 יחידות דיור בסך הכל ושטחי מסחר. מגרש זה שייך בחלקו לרמ"י, כך שחלקה של חג'ג' בו הוא 180 יחידות דיור ו-4,000 מ"ר מסחר.